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鄂尔多斯"房票"去库存:7种面值可自由拆分交易

2016-10-27 09:13:09 来源: 澎湃新闻

10月20日,已经入秋的鄂尔多斯下起冷雨,东胜区祥和社区一处棚户区内,低矮破旧的砖瓦房歪斜地矗立在风雨中,坑洼的路面蓄积着雨水,透露出几分萧瑟。“这是上世纪80年代建的职工宿舍,砖瓦结构,现在看来破旧不堪,夏天苍蝇蚊子乱飞,冬天没有集中供暖,只能自己烧煤,有的房子没有下水道,污水就泼撒在门外,冬天就有可能结冰。”居民齐慕格说。

  齐慕格是鄂尔多斯东胜区一所中学的退休教师,此前一直住在这片低矮潮湿的棚户区内,2016年年初,她所在的棚户区迎来了拆迁改造。按照当地的棚改政策以及特色推行的“房票”制度,齐慕格家160多平方米的棚户房被政府兑换为190多平方米的房票,随后凭房票在政府的选房平台上选了一套190平方米的新建商品房,“新小区很漂亮,有绿地、居民活动中心,房子都是带电梯的,我们也由原来的二类地段转到了更加市中心的一类地段。”齐慕格说。

  鄂尔多斯,这个地处内蒙古自治区西南部,三面为黄河环绕,毗邻晋陕宁三省的地级城市,曾因煤炭行业的兴盛而在西部迅速崛起,也曾因房地产泡沫、民间借贷断裂而闻名全国,其规划建造的康巴什新区也一直被冠以“鬼城”的称谓,这个地域面积相当于浙江省,人口只有185万的地级城市,也一直以楼市库存量巨大,去化难度巨大而成为三四线城市的典型代表。而现在,从年初开始试点的“房票”政策,似乎正在对楼市库存的去化、烂尾楼的完工、民间借贷的解决以及其他社会矛盾的化解产生微妙影响。

  7种面值的房票

  “房票”的官方称谓是鄂尔多斯市房屋兑换凭证。在鄂尔多斯市的三个主城区,康巴什是新区,不存在拆迁、棚户区改造的问题,东胜区是鄂尔多斯市的老城区,有50多万人口,“半拉子工程”(烂尾)项目数以百计,棚户区改造的范围也很大。有着24万人口的伊金霍洛旗也存在大量楼市烂尾和库存。

结算中心门口的去库存标志


  据东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心主任田东明介绍,今年年初,根据住建部和自治区政府提出的通过棚户区改造加大去库存的要求,东胜区出台了棚户区改造26条配套方案,针对国有土地上的房屋征收补偿、规划区内的集体土地征收补偿方案,作出修订,创新性的提出房屋兑换凭证实施办法。其主要内容是对棚户区拆迁户不再以货币补偿而是发放房票,再利用国家棚改优惠政策获得政策性贷款,用以回购开发商已建、在建甚至烂尾停工的商品房项目,拆迁户凭房票自主选房。房票可以拆分找零,可以相互转让。

被拆除的棚户区


  2016年4月,东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心正式成立,其时,东胜区在建、“半拉子”项目多达166个,全区房地产总库存高达1321万平方米,其中住宅642万平方米,3.39万套,商业库存总量也达678万平方米。而棚户区改造的现状是,有18414户是待改造的房屋,包括城中村6000户,城市的棚户区12414户,主要是平房集中区和老旧的危楼。东胜区政府利用国家棚户区改造优惠政策,通过向自治区政府备案,获得政策性银行的贷款支撑,整体打包成133个项目,重点推进。“我们向国开行、农发行两家政策性银行以及兴业银行累计贷款了78.73亿元,资金到位了25.03亿元,这一部分资金主要用于政府购买一些商品房,帮助住户做回迁安置。”田东明说。
  在征求群众意见后,当地政府建立信息比价平台,“哪些房源可以供老百姓去选,也征求了群众意见。”东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心大厅接待主任耿涛说,在房源采购方面,有单价、有总价,这个价格不是由政府定的,也不是由开发商定的,而是通过公开招标的方式,由5家第三方的评估机构来对回购地产项目进行评估,去掉一个较高价,去掉一个较低价,其他3家取一个平均价,形成一个政府的控制价,如果开发企业认可,就可以把房源拿到政府的平台上让住户选择,如果不认可,就不上平台。这样一方面控制了房价,一方面也保证了这个房价不会随行就市波动。
  2015年东胜区政府通过这种方式,向开发企业采购了8842套住房,总投资60亿元,2016年又推出实销实结的方式,杜绝了开发商将不好销售的房源打包销售给政府的情况。
  “开发企业通过我们的招标方式、评估方法,将房源信息拿到我们信息比价平台上,让住户去选择,住户在选择时是非常有话语权的。”耿涛说,他们采购的项目都是基础设施比较好,品质比较高,群众比较认可的房源和小区,在做方案时,被征收的棚户区平房是按照新建高层毛坯住宅楼的标准进行评估的,在政府规定期限内和政府达成协议的,还额外给予拆迁户总建筑面积30%的补偿,并给予每平方米500元的装修奖励,向棚户区拆迁户发放的“房票”即房屋兑换凭证,有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7种面值,房票正面是平米数,背面是几类地段,单价,评估价,还有二维码信息,有住户姓名、身份证号、发放日期,可以做到全程跟踪。房票是由财政局和金融办共同印制的,根据征拆协议发放给拆迁户,拆迁户再拿着房票来结算中心平台上选房,这个流程是个闭环流通的环节。
  自由兑换,票面价值打6到7折
  10月20日上午,东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心大厅内,聚集着不少选房的群众,大厅的LED显示屏上,公示着可选房源的小区名称、楼号、面积、单价、总价、交工时间等房源信息,一些居民在排队办理兑换房票和选房手续。除此之外,一些胸前挂着“买房票”、“卖房票”牌子的群众也格外引人注意。一名“卖房票”的大妈说,她是东胜区下面乡镇的居民,通过棚改,拿到了房票,给女儿在市区换了一套170平方米的房子,但她还想在市中心优质地段再买一套,于是从别人手里买了一张100平方米的房票,不过优质地段的房子选的人多,自己没能选上,于是打算再把这100平方米的房票卖掉,“6.5折,折扣跟我买的时候一样。”

东胜区结算中心


  另一位名叫牛如滨的市民说,她家棚改,兑了200多平方米房票,全选了房子,“一套156平方米自己住,一套104平方米明年5月交房,打算给儿子做婚房,不过感觉104平方米有点小,想再买20平方米的房票补一下面积。”以前的房子确实不好,30多年接近40年了,属于危房。但拆迁的时候评估价都达到了4000元/平方米。“
  ”住户也是允许转让房票的,比如拿到的房票是200平方米,自己130平方米就够住了,那么剩余的70平方米可以转让,如果自己拿到的房票面积不够,也可以购买别人的房票。“耿涛说,在房票实名制转让过程中,省却了房屋契税、增值税等税费,刺激住户进行转让,同时也可以转让给没有房票的刚性需求人群,一方面解决了原址回迁安置的风险,也突破了政府点对点安置的壁垒,通过房票,可以自由拆分找零,可以自由自主选择想要的房屋,在选择房源上,本着公开、公平、公正的原则,对拆迁户,按照先拆先选的原则,转让的,采取线下随机抽号的方式,房源分批次发放,这次没选上可以下次。结算中心在各社区都设有选房服务站。
  据耿涛介绍,刚开始推出房票政策时,很多居民对政策不了解,一些房产中介会在结算中心收购居民的房票,然后再加价卖出去,后来结算中心专门设立了房票交易买卖的专区,想买房票或想卖房票的居民可以自行张贴买卖传单,直接交易,”根据地段不同,目前买卖房票的折扣在6-7折,政府让开发商上平台的时候,已经在报价上降了15%,棚户房评估时加了1.3倍的奖励,转让时,又打了折扣,像上我们平台的商品房最贵的是4300多元/平方米,较便宜的2700多元/平方米,如果在销售时打个6几折,便宜的相当于1600-1700元/平方米,好地段的打完折也才3000元/平方米,对于东胜区房产市场来说,这个价格是很低的,刺激了很多刚性需求来购买。“
  关于转让环节中6-7折的折扣,耿涛称,棚户区拆的时候,政府给住户补的比如是100万元的房票,其实房屋价值只有60几万,这样测算下来,就是打6折也是不亏的。”现在平台上公布的有1000多套房,位置都较好,医疗、教育配套也不错,拿到房票选了房子,可以放个两年,东胜的楼市不可能一直低迷,肯定会涨,不一定要急着卖掉,卖掉就缩水了。“

结算中心大厅里可以看到可选房源


  东胜区楼市库存中,面积段在200平方米以上的房屋占到40%,100-200平方米占49%,100平以下仅仅占到11%,针对库存房源大户型比较多的情况,政府推出了产权共有的方式,以按揭、出租、担保三种方式与住户共有产权,按揭是找商业银行做成尾款,出租是按照公租房的价格,政府收取租金,租金可以抵顶房款,担保是找担保人,担保在一定时间内将尾款结清。
  在鄂尔多斯市另一主城区伊金霍洛旗,当地政府也成立了棚户区改造攻坚指挥部,指挥部下属国有房屋运营公司总经理孙文玉介绍说,伊金霍洛旗是一个小的旗县,今明两年棚户区改造的任务是10770户,从今年8月初正式开始棚户区改造,通过房票发放,产权调换、商住安置,推进去库存工作,目前全旗住宅库存18365套,近260万平方米,今年原来的棚户区改造的任务是7000套,到现在已完成接近6000套,”资金主要是政策性贷款,国家开发银行批了16.5亿,农业开发银行6亿,一共22.5亿元。“孙文玉说,伊金霍洛旗是鄂尔多斯最早推行房票政策的,1月4日正式发行,经过10个月的运行,很顺畅,很方便,到目前已累计发放17.3万平方米的房票,按1.2:1比例发放,即有12万平米的房子,最多发10万平方米的房票,”我们的目标是3年时间去库存,争取2年时间完成。
  棚户区改造只是当地政府去库存的一个方面,针对不在棚户区改造范围内,但也有居住、改善型需求的,可以以小换大、以旧换新,或者想将商业房置换成住宅房,或者住宅换商业,也是可以的,将这些房屋放到平台上去评估,如果认可政府的控制价,就可以将这些闲置的房屋放到平台当中,让住户去选择。只要有住户选择,政府就会发放房票。针对低收入群体,推出租售并举,已经申请到公租房的这一部分群体,在购买公租房时让利20%,之前交的租金也可以抵房款。
  地产商主动接入:亏一点就亏一点,总比烂尾强
  “现在纳入平台的楼盘有接近80个,都是开发企业主动找上来,政府定的价格是很低的,有个楼盘单价从7000多被压到4000多,可它自己降价也卖不掉,只能通过政府的房票平台解套,不然赔得更多。”耿涛说,目前近200个未完工项目据估算总投入数以百亿,主要是2009、2010年市场疯狂时投的。开发商是被逼无奈,外来人口流失以后,本地持有房子的人已经饱和了,没人去买,通过棚户区改造,就把库存去了,东胜区的在建项目也就是期房,非常多,总库存3.39万套房子,有不到1万套是现房,其余都是期房,老百姓叫半拉子工程,我们让老百姓去选,国家有棚改的政策支持,把这部分资金封闭运行到这一部分项目当中,棚改的资金可以流到开发商,对于开发商来讲,那些烂尾楼3年5年都完工不了,通过房票制度,不止是解决棚户区改造,还可以解决烂尾、民间借贷,通过小小的房票,解决了很多社会问题。棚户区改造的贷款支持,利息非常低,期限为25年。房票制度是没有办法的办法,只能这样。房票转一圈,能解决很多社会问题。东胜的民间借贷问题不能通过房票制度完全解决,但能解决相当一部分。开发商也是通过融资,建楼盘,后来烂尾,政府通过棚改资金,将项目完工,资金回笼。
  针对在建的“半拉子工程”(烂尾工程),通过3种方式,一种是有政府性债务的,优先偿还政府性债务,这一部分资金设立共管账户,将资金注入这个项目,封闭运行。按照工程进度注入资金,帮助项目完工。一种是开发企业已经无力完成工程建设的,由有实力的国有公司来进行兼并、收购,项目建成后将房屋收回。第三是将五证齐全已经完工70%的项目,也放到平台上,如果有超过50%的住户选择,政府也会将资金封闭注入,帮助项目完成后续建设,目前,这类项目的复工率达到80%,“通过这些举措,一方面可以提升城市的形象,消除烂尾楼,也可以解决一些商品房逾期交付的问题,因为有些住户已经付了首付款,因为项目完成不了,这部分群体也比较多。另外,棚户区拆掉后,收回的土地用于建设公共设施,如绿地、公园、广场等,等若干年后,根据城市的规划,再做下一步考虑。建设绿色、宜居、现代的城市,可以吸引更多的外来人口来鄂尔多斯去库存。”此外,针对农村土地、宅基地也可兑换地票,价格按基准地价评估,农民可以按照地票换同样价格的房子,促进农民进城。

伊金霍洛旗已经入住的新商品房


  鄂尔多斯市住房保障与房屋管理局副局长吴伊婕表示,由于全市库存巨大,从2011年起,政府已经不批新建,专心致志去库存。由于前几年,鄂尔多斯市的房地产市场几乎处于停摆状态,在售楼盘的销量是很微小的,此次推出的房票政策虽然拉低了全市均价,但对不在平台上的开发商的房屋销售基本没有什么冲击影响,相反,想纳入平台的开发商大都非常踊跃。“由于推出了房票政策,今年住宅的成交量较去年提升了80%,民间借贷的矛盾化解不少。”
  鄂尔多斯当地房企内蒙古正元置业有限公司董事长李春称,鄂尔多斯2005年商品房市场开始形成,2010年达到较高点,市区均价达到8、9千,而随着民间借贷的断裂,鄂尔多斯楼市出现腰斩。但今年以来市场有所回暖,主要是政府去库存的政策原因,不批新建,只去库存,使得一部分刚性需求、改善型需求起来了。关于房票,该老板认为是一个很好的办法,“房票是地方代金券、信誉证,可以互通,如果不兑现,房票上的价格是不变的,对于企业,可以拿去银行抵债。”该老板说,他的3个房地产项目都停工4年了,工程款压力很大,很想被纳入政府采购平台,对房票寄予希望,“按照政府的采购价格,只能解套,没有利润,能解套就不错了,亏一点就亏一点,总比烂尾强。”
  正研究全市自由兑换
  “以上种种举措,整体盘活了房地产市场。”田东明说,房票制度从年初开始设计,5月份开始实施,截止10月10日,东胜区共计发放面值32亿元房票,房票总面积68.5万平方米,通过房票已兑付房屋2500套,40万平方米住宅。对于期房项目,政府可以向选房住户支付过渡费,住户也可以先拿房票,等期房建好再拆迁。根据地段和房子品质结构,将被拆迁房源分为四类,一类4500元/平方米,每类差300元/平方米。群众之间互相之间有债务关系的,可以拿房票抵,但最终离不了换房。对之前几年的民间借贷的资金断裂,也能够起到缓解作用。
  值得一提的是,鄂尔多斯并非三四线城市中排名前列个实行房票政策的城市。去年9月份,安庆市也试水了房票。今年初,奉化市曾试水了房票制,但房票仅限房票所有人之间转让一次,房票转让应当经双方当事人共同确认,并经房票管理办公室登记后发生效力。
  随着去库存的深入,曾经被称为“鬼城”的鄂尔多斯新城区康巴什,也渐渐实现了人口聚集,澎湃新闻记者在这里看到,笔直宽阔的马路上,已经有相当数量的车流,一些商场、购物中心也渐渐有了人气。据当地政府相关负责人介绍,康巴什新区规划人口30万人,目前已入住人口10万人,由于基础设施、医疗、教育等配套设施先进,康巴什新区的房价今年以来有所上涨,目前稳定在7000元/平方米,“目前新区的住宅库存只有1000多套。”

康巴什新区,曾经的鬼城逐渐有了人气


  据鄂尔多斯市住房保障与房屋管理局提供的数据,今年1-9月,鄂尔多斯全市化解住宅库存23124套、273.18万平方米,同比上涨131.91%和94.6%,住宅成交价格3942元/平方米,同比下降1.79%,截至9月底,全市住宅库存量为71594套、1140.4万平方米,去库存形势依然严峻。“今年以来,鄂尔多斯楼市比较平稳了,反弹还谈不上。”田东明说。
  吴伊婕表示,目前房票政策只在鄂尔多斯老城区东胜区和伊金霍洛旗各自推行,但政府的方案也是不断在补充,在全市范围内实现房屋与土地兑换凭证流通,打通各旗区自由兑换的方案,正在研究制定中。“在推行过程中也有些争论,比如房票制度合规吗,安全吗,我们也做了调研,目前住宅供应的面积是大于拆迁量的,发出去的房票也远远低于借贷回来的资金,因此总体风险可控,人们接受新事物有个过程。”

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