买房合同纠纷收案将达历史峰值

西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主。今天上午西城法院召开通报会，对近年来该院审结的二手房买卖合同纠纷案件进行梳理，总结出抵押房、学区房、央产房等十大类常见“风险房”典型案例，通过展示其中常见的法律风险，为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴。

通报  上半年房屋买卖合同纠纷增四成

西城法院民一庭是审理民事合同类案件的专业庭室。从收案量来看，房屋买卖合同纠纷在该庭仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。据了解，近几年，西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下，逐年攀升。仅今年上半年，房屋买卖合同纠纷同比就增长了近40%，并且呈现逐月递增的趋势。以此增长态势，预计今年房屋买卖合同纠纷的收案量将达到历史峰值。

据分析，因西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主。二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。

上述二手房交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、防范意识的不足，导致房屋买卖纠纷经常发生。

案例  涨价房引纠纷 法院判卖方配合过户

2015年5月，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。

沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未如期办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至法院要求程女士继续履行合同，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。

程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约，要求解除合同。

法院认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求支付违约金的诉讼请求不予支持。

最终法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士配合沈先生办理房屋过户。

建议  事先准确掌握房产信息 注意证据留存

法院建议，在购买二手房前，要认真审查房屋的房产证，看所载产权人与出售人身份证是不是一致、是否存在抵押登记；同时还要看卖方人的户口本，看其婚姻状况、迁出户口后是否有落户地址；此外，还要看房子，是卖房人自住还是出租中。最后，买房还需去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等。如果需要，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

通过中介签订购房合同的，需要注意审查合同与补充协议约定的付款、贷款、过户、腾房等流程是否明确，没有歧义。对时间节点要合理规划，约定在合同上，避免推诿扯皮。同时尽量约定每种履约行为的违约责任。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。最后要注意证据固定留存。比如对房款的转账记录短信记录等。