物业上市阵营扩张 个性化服务模式增值

由彩生活开创的物业公司上市 潮才刚刚开始。继彩生活、中海物业之后,11月25日,拥有“社区O2O平台”的独立物业管理公司中奥到家挂牌港交所,成为第三家在港上市的内地物业公 司。同日,花样年也公告披露,旗下度假物业管理平台——美易家挂牌申请获批,即将登陆新三板。与此同时,碧桂园、富力、万科等多家品牌房企也都正计划将旗 下物管公司分拆上市。值得注意的是,在商业模式上,除了通过比拼物业管理面积取胜的传统模式之外,更多个性化的服务模式,正成为物业管理公司获得资本市场 青睐的新路径。

物管公司排队上市

中奥到家成立于2005年9月。作为一家独立物业管理公司,与彩生活及中国海外旗下的中海物业不同,中奥到家并没有地产母公司的资源扶持。根据机构数据显示,中奥到家为2013年中国第三大最有综合实力的独立物业管理公司。

花样年旗下的美易家成立于2010年,主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理、资产营运及相关增值服务,美易家也是继彩生活之后,花样年推向资本市场的第三家公众公司。

自彩生活2014年6月上市之后,各物业管理公司争先启动上市计划。除了三家在港上市的内地物业公司,目前还有7家物业管理公司成功挂牌新三板,其中开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业等公司以高成长及特色发展,成为新三板的亮点物业管理公司。

此 外,房企龙头也开始扎堆涌入物业上市大军,万科、绿城、富力、碧桂园等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。其中,富力地产在2015年中 期业绩发布会上首度披露,富力地产正在研究物业管理业务分拆上市,碧桂园旗下物业分拆上市计划也于日前明确进程,目前上市工作正在“紧锣密鼓地推进之 中”。

个性化服务模式增值

与彩生活、中海物业等主要以物业管理面积取胜的传统模式不同,新挂牌的无论中奥到家还是美易家,都不再只是比拼规模。

公 开资料显示,截至2014年末,中奥到家的总合约管理建筑面积为3140万平方米,涉及149项物业,此前三年间的规模增长率为22.7%。今年10月, 中海物业上市时披露,物业管理面积超过6000万平方米。截至今年6月,彩生活物业管理面积为2.7亿平方米,万科物业的管理面积为1.1亿平方米。

物业管理面积的差距,并没有影响资本市场的估值。东亚证券指出,尽管中奥到家2014年市盈率为22.1倍,其同业平均为27.2倍,然而考虑到中奥到家较小的公司规模,其估值并不算便宜。

业内普遍认为,中奥到家特有的管家模式是其成功吸引资本市场的重要原因,此外正在打造的社区O2O模式,也将成为公司未来新的盈利点。

据 了解,从2007年起,中奥到家向旗下特选物业提供管家服务,截至2014年底,该公司已经有731名管家。今年3月,中奥到家推出住宅社区O2O平台, 和某居、房多多以及一号店展开合作,提供线上线下结合的到家服务,开启“互联网+”社区生活方式。中奥到家表示,社区O2O将向业主提供多元化服务,例如 购买生鲜食品、家政服务等,都可以在公司的APP上实现,然后由公司的管家直接配送到户。

截至2015年6月30日,美易家在管理和服务的项目合计35个,管理面积845万平方米,这些物业项目涉及深圳、重庆、江苏、浙江、西藏、贵州等全国12个省市,初步形成全国化战略布局。从物业面积来看,美易家在行业中也并不具备规模优势。

但与目前已有的度假租赁运营模式均有所不同,美易家模式将是由线下到线上,整合线下线上资源,采取类酒店式的服务方式,通过资产运营托管和度假物业综合性服务,把大量沉淀的度假物业资产通过市场化手段盘活,实现物业价值的再造与重塑。

花样年控股董事局主席潘军表示,美易家不会走“烧钱”的传统模式,未来将依托稳健的盈利能力和低成本线下服务来展开,“我们理解开发商,更懂物业经营,有成熟的酒店管理标准体系、文旅资源,以及出色的线下成本管控能力。”

微利行业的利润蛋糕

除了个性化的服务模式,高毛利是上述两家物业公司成功挂牌的另一大法宝。

作为一家专为中高端住宅提供服务的第三方物业公司,中奥到家以高毛利著称。过去三年,中奥到家的毛利率分别为19%、26.8%和33.4%,同样主要采用包干制收费模式的中海物业,2014年的毛利率为17.9%,而中奥的单位面积毛利贡献同样居于高水平。

与中奥到家一样不具备规模优势的美易家,其综合毛利率、净资产收益率等盈利指标却在行业内排名靠前。

根 据美易家公开披露的数据,2014年美易家的综合毛利率达到44.57%,即便比起刚登陆港交所的中海物业(19%)、中奥到家(33.42%),美易家 的毛利率都明显高出不少。此外,美易家的加权平均净资产收益率(ROE)甚至高达71.86%,为盛全物业的4倍、物管股份的3.8倍、索克物业的12 倍。

花样年表示,美易家的高毛利率和ROE水平,得益于其相对高端的市场定位以及创新服务等增值业务比重持续上升。有券商人士评论,美易家在新三板挂牌申请快速获批与其业绩表现不无关系,它的多项财务指标在新三板同类公司中胜出,打破了“物业属微利行业”的传统定义。

房企转型新“抓手”

伴随着中国房地产行业新常态的到来,与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而逐渐见顶,但与此同时,与存量房增值相关的业务,却仍然是一片蓝海。

“过去十五年,房地产为买房卖房服务,现在是为住房服务”,某居中国董事局主席兼总裁周忻说,物业管理是开发商转型升级最重要的抓手,所以某居中国将业务重点延伸扩展到了社区服务,某居中国旗下的实惠平台与中奥联手将会打造O2O社区增值服务平台。

业 内人士表示,传统的物业管理模式过于粗糙,成本高企营运艰难,但并不是说住宅物业管理就不能够挣钱,关键还在于营运思维的转变。中国物业管理协会理事会会 长沈建忠表示,如果把物业服务业态从保值增值房屋扩展到社区医院、家政、教育等增值服务领域,加上数以亿计的业主,物业市场规模过万亿不是没有可能。加上 资本市场的对接,物业领域一定会产生王健林那种人物,中国首富可能诞生于物业领域。