房企涌入三四线城市 专家：国家将出台调控政策

央广网北京5月1日消息 据经济之声《天下财经》报道，过去几年，房企采取的普遍策略是重金布局一二线城市，而库存规模过大、利润空间狭小的三四线城市一直被列为“禁区”。今年，这个区域战略可能需要重新布局了。房企纷纷涌入三四线城市，这将对房价有何影响？一线城市楼市会否退烧？国家调控政策会否跟上？

房企“趋利避害” 三四线楼市再度活跃

在一二线城市限购升级后，受溢出效应影响，三四线城市对一线城市和热点二线城市溢出效应的承接作用明显。3月底，世联行董事长陈劲松表示：“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”他的判断依据是，一二线城市是本轮调控的“重灾区”，成交量和成交价均不乐观。

今年一季度的房价数据佐证了这一观点。数据显示，2017年排名前列季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长超过35%。

北京“317”新政出台一个月后，房价出现18个月以来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18%，位列环比涨幅榜排名前列。

就在热点城市楼市降温“退烧”的同时，三、四线城市房地产市场趋于活跃。比如，镇江属于南京都市圈，楼市政策相对宽松。江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示：“商品房价格预期总体延续了稳中缓升的态势。总体上看，缓和上涨的预期占到了70%，认为有明显上涨的人数只有四分之一。特别是苏北5市，除淮安市维持在80%左右的上涨预期外，其他4市的上涨预期都超过了90%。”

不是所有三四线都能火

事实上，在今年3月的年报或业绩会上，不少主流房企已流露出对三四线城市的关注。然而，并不是所有三四线城市都受到热捧。一位央企地产公司投资部的人士表示，房企内部划分的“一二线”与“三四线”往往与外界定义不同，会根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素将城市进行划分。

中原地产首席分析师张大伟透露，房企目前关注的“三四线城市”有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

张大伟认为：“有可能短期有部分的三四线，比如在北京、上海、深圳周围的三四线城市有可能是楼市相对比较活跃的区域，但是最近的调控已经不是按照城市级别来做调控，更多的是以经济圈的形式在调控。所以，从这个趋势来看，我们业内认为，比如在经济圈内，特别是在长三角、珠三角、京津冀周围没有调控的、边缘的三四线城市，有可能会在2017年有所发展。所以，从2017年整个中国的房地产市场来看，都会是一个相对比较平稳的过程，不太可能再有哪些三四线城市出现像2016年那样的市场爆发。”

若涨幅过快 国家调控政策会跟上

在张大伟看来，一旦三四线城市房价涨幅过快，国家调控政策很快将会跟上，投资者需要谨慎购房。

张大伟说：“首先从政策角度来看，现在是逢涨必调，所以就不存在再出现像过去大家有预期的那一轮价格上涨的情况。所以，我建议，如果对于投资需求来看，现在全国都在收紧调控，而且已经接近20个城市出台了限售政策，如果说几年不可以卖，投资不可以变线，那么对于投资者来说就需要非常谨慎了。”

江苏省物价局新闻发言人孔祥平也印证了这一观点。他说，地方政府将密切关注三四线城市房价走势，及时出台调控措施，抑制房价过快上涨。

孔祥平表示：“江苏的三四线城市活跃度在增加，三四线城市的房价确实有所上升。对此，部分三四线城市可能会在房地产价格的调控上采取一些相应的措施，包括我们价格部门将会适时采取备案管理和相应的调控措施。在经过了前期商品房市场的调控以后，我们目前仍然面临着较大的商品房价格调控的压力。对于后期商品房价格的走势，我们将密切关注。”