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公民70年宅地财产将有“保护伞”

2016/11/29 09:02 来源: 21世纪经济报道 评论
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中央研究70年宅地续期法律安排 公民财产将有“保护伞”

本报记者 张晓玲 实习生 周智宇 深圳报道

70年房屋产权到期怎么办??这是一个争论多年的问题,现在中央正释放积极信号。

11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)正式发布。《意见》明确提出,将“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

11月28日,多位接受21世纪经济报道记者采访的人士指出,《意见》的出台,将进一步打消“个人住宅在土地使用权到期后如何处置”的顾虑,并会在《物权法》的基础上对处置方式给出顶层设计。

“149条”的法律与现实

在中国,通常所说的房屋产权实际上分为两个部分,即房屋所有权和土地所有权。其中,房屋所有权是永久的,没有限制,而土地使用权的争议却一直存在。

争议来源于2007年出台的《物权法》第149条,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

对于“自动续期”,多年来学术界和地产业界给出了多个不同的解读,而解读的区别则在于如何在物权法基础上明确续期,是应该收费续期还是免费续期,以及续期与土地出让金之间的关系。

多位房地产业内人士认为,由于住宅土地出让时缴纳的土地出让金最多只是70年的,70年产权到期后续期需缴纳一定的费用。

当年参与《物权法》立法的中国社科院法学研究所研究员孙宪忠则认为,土地使用权期限届满时,民众的使用权应该“无条件自动顺延”;而坚持“民众使用国家土地就应该交钱”的观点,其核心缺陷是依据传统私权理论来理解国家土地所有权,这一点不符合中国国家土地所有权的立法基础。

同时,孙宪忠指出,涉及限制公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此立法,地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。

但21世纪经济报道记者调查发现,近年来各地已经出现了住宅建设用地使用权期满的案例。从实际的处理情况来看,各地政府在处理房产土地使用权到期问题的时候,几乎一致地选择了收费的方式。

例如,深圳沿用《深圳到期房产续期若干规定》对到期房屋业主收取基准地价的35%,青岛市则是按基准地价,折算60%的建筑面积收取。

但在广东信荣律师事务所主任张茂荣看来,深圳的处理方式有其特殊性。在2011年,深圳市政府对《深圳经济特区土地使用权出让条例》修订,其中第54条指出,准予土地使用者继续使用土地的,土地使用者应自接到土地管理部门批准文件之日起十五日内与土地管理部门重新签订出让合同,支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金,并按《登记条例》的规定办理登记。

张茂荣向21世纪经济报道记者表示,深圳市确立了无论土地性质是什么,到期续期都要付费,不但要支付土地出让金还要支付土地开发与市政配套设施金,完全突破了《物权法》规定。但是因为属于特区立法,根据《立法法》规定,该突破属合法变通法律,应优先于《物权法》使用。

从这个层面上来看,深圳市政府对于到期房屋续期的收费问题有理可依,但深圳的特例并不能够在全国范围内推广。

自动续期与房产税

在多位业内专家看来,《意见》的发行为持有私产的房屋所有者注入了一支“定心剂”。

《意见》明确指出,产权制度是社会主义市场经济的基石,保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。加强产权保护,根本之策是全面推进依法治国。而在健全增加城乡居民财产性收入的各项制度方面,包括研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,影响是正面的。

分析师指出,《意见》指明了产权保护相关制度的设计方向。一方面打消广大购房者的后顾之忧,在一定程度上可以减缓资金外流海外楼市的进程,另一方面有利于市民安心置业,有助于购房需求尤其是中小城市的持续释放,加速三、四线城市去库存。

中原地产首席分析师张大伟同样对《意见》的出台表示乐观,“住宅用地使用权到期续期对房地产市场来说是一个利好,有利于保护居民的私有财产,有利于市场的稳定。”

在杨红旭看来,住宅用地70年后到期续期最大的可能性,仍是补交一定的土地使用费,也即土地出让金,但费用水平肯定会明显低于同区域新出让的土地价格。

张大伟则认为,未来缴纳一定的费用续期是趋势,这种缴纳是按照税费形式还是收费续期形式会影响未来房地产市场的走势。

“现在的房地产并不具备大幅度税种改革的基础,”张大伟指出,从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下,房地产税落地的可能性很小。

从已经试点房产税的上海、重庆等城市的经验来看,两个城市的房产税都是从新增量开始试点,目前重庆也扩大到了存量。此外,从增量开始也并非指只核查增量,而是对新购房人群核查存量面积,超额的征收房产税。

不过,张茂荣指出,也不必对《意见》进行过度解读。土地使用权属于物权,相关问题只能通过立法解决,不可能通过国务院文件解决。预计以后会出台有关《物权法》149条的司法解释,对如何续期作出操作性规范。

对此,著名法学家江平曾表示,“自动续期”是说在期满以后,既不能收回,也不能按照原有形式重新签订土地出让合同,而应把原有的使用权延续下去;这也意味着业主不需主动提出申请,自行续期,即便没有交费仍然有权居住。如果房屋需要转让,使用权期满,将会在民事流转上产生影响,但并不影响其民事权利,因为权利是自动续期的;《物权法》第149条并未规定有偿无偿,全国人大法工委一定要将此处明确解释。

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责任编辑:谢欣伶  JN1264
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