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受房贷利率上升及调控影响 楼市"金九银十"难重现

2017/09/18 08:19 来源: 国际金融报 作者: 张平 评论
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从“金九”房地产急剧萎缩的成交数据看,今年楼市很难重现以往“金九银十”的盛况。这主要是受到房贷利率上升、各地房地产调控加码的影响。未来房地产调控还会有针对性地在三四线热点城市加码,而全国房地产市场也将会受到房贷、长效机制建立、土地供应增加等方面影响,房地产市场将进入平稳发展期。

“今年楼市很难重现以往‘金九银十’的盛况,这主要是受到房贷利率上升、各地房地产调控加码的影响。”

进入9月,全国楼市迎来惯例的黄金期,但“金九”首周一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中,北京环比下跌28%,同比跌幅达60%。上海环比下跌22%,同比跌幅达27%。

与此同时,二线城市环比也下调8%,同比跌幅达32%。不过,部分三线城市成交量却有所上升。从整体来看,今年“金九”期间,全国房地产市场的成交量要低于预期。

对此,业内专家提醒广大购房者,从全国的成交量大幅萎缩情况来看,今年“金九银十”肯定低于预期。在未来房地产步入调整阶段后,如果购房者带着投资属性购房,未来风险会越来越大。而对于刚需自住型购房者来说,9月、10月买房恰好是相对较好的时机。

那么,国内一二线城市房产成交量为何会出现大幅萎缩?一方面,一二线城市的房贷难度和成本在增加。七八月以来,个人房贷利率不断攀升,首套房贷利率优惠几近消失,多数银行已上浮。据统计,深圳8月的首套房贷平均利率达到5.04%,而7月的平均利率为4.98%。到了9月,国有大行也加入了首套房贷利率上浮的阵营。房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,直接影响到购房者的积极性。

另一方面,各地楼市调控层层加码,让投资性购房者望而却步。近日,各地楼市调控频频发力,西安严打弄虚作假规避楼市限购政策行为,南昌卖房禁用“名校”、“学区房”等字眼宣传,长沙推出万套定向限价房力保刚需……在楼市调控层层收紧的情况下,房地产总体成交量明显回落。

实际上,由于一二线城市受调控政策影响,成交量放缓,楼市低迷,而且部分三线城市成交量虽有回升,也难力挽狂澜。所以,今年的九十月,全国房地产市场将持续调控,市场成交量将不容乐观。

首先,一二线城市成交量低迷,而部分三四线城市出现了“量价齐涨”的局面。为了遏制游资过多地涌入部分三四线城市,下半年将会有更多的三四线城市推出限购、限贷等调控措施,在鼓励自住型购房需求的同时,遏制投机、投资性购房需求。

再者,国内房地产的长效机制正在逐步完善中。之前中央倡导“租售并举”的理念,随后部分地区也推出“租购同权”新政。近期,北京市出台共有产权房政策,上海集中出让租赁住宅用地。下半年,将会有更多的城市加入到楼市长效机制的建设中来。

未来我国多层次的住房结构体系应该是:高收入群体购买商品房,中等及偏低收入群体购买“限价房”(或共有产权房),而低收入群体则租住廉租房。通过多种途径,加大房地产的供给量,以满足不同层次居民的住房需求。

再次,增加土地供给,降低拍地成本,改变市场预期。继北京、上海等一线城市纷纷公布五年供地计划,并大力增加年内供应后,国土部近日对热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查。除了加大供地之外,热点城市的住宅也加速入市。

最后,目前房贷利率呈现上升趋势,炒房者的投机成本还将会增加。日前,江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文,要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。而随着对个人消费贷款的清查,通过消费贷、装修贷等形式,进入房地产市场的资金通道将被封堵。

从“金九”房地产急剧萎缩的成交数据看,今年楼市很难重现以往“金九银十”的盛况。这主要是受到房贷利率上升、各地房地产调控加码的影响。未来房地产调控还会有针对性地在三四线热点城市加码,而全国房地产市场也将会受到房贷、长效机制建立、土地供应增加等方面影响,房地产市场将进入平稳发展期。

(作者系上海新沪商企业家俱乐部战略投资顾问、高级经济师)

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