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房企合伙人制升级换代 准千亿房企展开合伙人热潮

2017/04/14 09:15 来源: 新京报 作者: 龚小锋 评论
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合伙人制度,堪称楼市白银时代的杀招利器。两三年前,万科、碧桂园等龙头房企掀起了第一波合伙人制度的高潮。最终,万科、碧桂园突破了三千亿的销售规模。

合伙人制度,堪称楼市白银时代的杀招利器。两三年前,万科、碧桂园等龙头房企掀起了第一波合伙人制度的高潮。最终,万科、碧桂园突破了三千亿的销售规模。

4月8日,龙湖集团第一届合伙人会议召开。与此同时,旭辉等房企也进一步推进合伙人制度,第二波房企合伙人热潮在准千亿房企中席卷开来。

1 创新合伙人制

龙湖计划看点颇多,整体结构分为永久合伙人、长期合伙人、高级合伙人、正式合伙人,第一届规模141人,第一年选出103人。在这一制度设计中,龙湖提供现金+股权的方式,分配原则不是跟股价或个人绩效绑定,而是和公司整体业绩及利润表现直接相关。

在激励资金方面,龙湖放出的口气甚至比万科更大。此前,龙湖集团董事长吴亚军曾提及,龙湖未来要拿出比万科利润4.5%这个比例,还要高2到3倍的激励资金。

粗略估算,万科去年净利润约210亿,万科拿出了9个多亿做激励,比例在4.5%左右。2016年龙湖核心净利润约77亿元,如果按照9%-13.5%的比例计算,激励资金高达6.93亿到10.395亿左右。

“这次合伙人计划更重视长期激励,复杂的计算方法、提取模式,说明这是一种长期绑定。”一名接近龙湖的人士表示,合伙人将有一个虚拟账户,现金和股权激励直接进入这个账户。

能体现龙湖此次设计的不同之处在于,龙湖提出了层层的选举制度,由高级别合伙人选举低级别合伙人的方式层层投票。而合伙人一旦不能履行战略性意义的工作——举荐人才、传承文化、开拓业务,就会失去连任资格。

“龙湖这一次合伙人制度的展开,应该说是很有远见的。”相关机构分析师崔秀程称,毕竟从万科、碧桂园的经验来看,从内部赋予企业活性,有助于打开市场局面。

2 房企们更新迭代

不只是龙湖,另一些准千亿房企也在原有的合伙人制度上,开始深化改革。如旭辉在新业务领域推出的持股激励,堪称大胆。旭辉精心设计了一套创业项目的激励机制,即按“四三三”比例持股,旭辉企业、旭辉控股和高管们各持股40%、30%和30%。

近日,旭辉宣布要投资1亿元现金杀入公寓租赁市场,新公司名为上海领昱公寓管理有限公司,由旭辉控股、旭辉企业、歆珏和璞儒分别持股30%、40%、20%和10%。后两位股东实际控制人是来自旭辉的3位高管。

这意味着,旭辉将领昱30%股权让予了高管们。在地产行业,管理层大比例持股创业型企业有例可循,如万链、彩生活、绿城服务,但旭辉的这一尺度仍然很大。

最近,复星也在通过“全球合伙人制度”扩大核心团队。复星称,公司有不同的平台层次,最顶层的是复星集团的全球合伙人。第二层是投资的产业平台,产业平台合伙人。第三层是创业公司,创业的合伙人。

随着龙湖、旭辉等民营房企在合伙人制度上的突破,招商蛇口、越秀地产等房地产央企、国企近期陆续升级了“合伙人”制度。招商蛇口继重组上市推出10亿元员工持股计划后,目前已探讨并形成了项目跟投层面的“合伙人”方案,并上报招商局集团。

另有媒体报道,越秀地产将股权激励计划由高层管理者扩大至中层管理者,方案于近期获得董事会采纳。据了解,越秀地产2015年2月已开始尝试项目跟投。

3 渴望规模入千亿

合伙人制度,在万科、碧桂园的高速增长中功不可没。如今,两家房企去年的销售额均超过三千亿。

在龙湖规模起飞的前夜,吴亚军希望打造出了一个“精神和利益共同体”,战略意义不言自明。2016年,龙湖合同销售额约为881.4亿元,同比2015年增长61.6%。

对于龙湖将2017年的目标定在1100亿,万房投资首席执行官傅硕认为,以前龙湖强调利润,忌谈规模,如今一改往日的谨慎。这似乎是第一次让人感觉到,龙湖开始强调规模增长。

旭辉也在寻求规模上的突破。2016年,旭辉共完成合同销售金额530亿元,2017年销售目标是650亿元,而这还是保守预期,旭辉更是称未来5年销售额将要迈过千亿。

招商蛇口也在努力冲刺千亿。2015年,招商局蛇口与招商地产合并形成现在的招商蛇口,2016年,招商蛇口累计实现销售金额739.34亿元。今年,招商蛇口还首次提及,在2017年将努力实现房地产销售金额1000亿元。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为,房地产行业是资本、资产密集型领域,不必过分高估合伙人制度的作用。但对于规模踏入千亿的房企,在资本市场,合伙人制度确实有助于公司稳定。

4 现金激励或最有效

在合伙人制度的设计上,万科等房企的做法十分典型,采取持股及跟投并举。持股更加注重长期,对万科、碧桂园、旭辉等房企来说,短期效果最有效的还是跟投。

碧桂园开放的跟投比例最高,为15%。截至2016年底,碧桂园已有583个项目引入合伙人机制,310个项目开盘在售,累计合同销售额达人民币2612亿元。

从近期房企动作来看,旭辉在原有跟投制度上的推进十分大胆,而龙湖相对保守,且并未提及跟投。有媒体援引吴亚军的话说,对于跟投,她还没有完全想清楚。

在地产行业,合伙人制度作为新兴事物,效果仍有待观察,也有业内人士坦言,无论采取哪一种方式,“可能拍现金是最管用的”。

一名熟悉碧桂园的人士说,最初碧桂园推行“成就共享”制度时,很多人将信将疑,直到年底被自己所发的奖金震惊,于是所有人都开始拼命了。

“碧桂园的薪酬激励非常有效果,否则不可能有今天。”相关机构分析师崔秀程说。2015年,碧桂园有2个区域总裁薪酬过亿,2016年有6人过亿。据说杨国强开会时说,区域总拿不到1000万,项目总拿不到100万,就不是合格人才。

崔秀程坦言,目前龙湖合伙人计划更多面向总部中高管,惠及力度可能还不够广。但这毕竟只是试水,龙湖也表示每年会不断有人加入进去。值得一提的是,即使在万科,推行已久的合伙人制度也在不断迭代更新。

3月27日,在万科2016年业绩发布会上,万科高层就宣称,万科的事业合伙人迎来了3.0版本,其最重要的特征是引入“劣后担当”的概念。

本版采写/新京报记者 龚小锋

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class="loupan-price">7800元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://gl.focus.cn/loupan/20030592.html" target="_blank">彰泰阳朔乌布小镇</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://gl.focus.cn/loupan/20030592.html" target="_blank">彰泰阳朔乌布小镇</a> <p>最低价格 : <em>27000元/㎡</em></p> <p>位置 : <i>荆凤路石马圆盘以南凤鸣地块内</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 61550</em></p> <a class="btn" href="http://gl.focus.cn/loupan/20030592.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">阳朔县</em> <span class="loupan-price">27000元/㎡</span> </li> <li class="clearfix"> <div class="loupan-name"> <a class="name" href="http://gl.focus.cn/loupan/20030861.html" target="_blank">广源栖山墅</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://gl.focus.cn/loupan/20030861.html" target="_blank">广源栖山墅</a> <p>最低总价 : <em>450万元/套</em></p> <p>位置 : <i>中隐路9号</i></p> <p>热线 : <em>400-683-0099 转 61549</em></p> <a class="btn" href="http://gl.focus.cn/loupan/20030861.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">秀峰区</em> <span class="loupan-price">450万元/套</span> </li> </ul> </div> </div> </div> <script type="text/javascript" src="//static4.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/suggestion.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static1.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-detail.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static1.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-slider.js"></script> <script> ;$(function(){ changeHref($("#zyb")); function changeHref($element){ //element是jQuery对象 if(!$element){ return } $element.find("a").bind("click",function(){ var $ele=$(this); if($ele.attr("data-init")!=="true") { var href="http://go.focus.cn/url="+$ele.attr("href"); $ele.attr("href",href); $ele.attr("data-init","true"); } }); } var action = "detail"; var form_id = ""; if(action == 'preview'){ $( '#j-pagination-news a').bind('click', function(event){ var $a_link = $(this); var href = 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