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楼市里有一个大骗局! 内幕越挖越触目惊心

2016/06/06 09:05 来源: 搜狐焦点网 评论
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这些价格离谱的“地王”,很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。

楼市里有一个大骗局!

“权威人士”明明已经确认中国经济是“L型”,但最近多个城市却接连不断出现“地王”,而且这些地王的价格常常还高的离谱,让人一计算下来,这地块儿如果盖上房子,明显都是周边现有房地产价格的1.5-2倍,从而让那些没有房子的年轻人都惶恐不已,以为自己所在的城市房价,至少还要再涨一倍呢……

其实,你被骗了。

还记得前几天中央媒体之前警告过地方政府和开发商不要联手推高房价的文章么?

这些价格离谱的“地王”,很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。

早在2014年,当时大城市房地产价格刚刚有见顶迹象,《华夏时报》的记者,就曾经在微信频道报道过地方政府与央企国企联手推高房价的猫腻:

"市场冷淡时,政府会让国企出面拍地托市,拍出高溢价,其实还是左手倒右手,做表面文章,政府真正拿到手的土地收入不多,赚的只是财政银行卡上的流水而已。"上述深圳房企投资发展部人士透露,有时地方政府也会通过拍高价地,事后返还开发商的模式,来拉高区域地价。

"有些企业之所以能承受地王的高地价,是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造,地价返还金额更可高达80%以上。"深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。

湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉《华夏时报》记者,一些定向出让的土地,实质上早已锁定开发商,"在招拍挂环节,可以一直拍下去,直到拍到为止,反正超过双方约定的价格而多花的钱,最后政府都会返还给开发商。"

"我亲自签过这种合同,即在拍卖前,协议中明确规定,若拍卖超出合同约定价格,则政府须连本带利息返还给开发商。"深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者,通过土地出让金返还方式,降低了开发商拿地成本,政府赚到的更多是投资和就业,以及银行账面流水。

按现行做法,土地出让金收取后,除上缴上级财政部分,剩余支出使用完全由地方政府负责,国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态,没有明确的法律规定,也没有相应的约束,始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外,大多"封闭运行"。

由于开发商在拍卖前只缴了保证金,多出的土地溢价不需要缴,只需私下重新改合同。"反正财政进账多少,也没人查,财政只需按合同收钱即可。"

"这种手法有十多年了,已经很普遍,土地出让环节是腐败高发区。"上述深圳上市房企投资发展部人士说,"对于分管的官员都要送礼,具体金额看项目大小和利润,如果开发商赚1个亿,送出去一两千万也无所谓。"

很多普通人,没有足够的经济实力,却愿意主动为国接盘,我真的很佩服。

6 月首日,央企再度在上海土地市场大显神威。继上月央企保利地产“任性”豪夺周浦地王之后,昨天上午,经过一个多小时激烈争夺,隶属财政部的上市公司信达地 产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板 价,更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。

顾村在哪里?我们先看一下示意图:

没错,顾村在上海“西北偏北”方向,距离传统市中心大约17公里。目前,这里在售商品房的价格大约在4万元左右。换句话说,信达地产敢于这么高的价格拿地,是对三四年之后这里的房价翻倍到8万元有足够的信心。

三四年时间房价翻倍,这可能吗?事实上,顾村的房价已经在过去两年里上演了一次翻倍了。

2014 年3月,距离此次拍卖地块3公里的地方,融创地产曾拿下一块土地(今天的玉兰公馆),当时的楼板价刚好是2万元,而当时这里的商品房单价在2万元到2.6 万元附近。如今,融创的“面粉”做成了“面包”,据报道,玉兰公馆的售价在4.6万元左右,实现了2年翻倍的战绩。

不要以为信达当了“愣头青”和“接盘侠”。在5月中旬的周浦地块拍卖中,上海同样创造了奇迹。

周浦跟顾村差不多处于对称的位置,在上海传统市中心的“东南偏南”,距离中心位置大约16公里。在那次土地拍卖中,同样是国企的保利出手不凡,将可售住宅楼板价干到了每平方米5.45万元,这意味着几年之后的现房售价必须超过每平方米7.9万元才有钱赚。

在半个月时间之内,上海一南一北两块郊区的土地拍卖,为三四年之后上海房价确立了坐标:在距离市中心16到17公里的地方,房价卖到8万元是“正常的”,也是有成本支撑的。

而这成本,主要被政府拿走了,也就是地价。此外,还有税费和银行贷款的利息等。

不仅是信达地产,纵观今年的土地市场,逾50%的地王都是拜国企所赐,其中部分央企表现异常活跃。除了国企们背靠国资系统及资本市场而资金充沛之外,有业内人士分析认为,央企今年接连大手笔拿地,或许也与央企整合有关。

“地王”频出

不到一个月的时间,上海土地拍卖保本价“地王”之冠竟三度易主!

就 在5月18日,浦东新区周浦“镇西社区PDP0-1001单元”的A-03-11纯住宅地块由保利集团以54.5亿杀出重围夺得,溢价率达到296%,可 售住宅楼板价5.45万/平方米,这意味着保本售价将高达7.9万/平方米。此外,参与周浦地块竞拍的开发商多达37家,也创下的上海最多开发商竞拍纪 录。

就在保利疯狂拿地之前短短一周,松江区泗泾地块刚刚被格力、融创以6万/平方米保本价创下上海“地王”记录。

信达是谁?

上次周浦地王时,资深地产评论人士卢俊称,房企现在是在绝望的拿地。

但这个判断似乎不那么准确,对于信达等国企,尤其是央企而言,天价拿地似乎也很“轻松”。

值得一提的是,就在上周,信达还联手万科以123.18亿元夺得杭州滨江区奥体单元地块,造就2016年全国总价地王。信达在1月6日就曾以36679元/平方米楼面价在杭州拿地,是杭州历史上单价排名第二高的地块。

在上周拿下杭州地块之后,万科和信达出现意见分歧,万科决定退出合作,并要求员工删除在朋友圈发布的喜报。

而信达地产上周摘得全国“地王”,只是央企国企频夺“地王”的一个缩影。

信达地产背后的信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司,其实际出资人为中国财政部。

半数地王拜国企所赐

疯狂的土地拍卖市场上,国资企业的身影频频亮相。

参与本次顾村地块竞拍的房企同样包括很多国企。名单包括:绿都、龙湖、阳光城、保利地产、合景泰富、九龙仓、滨江+平安、华润、光明、金地、中铁置业、新城、万科、信达、大名城、中铁建、红星、卓越 、同济、建发、三湘、金茂+电建、首创。

在本次顾村地块拍卖过程中,房企为争夺地块而激烈竞价,加价单位以“数十亿元”计算。开发商报价在第三轮就直接从14.4亿跳至30亿元,随后中铁建再次跳价到40亿,地产商几乎在10亿级别的加价。最终央企信达地产再次在激烈竞争中胜出。

分析师朱一鸣认为,水电系央企近来大手笔频频的原因主要是:在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企极有可能从集团层面合并,如五矿集团与中冶集团合并即将完成,房地产业务自然是强者占主导。

中 原地产首席分析师张大伟则认为,土地市场持续火爆成为一、二线城市的常态。而目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”,这个群体资金实力更强,对 未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也助长了很多企业“赌性”,国企在土地市场表现得更加激 进。

该报还援引中原地产数据显示,按总价计,最高的50宗地王里国企比例明显处于历史高位。整体看,50宗地块合计成交总价为2013.29亿元,其中27宗被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%。

在深化国资改革,促进央企“瘦身健体”政策背景下,央企们如此激进酿造地王,助推房价,造成了房地产行业“国进民退”景观,值得业界深思。

1、上海这两块土地拍卖,再次证明了一个说法:地王多是国有房地产企业和上市房企创造的,原因很简单:国企胆子大,反正亏损算不到举牌人身上;土地如果真的买贵了,将来还有可能跟政府“勾兑勾兑”。上市房企有融资渠道,可以在拿地的时候轻松“加杠杆”,股民的钱也不用还。

2、至少在保利和信达看来,未来上海房价仍然会上涨,虽然目前上海面临着行政干预下的“人口下降”问题。但他们似乎确信,货币超发仍将持续;从长远看,上海人口还要增长。

3、如果距离市中心16到17公里的地方住宅价格会达到8万元,那么中心区的房价可想而知。20万,应该不过分吧。

4、如果上海中心区普通住宅单价普遍上20万,那么人民币汇率该怎么办?你总不能让上海一套90平米的蜗居,永远可以在美国中部的大城市里换10套花园别墅吧。

5、细思极恐,算了,不想了。

“有些企业之所以能承受地王的高地价,是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造,地价返还金额更可高达80%以上。”深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。

湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉《华夏时报》记者,一些定向出让的土地,实质上早已锁定开发商,“在招拍挂环节,可以一直拍下去,直到拍到为止,反正超过双方约定的价格而多花的钱,最后政府都会返还给开发商。”

“我亲自签过这种合同,即在拍卖前,协议中明确规定,若拍卖超出合同约定价格,则政府须连本带利息返还给开发商。”深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者,通过土地出让金返还方式,降低了开发商拿地成本,政府赚到的更多是投资和就业,以及银行账面流水。

按现行做法,土地出让金收取后,除上缴上级财政部分,剩余支出使用完全由地方政府负责,国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态,没有明确的法律规定,也没有相应的约束,始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外,大多“封闭运行”。

由于开发商在拍卖前只缴了保证金,多出的土地溢价不需要缴,只需私下重新改合同。“反正财政进账多少,也没人查,财政只需按合同收钱即可。”

“这种手法有十多年了,已经很普遍,土地出让环节是腐败高发区。”上述深圳上市房企投资发展部人士说,“对于分管的官员都要送礼,具体金额看项目大小和利润,如果开发商赚1个亿,送出去一两千万也无所谓。”

很多普通人,没有足够的经济实力,却愿意主动为国接盘,我真的很佩服。

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责任编辑:谢欣伶  JN1264
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