商住项目：提心吊胆的“安全”

“十一”前夕，北京商品房市场迎来了“全国最严”的调控政策，无论是对购房人，还是开发商都产生了巨大的影响。然而，“商办类”项目又一次躲开了此次政策带来的冲击。在接下来的时间内，商住项目的成交情况将会迎头赶上？还是将随着大势持续观望？

喜：调控未涉及商住房

“东五环边，不限购、低总价住宅项目，您考虑吗？”诸如此类的电话销售，在近期频繁“骚扰”着购房人许茜（化名）：“这种消息听多了，还真有点心动。”

许茜告诉记者，因为受新政的影响，首付的提高令她望尘莫及，换房计划要暂缓了。“如果能先买一个总价不高的商住项目，和父母分开住，解决一下目前拥挤的居住条件，好像也是可以接受的。”而令许茜对商住房心动的根源是，除了不限购买资格之外，商住类项目首付只需要五成，因为总价较低，比起一般的住宅，首付的压力要小得多。

根据北京新政规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

尽管对购买住房的类型进行了细致的划分，但此次新政调控的内容中并没有针对商住类项目做出规定。

“近期从我们项目的情况来看，并没有出现太明显的反应，还是和政策出台之前一样正常地顺势销售。”顺义区某项目负责人告诉记者，此次新政尚未波及商住项目，从短期看或许是利好，但也很担心下一步的政策动向。

忧：“涨得越凶、跌得越狠”

北京楼市调控已有20天，根据第三方机构统计的数据显示，从楼市整体成交的表现来看，虽然同比仍然保持高增长，但环比9月同期，调控之后的成交套数降幅达到37.2%。

从进一步的研究数据来看，调控给商住、办公类产品带来的影响似乎更加强烈。据亚豪机构数据监测显示，10月1日至17日，北京市的商住、办公类公寓共成交2583套，成交面积为15.9万平方米，环比上月同期，成交套数和面积分别下降了35.3%和35.4%。

业内人士认为，楼市好的时候，集中了各类投资需求，但当面临市场调控时，房价涨幅趋缓，投资客群的消失也会更快。

亚豪机构市场部总监郭毅表示：“投资型市场的一个鲜明特点是涨得越凶，跌得也就越狠。”她指出，尽管商办公寓产品同比去年的成交涨幅极为惊人，但当前的销量也同样表现出势不可当的下滑趋势。郭毅进一步举例说明，今年“十一”期间北京商办公寓的日均成交为145套，如果没有调控，长假过后成交本应明显升温，但近10天来商办公寓的日均销量不过156.5套，与此前表现相当，商办公寓市场的转冷由此可见一斑。

而成交热情的冷却最直接反映在价格上。与普通住宅成交量有所下滑，但成交价格仍然保持环比上涨的趋势不同，商住、办公类项目近20天的成交均价为29323元/平方米，与上月同期的31333元/平方米相比下调了6.4%。

商住项目身陷取证难

某资深业内人士对记者表示，虽然此次调控表面没有涉及商住的管控内容，但从今年下半年开始，对于商住一直有各种限制，各个区都在控制。“最明显的一个特点就是，针对商住项目的销售证发放趋严。”该人士指出。

2016年以来，商住项目创造了多个辉煌业绩，并且始终保持着较高的入市积极性。通过对公开数据的整理，记者发现，商住项目在今年3月份的预售套数曾高达7314套，6月、7月也连续两个月维持在6000套以上。出现转折的时间是在今年8月份，业内外盛传对各类商住房的调控消息，相关部门对商住项目的规划审批及预售管控也开始收紧，8月仅2132套商住产品取得预售许可证。而进入9月之后，这一管控更加严格，商住产品可形成供应的预售量进一步减少。

根据机构统计，在10月份预计入市的26个项目中，商住项目仅有4个，和今年以来商住项目较高单月入市量的10余个形成了巨大落差。此外，据记者了解，在10月预计入市项目当中，除国锐·金嵿项目早期已取得预售许可证，不受影响之外，其他商住项目虽有入市计划，但能否顺利取证入市也尚未可知。

尽管发证速度放缓，但业内人士指出，从实际市场情况来看，大量前期已取证的项目以及近期“侥幸”取证的项目，仍然会加快入市速度，以规避未来可能会出现的政策风险。

■ 市场观察 承接首置刚需族商住预期看好

尽管整体的商住项目在面临调控时都会表现出更强的波动，但在接受记者采访的业内人士看来，在北京商住项目的预期仍然看好。

“一个很简单的道理，北京新的住宅项目价高量少，这对于首次刚需购房的群体来说，能够选择的余地越来越小，要么就选择二手房，但也面临首付款较高的难题。对资金承受能力更低的购房人来说，总价较低的商住项目还能承接这部分需求。”中原地产北京公司总经理任莉如是说。

通过简单整理，记者了解到，今年下半年以来，北京共有9个新项目入市，其中7个项目的开盘定价超过5万元/平方米。比如，丰台区预计入市的天恒金融街·公园懿府、西山甲一号，报价均在6.5万元/平方米左右；大兴亦庄核心区的住宅项目中国铁建·花语金郡、亦庄金茂悦，报价均在5.5万元/平方米左右；房山核心区长阳板块的住宅项目报价也正在冲击4.5万元/平方米；门头沟的华远·裘马四季，6月入市时的报价即达到5.8万元/平方米，预计新一期开盘将超过这一价格。

业内人士表示，从北京各个区域的住宅新盘的报价情况来看，中高端项目已成为主力，并且已出现明显的郊区高端化、城区顶豪化的现象。受此影响，城区已成为高端财富阶层的置业主战场，刚改类需求外迁至近郊区域或分流至二手市场，而首置刚需族则只能被迫外迁至更加遥远的远郊区县甚至环京区域，或是转战商住市场。