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碧桂园半年狂揽1250亿的秘密:全员注射“兴奋剂”

2016-07-15 08:57:18 来源: 每日经济新闻

2016年必然将成为中国房地产企业的分水岭,丁祖昱在二季度地产金融会议上表示,今年将有10家房企销售额进入千亿 行列。房地产企业的市场份额集中度也随之进一步提高。在此过程中,有几家房企更将实现2000亿元以上的销售额。除万科外,碧桂园也是进入2000亿元俱 乐部呼声较高的企业。

和仍处控股权纷争漩涡的万科相比,碧桂园的冲劲更足,发展势头也更猛。然而,它有没有可能抓住契机,成为行业新领舞者呢?

根据多家机构的统计,2016年上半年,碧桂园以1250.7亿元的销售金额稳居行业前三甲。经过数年的蜕变,当年的“黑马”已然成为驰骋地产圈的“骏马”。碧桂园因此已将全年国内合同销售目标提升到2200亿元。

在两年前的2014年,碧桂园用了超过20年的时间,终于排名前列次实现了销售额过千亿元,但今年,碧桂园仅仅只用了半年就实现了销售额千亿元。这是一个很可观的数据,从1000亿元到2000亿元,万科用了4年,而碧桂园只用了2年。

业 绩高速飙升背后,是碧桂园给全员注射了一支“兴奋剂”。碧桂园推出合伙人机制并进行改良,同心共享机制实现同股同权,利益共享、风险共担,解决了职业经理 人团队的所有权和经营权分离,给了员工施展才华的平台,让员工体验做老板的感觉,全员上下实现利益一体化,员工事业激情再次焕发,碧桂园的凝聚力和战斗力 成为业界标榜的典范。

现有制度下,碧桂园对员工的要求提高了,员工除了要精确投资外,还要能在营销策略、产品定位上,有更精确的研发,才能 保证项目的快速资金周转,以取得更高的收益。从此员工有了紧张感,内部竞争激烈,放松学习就存在被淘汰的可能性。这是碧桂园人的机会,也是他们必须承受的 压力。

●坚持战略:越深耕就越有机会

受益于良好的市场环境,今年上半年房企业绩表现优秀,销售金额超千亿元的有5家,其中碧桂园上半年实现合同销售金额约1250.7亿元,顺利进入前三名,同时将年度国内合同销售目标上调至2200亿元。

一位知名房地产专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,下半年楼市销量也不会突然降温,根据碧桂园上半年的表现,完成2200亿元的国内销售目标其实难度不大。

明源地产研究院副院长刘策也表达了类似的观点。

由此看来,碧桂园实现2200亿元的国内业绩目标相对较为轻松,加上海外项目销售业绩,可以预见,碧桂园今年的销售规模将走上一个新的台阶,冲破2000亿元规模的可能性非常大,实现跨越式发展。

碧桂园集团总裁莫斌在接受媒体采访时曾透露,碧桂园今年可售总货量约3000亿元,一、二线市场为1620亿元,占总货量的54%,去化问题不是很大。

2015年碧桂园全线回归一、二线城市,并单独成立一线城市事业部。今年一线城市楼市火热,带动部分二线城市楼市疯狂,提前布局的碧桂园成为正确布局的受益者,业绩实现快速增长。

刘策对《每日经济新闻》记者表示,目前中国的房地产模式已经告别了“摊大饼”时代,迎来“扩纵深”模式,未来的机会更多的是在城市圈、城市带,楼市分化加剧。一线城市以及周边二线城市将成为爆发点,开发商布局获得的红利和机会更多。

刘策补充道,但这也并不意味着三、四线城市没有机会了,蛋糕还是有的,只是没有那么大,发展的难度大一些。碧桂园选择深耕三、四线城市还是存在发展空间的。

碧桂园的高速增长受益于城镇化建设,继续深耕三、四线城市,碧桂园具备一定的优势。

碧桂园CFO吴建斌早前在接受《每日经济新闻》采访时表示,未来碧桂园在一、二线城市做高利润,三、四线做大销售规模。在认可中国房地产市场存在机会的前提下,碧桂园必须深耕,越深耕就越有机会。

在三、四线碧桂园坚持差异化的战略,不断推出新产品满足新兴的市场需求,从2013年以前的别墅到之后的洋房,而现在则主打大平层,而未来2~3年则面向中小城市10%~20%的富裕人群,主打劳斯莱斯产品。三、四线城市做到每年要保持5%~10%的增长速度。

●充分授权:职业经理人与公司共进退

碧桂园的实力从业绩增长中已经清晰,但业绩增长的背后是科学的管理制度,是每一个碧桂园人的付出和心血,尤其是职业经理人团队的引入,碧桂园实现了蜕变。从莫斌、朱荣斌、吴建斌等核心骨干加入碧桂园开始,将碧桂园带上了更加专业的发展道路。

实行职业经理人管理制度,是企业的委托代理链,实现了所有权和经营权分离。职业经理人可以解决企业原所有人经营能力不足的问题,并且成为一种稳定的企业内在契约。

万科股权之争,在“战况”不明朗的情况下,业界却表达了对万科职业经理人团队的一致认可。碧桂园也一样,一个强大的职业经理人团队在碧桂园的发展过程中发挥了重要作用。

引入职业经理人团队,碧桂园渐渐淡化了家族企业的色彩,成为一家治理结构更规范的上市公司。同时,引入各行各业的精英,为碧桂园的发展填充优质资源,为融资等提供便利。

高力国际咨询及调研部董事陈厚桥认为,职业经理人为企业管理提供优势,有助于企业发展,同时也需要把握一个度,在有效的管理之下可以发挥更好的效果。

职 业经理人团队与碧桂园集团董事会主席杨国强实现了较好的配合,分工明确。据碧桂园相关负责人透露,杨国强主要精力集中在公司战略和产品研发层面,日常管理 工作更多由职业经理人团队来负责。碧桂园正在推动简政放权,把区域做实做强。合伙人机制实现了职业经理人与公司共同进退,为简政放权取得理想效果提供保 障。

在某种程度上来看,合伙人制度是职业经理人制度的延伸。改变了原有职业经理人“打工者”的角色,职业经理人的利益与企业捆绑在一起,职业经理人成为公司利益的关联者,打破了一纸契约的限制。

任何一项制度都不是优质无缺的,同心共享机制也一样。据吴建斌介绍,当项目现金流回正后,可以提前进行分钱,最后的分红则需要等到项目结束后,再进行分配。如果项目出现亏损,跟投者也要一并承担风险,完全实行股份制公司的管理办法。

刘策在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,也许就是同心共享机制对于现金流、销售速度、回款等提出了较高的要求,较为苛刻的激励机制,在执行过程中出现有些合伙项目為了利益铤而走险的情况。

在实际执行过程中出现的小插曲,同心共享机制或许存在需要改进之处。

但不可否认,同心共享机制对于碧桂园发展具有重要作用。据碧桂园相关负责人透露,合伙人机制为碧桂园的业绩增长提供了强大的动力,碧桂园的业绩实现快速增长,职业经理人与公司共同进退,使得公司投资风险降低,实现盈利水平与运营效率的提升。

截至2016年4月底,碧桂园共有260个项目引入合伙人制度,其中有109个项目开盘在售,自2014年10月引入该机制以来累计合同销售额达680亿元,测算累计签约净利润率约13%,比引入该机制前的测算累计签约净利润率提高3个百分点。

吴建斌认为,合伙人制度为碧桂园规模再扩大打下了良好的基础,碧桂园有能力做成行业规模较大的企业。

●让员工当老板:引爆业绩核能量

高增长之下,碧桂园对员工的要求提高,同心共享机制下要求员工要懂得精确投资,还要能在营销策略、产品定位上,有更精确的研发,才能保证项目的快速资金周转,以取得更高的收益。

同心共享机制下,让员工体验一把做老板的感觉,利益的一体化,员工的战斗力得到了激发,也能获得丰厚的回报。

据媒体报道,2015年,碧桂园珠三角某个项目总监,在新的激励机制之下,年薪、“同心共享”分红、“成就共享”激励以及其他一系列激励机制的所得总收益高达1100万元,大约是其过往较高年收入的30倍。

这收入比很多上市公司的老总还要高,碧桂园新的激励机制给员工带来了丰厚的收入。管理团队收入提高,人员更加稳定,员工的流动性也大幅降低。

正如,许家印在恒大20周年庆典上感谢恒大员工的努力,碧桂园高增长的实现离不开全体碧桂园人的努力。在同心共享机制下,碧桂园为员工提供了施展才华的平台,这是员工的机会。但同时也面临挑战,内部之间的竞争更激烈,放松学习则会面临淘汰的风险。

《每日经济新闻》记者在参观碧桂园总部时发现,下班时间,楼下的图书室有大量的员工在努力学习。

在碧桂园,只要你想、你肯,一切都有可能,这是碧桂园2013年海外房产销售冠军张雪茵的感受。做碧桂园的员工要对自己狠一点,要拼尽全力,经常连续加班至凌晨,很多无法想象的事情都经历了,很辛苦,却收获很大。

正如碧桂园员工宋正天所说,在碧桂园要把“不可能”变成“不,可能”。宋正天入职一年成为了莞深区域麻涌项目副总经理,需要快速学习项目开发的全过程,面临的困难极大。而一旦项目失败,宋正天坦言:“项目全体员工就要离开碧桂园,就是这么严厉。”

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