买不买旅游度假房产 给我一个理由

“北京真冷。”“离供暖还得一段时间，怎么办？”“下周又有雾霾，怎么办？”……近期，挂在人们嘴边最多的就是这么几句话，而由于身体感官的变化又自然而然使人们联想到三亚、大理、东南亚等温暖晴朗的地方。除了气候变化，资产配置需求、养老需求、生活方式重塑等因素叠加，有了一定经济基础的人们已经不仅仅满足于一城、一宅，而是将目光投向了依山傍水的地方，或在国内，或在国外，要么说走就走，要么执意终老。正是有了强大的需求，旅游度假地产才有了广阔的生存空间。虽然关于旅游度假地产是不是伪命题、如何解决空房率等问题还没有被破解，但随着多数地产发达城市的限购加深，以及生活方式和资产配置的迫切改变，有专家指出：旅游度假地产即将迎来一轮利好。

到底该称作旅游地产，还是度假地产？一直以来都没有定论，旅游度假地产如果非要用书面语言表述，就是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧，以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。其实一直以来，人们往往一方面唏嘘“如果老了以后能生活在这里该有多好”，一方面又被脑子里另一种声音所掣肘“买了这里，一年能来住几次，为了喝一杯牛奶而买回一头奶牛值得吗”？是的，短短两句话道出了旅游度假地产的尴尬所在。如何解决这些问题？答案其实很简单：找一个说服自己的理由先！

为什么旅游度假地产曲高和寡

据统计，近年来，旅游度假市场发展迅猛，2014年中国旅游人次一举达到36.3亿人次，同比增长11.4%；国内旅游收入达到3.1万亿，旅游收入占GDP的4%，但美国的这一数据达到25%。可见国内的旅游度假市场仍然是一片蓝海，再加上类似北戴河项目阿那亚的成功，使得本就对市场抱乐观态度的开发商们对此更加趋之若鹜。但时至今日，除了阿那亚等少数一些楼盘外，大多数项目销售情况并没有那么乐观。根据国家统计局数据统计，目前全国旅游地产项目有将近8000个，而平均去化速度为11.8套/月，完成存量去化需要16年。

原因何在？如果将责任推到开发商的操盘手法不力，那就大错特错了。可以说开发商为了寻找客户可谓无所不用其极：一、全程包吃包住包旅游，客户只需要购买往返机票，如果一旦成交，机票由开发商报销（如果没买房，只出机票也很划算，但较好别让开发商看出来你其实就是想旅游的，不少旅游地产项目都发生过不买房不让走的现象）。二、免费体验。直接住在你有可能购买的房间里，小区生活配套、服务，你都能一览无余。三、只办卡不买房，全国旅游地产随便住。这种模式正在兴起，花十几万元买张卡，可以在全国多个旅游度假地产拥有居住权，只需提前报备即可。

但即使这样，除了类似海南海花岛、马来西亚金山那种全民营销、价格擦着成本卖的项目之外，仍然难见旅游度假地产的火爆场面。原因就在于：人们找不到购买它的理由。

首先，买房动机是什么？记者曾采访过许多品质优良的旅游度假地产项目，可以说，无论是占有的环境资源，还是景观资源，乃至服务配套，都可以作为“择一城终老”的理想之地。但对买房人来说，为什么要购买旅游度假地产？中国85%的家庭，每年旅游少于28天。既然一年都旅居住不到1个月，为什么我要买一套房？

其次，空屋率、出手难如何解决？空屋率的问题有不少开发商与酒店管理集团合作，推出租金回报服务，但一般来说，除了热点旅游胜地之外，其他地区的租金回报实行起来很难，旅游者基数少，加上真正的酒店接待能力充足，租金水平很难达到理想水平。而出手就更别想了，旅游度假地产的门槛会越来越低，价格不会出现大幅上涨的情况，三亚有大量在40000元/平方米买入的购房者，如今20000元/平方米都卖不出去。

究其根本，目前旅游地产的痛点在于买房人的基数少，虽然旅游度假市场仍然是蓝海，但有兴趣购买这类房产的人们却有心无力。还有很重要一点，大多数的旅游度假地产仍然是有钱人小众游戏，动辄一二百平方米的户型、总价二三百万的房款，无形之中将中产阶层抛出门外。因此，需求者与供应者双方想要的完全不对位，这就造成了旅游度假地产尴尬的局面。

要想让人们在度假中居住，居住中度假，必须找到说服自己的理由。

购买旅游度假地产的三大理由

前不久，记者去大理，正赶上北京天气不好。在参观大理某项目售楼处时，发现好几拨儿北京来访者在买房。销售人员告诉记者，只要北方天气一有变化，大理楼盘的销售员就开始忙碌了。尤其在周末，在大理旅游的北京人被所居住客栈的老板用各种方式“蒙”到，不，带到售楼处，如果正赶上北方天气差，很多北京人就成了冲动型消费者，经常听到的是：“喂，哥们儿，我在这看了一个院子，一共四户，我替你做主了，咱们一人一户。”

这个苍山脚下的项目，在买房者的构成中，北京人已经占到了25%以上，上海、广州的买房者占了20%，其余省份的占了50%，而大理当地人则只有5%。而问到当地人为什么这么少，回答很干脆：“我们项目的房价是大理平均房价的三倍……”

首先，北方的天气成了南方旅游地产的“销售员”。

其次，中产阶层的资产配置。在北上深杭广津等一二线城市，资产配置对于实力基层来说，是以黄金、美元、海外地产、城市核心区房产为标的的，而大量的工薪阶层及中产阶层，手里有百八十万元的闲散资金，而这些钱存在银行，基本随着人民币的贬值逐渐消磨着本就不大的作用力，寻找一个变成资产的机会就成为迫切需求，在一二线城市，这笔钱也就是一个洗手间或者两个洗手间的区别。而在三亚、大理等旅游度假项目中，完全可以拥有一套“面朝大海、春暖花开”的房子，且不论未来是否升值，但起码是一个看得到住得好的房产。

第三，生活方式的重塑。这是买旅游度假房最重要的一个心理过程。记者在采访一位旅游地产专家时了解到，如果将旅游度假地产当成一个家来看，的确不值得去购买，就像为了喝杯牛奶买回一头奶牛。但如果你将它作为一个社交的平台、接待的会所，它的价值就可以无限放大了。

举例说明，你购买了一处度假项目，把钥匙交给物业管理公司，你的朋友凡是来到这座城市旅游，就去物业取钥匙，省去他们住酒店的钱，其实里外里算下来，你也就帮朋友省下最多几千元的酒店钱，但你得到的是朋友的好感、信任，它带来的无形回报是不可估量的。

除了以上购买旅游度假地产的三大硬性需求之外，养老、旅居、子女假期等需求也是不可忽视的因素。

什么样的旅游度假地产可以买

当你克服了对旅游度假地产的抗性后，想真正为自己开启另一种生活方式时，如何能购买满意的房产就成为最重要的话题。

首先，毕竟是到一个陌生的城市去置业，因此，必须是品牌开发商开发的楼盘，无论未来房产是否升值、是否能变现，置业安全性是排名前列位的，一旦出现烂尾、跑路的现象，那才是真正的悲剧。

其次，较好是有酒店管理集团合作的项目。除了土豪与把房产当做会客室的买房人，大多数购买旅游度假地产的人们都希望在不住的时候能够把房子租出去。目前，旅游度假地产回报率根据不同区域不同情况，大概保持在3%至6%的区间内。

第三，性价比高。旅游地产难火很重要的一个原因就是户型大、总价高，其实想想，能买这种项目的人，大多是因为整个景区、整个城市本身就是一个大花园，来此处不是为了泡在浴缸里、徜徉在自家的花园里，户型、花园要那么大，有必要吗？能拯救旅游度假地产的一定是中产阶层，性价比远比舒适度更打动人心。

第四，实地了解项目，多采风。每一个不同的地方都有不同的风土人情、气候特点、优势劣势，深度了解之后，根据自己是否能够适应这些因素再做决定。

第五，很重要的一点，较好这个社区有社群，如果做不到呼朋唤友一起去买房，那就依靠社区的力量交朋友，无论是对资源共享还是生活便利，都是大有裨益的。