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地王频现难改楼市去库存基调 三四线城市压力较大

2016/06/23 08:45 来源: 中国证券报 评论
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近期热点区域土地市场成交火暴,多次出现总价高、楼板价高、溢价率高的“三高”地块。专家表示,局部区域虽然频现“地王”,但对房地产整体投资 难以形成支撑,下半年住宅投资可能有下行压力。土地成本攀升在助推房价上涨预期的同时,也使区域分化愈加明显,三四线城市楼市去库存仍处攻坚阶段。

房地产去库存基调未变

海通证券研究报告指出,1-5月,一二线城市累计成交土地金额0.55万亿元,同比增长64.3%,增速比1-4月高30.5个百分点。5月,一二线城 市土地成交额1652亿,环比增长60.3%,土地购置面积和购置金额均环比上升。据交通银行金融研究中心统计,5月一线和热点二线城市“地王”频出,共 诞生69宗“地王”。地价不断创区域内新高,不少地块楼板价接近周边在售新盘价格,5月俨然成为“地王制造月”。

明源地产研究院副院长刘策表示,虽然局部区域“地王”频现,但并没有明显地带动房地产投资,需要从宏观经济大背景和行业分化的特殊现状来审视房 地产投资。目前房地产行业整体去库存的基调并没有改变,尤其是大部分三四线城市楼市库存高企,较大程度上影响房企资金回笼和投资意愿。作为市场主体,房企 出于资金平衡和经营风险控制的考虑,一般会加快去化、缩减投资、控制新开工面积。这是房企应对市场调整、适应供求关系变化的正常举措。

“地王”现象需全面分析

相关机构报告指出,2014年11月以来,在宽货币的背景下,房地产市场开启了一轮上涨周期,其逻辑是:货币宽松带动住宅销量增加之后,价格上涨;库存回落之后,房企积极补货,拿地增加,导致新成交地块价格攀升,推动周边房价进一步上涨。

广发证券分 析师乐加栋表示,从前几轮周期经验看,“地王”产生于“成交量持续向上-库存去化周期明显下行-房价持续上涨”的小周期区间,持续高地价往往伴随着持续高 房价,对未来需求会产生挤出效应,加上前期需求释放得比较充分,预计成交量将明显回落,未来边际成交将持续走弱。同时,“地王”往往诞生于楼市小周期的高 点,随着成交量回落,房价涨势将趋缓并逐步进入环比下降通道,进而带来房企跌价准备的增长,从而影响房企的当期利润。

三四线城市去库存压力较大

刘策表示,目前在解决三四线城市楼市库存方面,政策端调控的边际效应在缩减,后续还是要通过以时间换空间的方式来推进去库存。对政府而言,除了 继续在需求端对购房者给予宽松信贷等支持外,应在库存高企的城市严格限制土地供应,减少市场供应,通过一定的时间周期来改善供求关系。对于房企而言,需根 据市场变化,灵活调整自身经营节奏,严格控制新开工面积。

某研究院智库中心研究总监严跃进认为,三四线城市楼市也出现分化。部分经济条件较好的三线城市楼市基本回暖,最典型的是四个执行限购的一线城 市的周边三四线城市,如广东的佛山、东莞,上海周边的嘉善、昆山,北京周边的燕郊等。这些地区的楼市基本呈现活跃态势,尤其是一些中大户型物业成交可观。 部分经济条件较差、区位优势不明显的三四线城市楼市基本处于不冷不热的格局。此类城市如果不采取积极的人口导入等措施,楼市反弹的空间不大。

严跃进表示,从未来市场预期来看,一二线城市依然是房地产消费和投资的重要场所。三四线城市的投资投机气氛更淡,但不排除会有一批改善型购房需求的积极释放。

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责任编辑:谢欣伶  JN1264
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