楼市大面积调控 购房者不要期望房价大幅下跌

10月至今，全国多个城市发布了新的楼市调控政策。随着调控效果的发挥，多个城市楼市表现得颇有成效。部分购房者认为，房地产市场的拐点开始出现，房价下跌值得期待。业内人士认为，虽然大面积调控仍在持续，但购房者不要预期房价大幅下降——

A　全国调控初见成效

今年8、9月份时，全国部分热点城市房地产价格出现了较快上涨，而在国庆假期前后，部分楼市热点城市先后采取了调控措施。各地出台的限购政策，主要目的是保护自住和改善型需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性。尤其是提高二套房贷首付比例、不向第三套住房购买者提供贷款等举措，不仅可以减少投资投机性购房，还有助于降低银行信贷风险。

一个多月来，调控效果初见成效，房地产市场逐步降温的同时，也恢复了理性发展。从监测机构10月上半个月的统计数据来看，一些热点城市、一线城市，以及部分二线城市房地产的销售在回落，还有少数城市甚至出现了环比下降，房地产市场热点区域开始“退烧”，房价走势开始趋缓。

10月28日，中央监管层召开会议分析研究了当前经济形势和经济工作，其中指出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。

业内人士表示，近两年，监管层共有两次提及“抑制资产价格泡沫”。首次提出是在今年7月，“抑制资产价格泡沫”着重在于“降低成本”，而第二次即为10月末，“抑制资产价格泡沫”着重放在“货币政策”调整方面。货币政策的微调已经在持续发酵之中。为了抑制房价泡沫，10月银监会会议提出严禁银行理财资金违规进入房地产领域，而信贷中房地产相关贷款的占比偏高也受到了广泛关注。从上述情况来看，调控政策对于引导与其抑制房地产过度投资都有积极作用。

B　本地房价不会大降

楼市调控对经济大环境影响还需要继续观察。此轮调控主要集中于一线城市和热点二线城市，属于局部调控，包括太原在内的很多城市目前仍延续“去库存”的房地产管理政策。因此，调控主要针对投资性和投机性需求，对刚需、改善型需求，政策、市场仍较为支持。

房地产本身调控的目的，是防止房价大起大落对经济带来不利影响。为了防止经济的波动，它的调控目标最终仍是保持经济的稳定增长，因此后期房价走势有待观察，购房者不要对房价下降有过高期望。在大多数市场泡沫中，基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有。

业内人士表示，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，房价一度出现较大幅度波动，但此后房价很快恢复上涨。太原房价亦如此，不会出现大降。

C　土地市场明显降温

政策调控的影响也蔓延到了土地市场。自10月份多地密集发布房地产调控政策以来，热点城市土地市场开始降温，高价地明显减少，前期一些高价地项目也通过引入股东等方式积极调整，以控制风险。

据中原地产统计数据显示，相比调控前土地市场频出热点地块的8月份和9月份，高价地块数量明显减少。上个月，在累计10亿元以上的地块中，溢价率超过100%的有17宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌等热点城市。而8月和9月10亿元以上的地块中，溢价率超过100%的分别为46宗和50宗。

但从整体来看，大部分城市土地市场比前期均有所降温。记者从太原市国土局了解到，太原无新增供应国有土地，但成交7宗地，这7宗地均为此前出让的储备地块。上海易 居房地产研究院副院长杨红旭认为，在抑制了热点城市的购房需求之后，开发商对于后市的预期也会降温，综合来看，本轮少数城市的高价地潮基本已经谢幕了。但土地市场复归平静后，随之而来出现的问题便是：之前高价拿地的房企，可能面临“高价地消化不良”的风险。