旅游地产日渐“降温” 不少项目华而不实变现不易

房地产市场遭遇全国性政策“刹车”，旅游地产这一昔日的楼市热点领域也继续“降温”。一方面，旅游地产价格经过多轮上涨，概念逐渐泛化，市场分化严重；另一方面，限购限贷风潮同样将旅游地产笼罩其中，同时一些旅游地产项目华而不实，变现困难，再加上未来可能出台的房地产税，“度假房”将会变得越来越“想说爱你不容易”。
　　旅游地产陷入“冰火”两重天
　　前些年，天津市民孙先生退休后先后在长白山、博鳌、武夷山等地购买了房产，作为养老休闲度假的去处。“冬天在博鳌过，夏天住长白山，熟悉我的人管我叫‘候鸟’。”让老孙得意的是，这些当年为提高养老品质购买的房产，如今价值翻倍甚至是数倍。
　　为休闲度假提供居所并兼顾保值增值价值，这是不少市民选择旅游地产的初衷。据记者观察，差不多在十几年前，在黄山、武夷山、日照、博鳌等众多休闲旅游度假景区，花20万元在这些地域的非热点区域购置一套90平方米左右的房产并非难事。但如今，随着市场整体水涨船高，曾经低投入高回报的旅游地产早已不再。
　　以三亚为例，国家统计局公布的数据显示，三亚新建商品住宅价格今年9月份继续环比上涨1.2％，市场每平方米均价接近2万元。有分析指出，旅游地产的购买对于消费者而言本身就带有一定的冲动性，而三亚如今动辄上百万的房价，早已脱离“任性”选择的范畴了。
　　随着旅游地产概念的逐渐泛化，市场分化在所难免。近日，为期3天的海南陵水城市营销暨旅游地产推介活动来到成都，陵水黎族自治县19家房企共带去20个房产项目。展会现场就成交商品房16套，总成交金额达2030万元。据陵水县政府有关负责人介绍，上半年，陵水商品房销售面积达107.5万平方米，同比增长59.2％，销售额为172.9亿元，同比增长40.7％，市场依旧火热。
　　但与此同时，在一些复制海南模式的地区，如云南、吉林、广西等地，旅游地产的销售情况却并不乐观。有在云南置业的外地游客抱怨，在全国房价高涨的背景下，由于在一二线城市买房投资成为奢望，他转而投向云南旅游地产，却发现变现能力并不乐观，短时间内很难收到回报。
　　面对国内旅游产业由观光旅游时代向休闲度假时代的转型升级，上市公司武汉三特索道从一家旅游客运索道经营为主的企业，逐渐向景区及景观房地产开发经营领域拓展，不过今年前三季度的经营状况却不乐观。
　　据其在10月27日晚披露的三季报显示，前三季度，公司实现营收3.54亿元，归属于上市公司股东净利润-775.38万元。公司2015年度实现归属于上市公司股东的净利润4300万元，预计今年实现净利则跌至-4500万元至-2500万元，旅游地产业绩低于预期被列为重要原因之一。
　　不少项目华而不实变现困难
　　原本寄托了人们养老安居和增值期望的旅游地产，为何市场距离预期越来越远？专家分析，这从旅游地产的投资阶段开始就埋下了伏笔。
　　记者发现，国内旅游地产项目一般都远离市区，有的填海造陆而成，所在地块称之为某“岛”或“城市”，在同一时间集中有较大的供应数量。例如广告投放堪称“狂轰滥炸”的海南某旅游地产项目，较低销售单价仅5600多元，总占地面积达12000亩，仅开盘销售面积就达136万平方米，供应堪称“巨量”。
　　从供需关系看，如此大量的房地产短时间内集中供应，必然会在区域内造成市场供应的过量。随着市场渐趋冷静及消费者回归理性，人们逐渐意识到，进入二手市场的旅游地产很难变现，或者“卖不上价”。即便进入租赁市场，一方面，房屋闲置时节基本是旅游淡季，租客本来就不多；另一方面，进入旅游旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋区域本来就有大量可供租赁房产，租金同样不会太高。
　　近年来，投身旅游地产的房地产企业众多，既有恒大、碧桂园、万科、华侨城等这些实力雄厚的开发商，还有地方性的小开发商。据业内人士透露，为从火热的旅游地产市场中分一杯羹，不少开发商采用的是开发一个楼盘注册一家公司的模式，一旦项目开发完毕，公司通常会注销，消费者在后期遇到房屋问题通常投诉无门。而且，这些小公司在旅游地产开发上并不专业，开发模式基本与常规住宅无异，难以体现旅游地产特色，忽视了消费者的真正需要，项目华而不实。
　　记者在北方沿海某人工岛上走访看到，这里在临近沙滩海水浴场的地方修建了一批别墅项目，对外打出“沙滩海景房”旗号。不过每年进入11月份，这处沙滩海水浴场会停业，别墅所依傍的海景显得名不副实。有房主抱怨，由于距离市中心超过30公里以上，过于偏僻，这里真正的住户寥寥无几，夜晚格外阴森。到了旅游旺季游客往来频繁，又过于吵闹。她早有出手之心，但在中介挂了半年之久却鲜有人问津，成了名副其实的烫手山芋。
　　其实，同省不同区域之间、南北方之间都有较大差距。不少地产商将海南旅游地产的模式套用在其他区域，不见得适用，事实证明甚至会事倍功半，消费者的接受度并不高。
　　承载品质项目凸显价值
　　旅游地产也并非“一无是处”。地产行业观察人士康红恩判断，最近几年，由于全国很多城市的雾霾、异常气候等问题，未来5到10年间，大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮，旅游地产将有很大潜力。
　　越来越多的公司跨界进入旅游地产领域。从事钢铁、煤炭生产销售的安泰集团今年7月出炉资产重组方案，拟购标的同元文化主营业务为文化旅游及配套地产。早在去年10月，春秋航空大股东春秋集团就宣布进军日本旅游地产，与日本阳光不动产株式会社达成战略合作协议，率先在日本合资、经营“春秋阳光酒店”。今年3月，春秋集团旗下上海春秋投资管理有限公司又与日本财马科斯集团签署战略合作协议，将携手在日本发展观光型酒店。
　　但中原地产分析师提醒称，旅游地产本质上是一个既考验资本运作又考验企业经营的产业，项目兼具地产及旅游的特殊性，跨界进入的公司需要平衡考虑很多问题。
　　旅游地产既不是单纯的房地产项目，也不是孤立的旅游景点。由于国内旅游地产的概念还不够成熟，业内开发企业对服务和配套的重视普遍不足，有不少是追逐短期利益，物业服务往往也跟不上。戴德梁行中国区商业地产服务部高级助理董事孟祎表示，旅游地产项目需要提供更加精细、人性化的服务和高标准硬件设施，注重商业价值的提升。
　　除了养老购房，近几年房地产市场的火爆，使购房者不得不考虑旅游地产的保值增值是否合适。某研究院智库中心研究总监严跃进建议，应选美誉度高的知名品牌开发商。一般情况下，品牌开发商具有较丰富的开发经验和较强开发能力，且有足够的资金作保证，在同样的市场条件下，抗风险能力相对较强。同时还要考虑空置和物业管理问题。旅游度假产品受地理位置限制，在投资者无法入住的时间里，会存在相对较长时间的空置，而要盘活资源就涉及物业经营管理。所以，投资者除了必须重点考察项目所在的旅游市场发展前景，除项目配套设施、物业的装修程度外，更要考虑项目的运营模式。
　　有海南购房者就曾反映，当地雨季来临时房屋内被大水漫灌，家具普遍被泡，而自己直到几个月后去居住才发现，这期间并没有人提醒。长此以往，购房者的利益不但受到损害，实际居住的热情也将大大减弱，恶性循环下去旅游地产将变得越来越华而不实。
　　专家提醒，购房者购房前还要搞清楚该旅游地产项目是商业性质还是住宅性质，土地年限是多少。在某些区域，有不少旅游地产项目是既有住宅用地，又有商业用地，即使是有些住宅项目，也只有50年产权。
　　旅游地产通常是购房者刚需住房外的补充。随着全国房地产信息联网，房地产税的征收也提上日程，未来拥有多套房产的持有成本，也将是购房者不得不考虑的问题。