旧小区绿色改造释放15万亿投资新需求

日前，国务院参事、住房和城 乡建设部原副部长仇保兴在“十二届国际绿色建筑与建筑节能大会”主论坛上表示，我国城市现有400亿平方米旧建筑中约有1/2必须进行抗震、节能、适老、 节水等绿色化改造，产生约15万亿的新投资需求。以“绿色化改造”替代“棚户区改造”不仅节能减排，更能使百姓的生活更美好。

相对于大规模的旧城改造，单个小区的改造或者单体楼改造方面，房企涉足时间较晚，朗诗地产（00106.HK）、高和资本是较早试水的企业。

4月6日，朗诗接盘南京九龙湖别墅项目，资料显示，该项目规划用地176202.09平方米，总建筑面积146929.63平方米，容积率仅为0.75，绿地率41.5%，共665户。

朗诗相关负责人表示，已与项目开发商金经纬签订全面战略合作协议。目前，朗诗集团已经派驻由科技公司、装修公司、南京地产公司共同组成的专业团队进驻九龙湖别墅，对项目原有产品进行提升改造。

旧楼改造利润可观

朗诗进驻之前，上述项目主要以毛坯房源对外销售，包括双拼、联排和叠加三种别墅产品。其中，双拼面积355.3平方米，总价647万；叠加面积310平方米，总价420万-475万；联排面积348平方米，总价550万-620万。

据悉，朗诗进驻后将对该项目的户型、景观、物业服务等方面进行全面优化。其中，洋房和叠墅产品将精装交付，同时配备地暖、中央空调、科技新风系统。

朗诗集团在2015年开始尝试旧楼改造，以5.4亿元收购上海长宁区带车位及公共设施的住宅项目。3月30日，朗诗集团董事长田明接受21世纪经济报道记者采访时透露，该项目今年将进行销售。朗诗给它重新做了市场定位，并进行绿色化改造。

3月29日，朗诗地产间接全资附属公司上海朗域以1.34亿元有条件同意收购一家目标公司全部股权和股东债权。该目标公司持有物业包括上海市普陀区“汇银铭尊”房地产项目项下的149间地上房屋和149个地下车库及相应房屋配套设施设备。

田明称，拿下这个项目就是希望提高使用效率，团队用新的建设业态，新的商业模式来获得对于低效物业的整理收益。

绿色改造已被纳入朗诗的轻资产战略，目前旗下青杉资本正在运作这个市场，主要以老校区、老项目改造为目标。

旧 楼改造带出的溢价空间是当前土地获取成本趋高后的另一个样本。2012年，高和资本斥资7.9亿元整体收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦， 花费上亿元进行整体改造，并更名为静安高和大厦，将其打造成精品写字楼。经过改造，该写字楼租金实现了从4.5元/平方米/天涨至7.5元/平方米/天。

借助金融资本

朗诗地产副总裁谢远建指出，比较而言，旧楼改造的成本投入不会有大的问题。既有建筑改造程度的不同、技术集成路线的不同对成本的影响更大一些。

政策层面或迎来利好。有业内人士指出，营改增之后，装修成本、土地成本，现在看起来是在销售额里被直接扣掉，对于在装修方面投入较大、原土地成本占比较高的改善型住宅，计税基数也就大大降低。

社会资源也开始向旧楼改造倾斜，谢远建透露，兴业银行会将2%长期贷款用来支持既有建筑改造领域的事业。

田明认为，旧楼改造业务在中国一线城市具有良好的市场前景。朗诗希望通过收购这些成熟物业，以此提升投资、开发、改造、运营的纵向一体化能力。

“朗诗这么做是因为，觉得一线城市和部分发展较好的二线城市存在较多的低效物业，价值没有被充分发挥。我们会并购这样的物业，使之发挥出更大价值。”

以上海为例，在“十三五”期间，这个城市计划要实施的各类旧住房修缮改造总建面达5000万平方米。

其联席总裁申乐莹指出，在并购存量资产或问题项目时，朗诗除了自己投资以外，还会有很多种方式。

由于并购存量项目有时会面临债务等问题，朗诗进驻后，除了操盘权，还会帮助做一些价值重组的工作。这个过程中，金融公司会发挥应有的作用。

“从股权层面，会有股权投资人跟我们一起进去，朗诗现在主流的模式可能是小股操盘，未来我们还要做这些资产的经营管理工作。”田明补充道，“通过债务重组和操盘，让这个项目再重新焕发生机，把原来的问题项目变成一个赚钱的项目。”

在操刀上海排名前列“旧改”项目中，朗诗就引入了中信资本，后者持有该项目61.54%股份，朗诗持股仅是小比例。