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突围产业发展瓶颈:房企借金融手段继续创新

2017/07/25 09:24 来源: 21世纪经济报道 作者: 王营 徐婷 评论
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​房地产与金融业务的结合成为一大趋势,不少房企开始布局综合性金融集团。报告显示,房企入股银行保险机构,实业和资本融合趋势加强。银行和保险作为金融行业最核心的两张牌照,成为房地产企业布局金融的重点。

房地产与金融业务的结合成为一大趋势,不少房企开始布局综合性金融集团。报告显示,房企入股银行保险机构,实业和资本融合趋势加强。银行和保险作为金融行业最核心的两张牌照,成为房地产企业布局金融的重点。

为降低融资压力,不少房企近年来大力发展地产金融创新业务。包括入股金融机构,力求以金融机构全牌照的参控股等形式向“地产+金融”方向转型。

比如,恒大目前已参股、控股了银行、保险、互联网金融等机构,在银行、支付、保险、小贷等板块均有动作。新城控股目前已在金融领域布局保险、资产证券化、基金等;泰禾集团已在金融领域实现全牌照布局;依托中国金茂和麦格理两大股东背景,金茂资本进军房地产私募股权基金领域等。

7月23日举行的博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上,开发商也对房地产金融创新表现出极大关注和兴趣。清华大学研究所清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉表示,房地产正进入新的发展阶段。第一阶段以开发为主;第二阶段注重管理;第三阶段就是金融。持有者用各种投资金融创新工具持有资产,同时保持资产流动性,成为市场中非常重要的任务。

创新加强

中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人付强表示,房地产金融在中国仍是刚刚起步,与美国相比相差较大。

付强指出,中国经济正处于去杠杆过程中。但无需恐慌,就金融创新而言,监管意在促进一个更公平的环境。“我们国家上半年非金融企业的债券加起来不到贷款总额的1%,直接融资还会进一步加强。”

他认为,与美国相比,中国房地产金融在中国仍是刚刚起步。中国只是占到了千亿人民币规模。因此,除了传统开发贷、按揭之外,让存量流动起来也是目前银行需要做的工作。

不仅是银行,溢臻中国董事总经理刘晓兰注意到资产管理也备受关注。“今年上半年,投资机构非常关注并购资产后的资产进出。尤其中间的管理环节是他们特别关注的,即如何能够安全拿到预期退出。所以最近非常多的资本关注市场上具备资产运营管理能力的机构在哪里,他们希望能够与之合作。代表机构是蓝山资本等,最近他们频频出手与有轻资产管理能力团队的投资或合作。”

刘晓兰认为,资产管理将成为下一轮房地产市场的风向标。

布局大金融,入股或并购金融机构,实现企业多元化发展。进入白银时代的房地产行业,资金成为企业发展的重中之重。现阶段以公司债和定增为代表的房企直接融资政策转紧,传统住宅领域利润不断下降,转型和多元化发展成为企业的重要关注点。以非住宅和金融为代表的多领域业态越来越受到企业青睐。

某研究院认为,具体来看,通过对银行、保险等金融布局,不仅可以降低房地产业务融资成本,提高融资便利度,金融行业成长所获得的高收益回报,也可以满足房企的投资需求。同时,以写字楼、工业、养老为代表的非住宅类房地产市场规模加速扩大,金融资源有助于更好地支持相关产业发展,促进地产和其他行业协同发展。

延伸触角

21世纪经济报道记者发现,目前房企在金融创新方面模式多样。参股或并购银行、保险机构,成立股权投资公司,除此之外,发起设立小额贷款、资管服务机构、股权私募基金等也是地产企业进入金融的新业务方向。

在房地产行业转型和调整的背景下,近几年房企开始根据自身特点和发展战略开启转型之路,房地产与金融业务的结合成为一大趋势,不少房企开始布局综合性金融集团,业务基本覆盖了银行、保险、信托、基金和贷款公司等多个领域。其中,入股银行、保险机构,成立股权投资公司成为目前房企参与金融业务的主要方式。

报告显示,房企入股银行保险机构,实业和资本融合趋势加强。银行和保险作为金融行业最核心的两张牌照,成为房地产企业布局金融的重点。近几年,万科、恒大等品牌房企纷纷入股银行将自身资产金融化,提高资产流动性,拓宽融资渠道。2016年房企继续在二级市场入股或收购银行股份。比如2016年4月,恒大斥资100.168亿元收购盛京银行,成为其第一大股东;2016年7月泛海控股斥资超75亿元增持民生银行股权,重返后者前十大股东之列。

此外房企金融业务方向日趋多元化,在互联网金融、信托、证券和股权投资基金等金融领域,房企也在不断渗透。当前,地产企业纷纷制定“地产+金融”双轮驱动业务模式,涉足领域也在不断增多。如泰禾集团收购福建一卡通100%股权,介入第三方支付领域。

路劲地产集团主席单伟豹在论坛上表示,其实房地产是有金融属性的。如果把房地产仅仅看成房地产,房企的发展会有限。“如果你不用金融手段去创新你的产业,无论它是什么,规模有多大,我相信你是做不大的。”

单伟豹透露,路劲集团也开启了房地产基金,以基金模式做高速公路投资,目前比较成功,同时运营变得非常重要。因此资本运营能力变得非常重要。

旭辉集团副董事长林伟也表示,旭辉地产未来还会有质量地增长。快速增长,能够增强企业核心竞争力,能够提升企业品质,从而获得资本市场认可。以此得到更多低成本的资金,为下一步发展储备力量。林伟称,他们未来也有成立基金的考虑。

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