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张五常:为什么中国房价一直如此坚挺?

2016/07/27 09:14 来源: 搜狐财经 评论
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张五常 新制度经济学创始人之一

各位朋友,英国前首相名不虚传,他没有文稿拿在手上却能够那么流畅地做报告,我做不到,奥巴马也做不到(观众笑)。

我今天来做报告要看着表,只能讲半小时,主要是分两部分,我把这两部分连起来,从表面上来看没有什么关系,但实际它们之间的关系是很重要的,前半部不久之前我在深圳讲过,现在我改良一下再重复一次,带进去下半部,前半部是关于中国房价的问题,中国的房价是目前中国经济发展的亮点,大家都知道,目前中国经济发展不是那么好,但楼价坚挺,讲到楼价经济的问题,以上海来说,以北京来说,以其它所谓一线城市来说大约有八年的时间都很稳定,楼价很高,而今年楼价还继续上去,主要是因为减息的问题,楼价能够维持相当高的水平已经有八年之久,全中国到处都是高楼大厦,而楼价比美国高一倍都不止,所以在财富方面来看,如果以楼价来算,中国是高过美国很多的。

楼价高的问题有两个主要的问题:第一个问题,楼价高是协助人民移动的潮流,北京楼价贵就少了很多人来北京,上海楼价贵就约束了人们搬去上海,这是协助市场调动人口的流动;第二个问题,楼价贵有一点不好,就是分配不平均,你没有买到房子,他买了房子,他的身家上升了几倍,这就有财富不均的问题,也有社会不稳定的问题,如果不顾这个问题,不考虑这个问题,只是光看楼价上升,这个上升并不是泡沫的问题,楼价上升是好事,因为它代表了大家的财富上升,也就是代表了预期收入上升,楼价预期收入上升折现的话,就等于是楼价。所以房价高的问题,假如不是有故意炒高房价的行为,房价高是反映了经济实力的增加,原则上除了刚才我们讲到的财富不均的问题,我是不反对楼价上升的。

现在基本的问题是,为什么中国房价会高企?为什么其它不是一线的城市房价也不低?为什么之前中国楼价可以如此坚挺?你不要跟我说是地少人多的问题,香港很多地方人口密度都比中国高,印度人口密度也比中国高,但它没有中国房价的问题,中国的房价能够站得稳,而且在相当高的水平下不单单是地少人多的问题,主要的问题在于预期将来的高收入上,应该说房价就是所谓预期年薪收入的积蓄除以利率,预期年金收入好,所以现在房价这么高,但预期收入并不是真正的收入,将来的收入到底怎么样,到那时才会知道,虽然中国经济目前有很多问题,但目前看楼价的反应,将来的收入是会不错的。

怎么会有这样的情况呢?不要跟我提地少人多的问题,事实是市场对将来收入的预期基本上是好的,答案就是楼价会高企,为什么高企?因为预期收入是高的,为什么预期收入高呢?答案非常简单:中国改革几十年以来,人们的知识增长得很快,青年学得很快,中国人很聪明,年轻好学,将知识用在商业方面,有相当的成就,尤其是目前在数码科技,一些做生意的方法,种种情况之下,中国人是学得快的。就是因为这类有市场价值的知识增长,中国目前做得非常好,这也是目前房价高企这么长时间的原因之一。

你不要忘了,楼价高企不是真实收入,而是预期收入,它预期好,而这个预期是可以改变的,楼价的高企不是基于真正的收入而是预期收入,假如预期改变,房价就会跌得很快,当房价急跌的时候就会有很大的问题,譬如日本在80年代后期楼价暴跌,到今天了快30年都翻不了身,这是很大的问题,所以我很担心假如北京有什么计划把房价弄低,就会影响预期,从而造成很大的问题。

现在说要抽房地产税,很多房子都是空置的,没有房租可以收,要交税,假如他们到市场上卖楼,可以触发房价大跌的情况,但要把它弄上去就不那么容易了,90年代中国的房价大跌,跌了三分之二,结果朱镕基做得好,终于把经济搞起来了,后来房价大幅上升,但朱镕基在90年代能够把经济搞得好,因为当年可以改进的地方很多,当年还有很大的弹性可以做,假如今天楼价再跌三分之二,那就麻烦多了,因为我们没有了当年的弹性,可以通过人口大流动等种种放宽方法来搞,现在变成了经济方面没有弹性。

我现在就要问一个题目了,中国的青年知识增加,有商业价值的知识增加,有楼价上升的基本原因,从这方面来看,我个人的观点就是不仅中国人聪明,学得快,而且中国的中学是不错的,大专和本科也是不错的,但到了研究院的时候问题就出现了,有商业价值的知识中国发展得很不错,中国人聪明、学得快,大家都知道,一看到知识可以增加收入的时候就学得很快,这是中国发展快的原因之一,但有些知识没有直接的商业价值,这一方面就非常不好,譬如大学的研究院,我对他们很失望,假如真要成为领导世界的大国,市场价值的知识不能缺少。

我举英国的例子,英国是个小国家,但它曾经雄视地球,所谓的日不落帝国,为什么那么小的国家可以控制这么大部分的世界呢,问题在于他们出了几个大思想家,他们的制度能培养出大思想家,回看18、19世纪,在物理学有牛顿,在社会科学、经济学有斯密,在生物学有达尔文,随便一提就有这几个,当然还有其他很多,因为有了这些所谓思想大师的存在,所以当年英国雄视地球,这是一个最基本的知识。在中国赚钱赚得多,这一点没有问题,但要更加重视思想的发展,现在我对中国各大学的研究院非常失望,最近我在北京出版了一本书《科学与文化》,里面只有九篇文章,在其中对中国的大学制度做了相当大的批评,我提出了种种问题,九篇文章,很多问题,中信出版社出版两个月以后北京出版,我批评得相当厉害,他们竟然可以一字不改照样出版,北京允许我这样的人存在,给我出版这本书,我对大学制度在这本书里批评得非常厉害,你们看现在的世界,所谓基本研究,没有直接商业价值的,这一点是很重要的,商业价值方面的知识发展得相当好,但没有商业价值的研究是很重要的,(这方面)中国方面一团糟,大学里管制很严,我在这本《科学与文化》的书里说得很清楚,因为中国学生到外国念得非常好,生物研究做得非常好,他们都不肯回来,因为大家都知道中国大学的问题很严重,假如真的要维持中国的继续发展,就要注意一下,没有市场价值的知识、没有市场价值的思想发展,所谓基础研究,北京很肯出钱,很肯花钱,很慷慨,他们的研究经费比美国多很多,现在美国基本没有研究经费从事什么研究,现在中国在外国念得好的,应该是乐意回中国,因为现在中国的制度有太多问题,人事关系、约束言论太多,他们不肯回来,现在很多外国大师,一年20万美金就可以请到,中国可以请很多很厉害的人回来,这个价钱中国很容易出得起的,假如北京肯花钱鼓励教育,但他们不知道怎么做,管得太严,就把研究院的制度搞得不好了。

我认为在这方面北京要大胆尝试一下,什么东西可以教什么东西不能教,要放手让他们自己做,所以我个人的建议就是选出几间大学,答应五年内给他们多少经费,北京在这方面是很慷慨的,然后放手让他们自己去搞,让他们自己自由收学费,教什么科目都可以,就放手让他们去做,老师的薪水怎么定也让他们自己决定,收多高的学费也让他们自己去收,完全不管,试试几年嘛,看看发展如何,因为大学做得好不好,基本思想发展得好不好,以我们习惯了这种方法的人来看(很容易看清楚),世界上很多像我这样的人,我在校园走一两天就知道了,我到任何大学只要问几句话我就知道他们到了什么地步,假如北京的上头不清楚,那就让外面知道的人回来指点一下,主要是要放手,出这么多钱资助,那就继续资助咯,只要花几年时间,完全不管,让他们喜欢怎么做就怎么做,然后看效果。

我个人认为太多的批评,美国人批评中国人没有创意、中国人没有想像力、中国人什么都行就是创意不行,批评太多,完全是胡说八道,全部是胡说八道,在美国的时候我夸口说一句,我的创意人人都知道,我的外甥也是我教出来的,生物学大名家,他有创意,我自己的儿子,虽然现在没有大名家,在美国做研究,但也是因为创意而有点小名气,中国人怎么会没有创意?看看苏东坡、看看礼拜,中国诗人的想像力是最丰富的,外国诗人没有中国诗人那么有想像里,中国人以前吟诗写词,但要他们转去做科学也没有问题,因为想像力还存在,所以(说中国人没有想像力、没有创意)是说不通的。

之所以中国出不了一个牛顿,没有达尔文,还没有比较像样的科学研究大师,但应该有,我们拿钱去美国哈佛大学念书,6万美金一年,多少人能出得起学费呢?中国有许多许多聪明的学生,为什么不在自己本国培养呢?你看美国现在也没有研究金了,以中国出的工资能随时请到美国的大师们,但问题在于他们不肯回来,因为回来后要搞人事关系,有政治约束,言论又不够自由,这些都是无谓的东西,为什么不放手让大学自己搞搞呢,引进点人才回来吧,以中国的经济实力可以请到外国的大师,所以我个人认为,尤其是听到刚刚英国前首相说的,大致上他的观点和我的观点没有冲突,我现在坚持的问题是,楼价能够很坚挺地站住,只要不是财富不均的问题,这就是好事,反映了人们预期将来收入高企,但基本上没有直接商业价值的思想的发展,重要基础研究的发展,在这方面中国做得非常差,我不理你收入多高,假如没有了基础研究和有市场价值的思想,这方面搞不起来,中国充其量也不过是地球上的二等公民,要把它搞起来,离做一等公民,就差那么一点,这一点要靠北京大放手,不要管,让他们去搞几年,通通做垮了再说。谢谢各位。(本文系作者在2016经济学家年会的演讲)

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责任编辑:谢欣伶  JN1264
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href="http://guangan.focus.cn/loupan/3070002.html" target="_blank"> <img src="http://imgs.focus.cn/thumb/180/guangan/38059/b_380581908.jpg" alt="广高新城"/> </a> <div class="info"> <h4><a href="http://guangan.focus.cn/loupan/3070002.html" target="_blank">广高新城</a></h4> <p class="ave-price">平均价格 <em>4280元/㎡</em></p> <p class="tag">广安区</p> <a class="detail" href="http://guangan.focus.cn/loupan/3070002.html" target="_blank">查看详情</a> </div> </div> <ul class="loupan-list"> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20028856.html" target="_blank">时代天骄</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20028856.html" target="_blank">时代天骄</a> <p>平均价格 : <em>3700元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>广安区广安区枣山大道广安南站北侧</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 18335</em></p> <a class="btn" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20028856.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">广安区</em> <span class="loupan-price">3700元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20038321.html" target="_blank">皇家壹號</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20038321.html" target="_blank">皇家壹號</a> <p>平均价格 : <em>待定</em></p> <p>位置 : <i>广安市协兴区鸿锦大道58号(消防中队旁)</i></p> <p>热线 : <em>暂无</em></p> <a class="btn" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20038321.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">广安区</em> <span class="loupan-price">待定</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20023315.html" target="_blank">广安·未来城</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20023315.html" target="_blank">广安·未来城</a> <p>最低价格 : <em>3600元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>广安区广安市枣山物流园区桃园路西侧</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 96843</em></p> <a class="btn" href="http://guangan.focus.cn/loupan/20023315.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">广安区</em> <span class="loupan-price">3600元/㎡</span> </li> </ul> </div> </div> </div> <script type="text/javascript" src="//static1.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/suggestion.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static3.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-detail.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static4.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-slider.js"></script> <script> ;$(function(){ changeHref($("#zyb")); function changeHref($element){ //element是jQuery对象 if(!$element){ return } $element.find("a").bind("click",function(){ var $ele=$(this); if($ele.attr("data-init")!=="true") { var href="http://go.focus.cn/url="+$ele.attr("href"); $ele.attr("href",href); $ele.attr("data-init","true"); } }); } var action = "detail"; var form_id = ""; if(action == 'preview'){ $( '#j-pagination-news a').bind('click', function(event){ var $a_link = 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