楼市“金三”成交量回落 房企年报透露发展方向

原标题：楼市“金三”成交量回落 房企年报透露发展方向

3月，房地产市场传统的“金三”行情收官，受多地政策收紧的影响，楼市整体成交同环比再度回落。其中，一二线城市同环比均有不同程度的下降，三线代表城市环比增幅收窄。面对下行压力加大的市场环境，各大房企在年报中纷纷袒露心声，或是深耕三四线城市，或是通过并购实现土地储备扩容，才有望在2017年收获满意的成绩单。

成交量回落 多数城市环比下降

从上周交易情况来看，24个代表城市中，半数城市交易环比下降。24个城市整体交易量环同比跌幅分别为5.9%和28.1%。

其中，一线城市环同比跌幅分别为2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最为明显，接近九成，北京、上海次之。

二线城市环同比分别下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超过六成，三亚次之。

三线城市交易量环比微弱上涨2.6%，同比则下跌16.1%。

逾30城楼市加码调控

过去的三月，地方调控密集出台，核心城市调控持续升级，并逐步向周边蔓延。

京津冀地区，北京严格控制商办类项目，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款；同时，北京严审购房资格，非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月，并规定离婚一年以内的房贷申请人以二套房贷政策执行；廊坊限购范围、限贷升级，非本地商贷首付款比例提至50%；沧州也加入限购限贷阵容，要求非本市户籍限购1套房，同时二套房公积金贷款首付比例提至60%。

长三角地区，杭州是去年以来调控政策升级次数最多的城市之一，此次推出“认房又认贷”向一线城市看齐，不仅二套房贷首付六成起，而且规定本地成年单身只能持有一套房，近似北京、上海待遇。另外，外迁户籍落户2年才能买房，企业购买住宅3年禁售。嘉兴政策收紧，非本市户籍首付款比例提至50%。

珠三角地区，佛山限购升级，非本市户籍居民家庭购房需1年以上个税或社保缴纳证明；厦门“认房又认贷”新政中，将外地人社保年限升至3年，这是二线城市中的排名前列个。

至此，3月份全国已有超过30个城市发布了楼市调控新政。其中，北京、厦门、杭州等城市发布了多次升级版调控政策，北京更是“十天九政”，少有。

房企年报透露2017年发展方向

随着一线及热点二线城市调控政策的持续收紧，市场下行压力不断加大，中原地产首席分析师张大伟指出，在国家“去库存”、“因城施策”思路下，三四线城市特别是受核心城市直接辐射的小城市乃至小镇，或将在2017年迎来新的发展机遇。

碧桂园、华夏幸福、荣盛发展及时代地产等企业的年报中显示，2016年新增土地储备中三四线城市的面积占比均接近或超70%，拿地金额占比均占40%以上。不难看出，此类企业将三四线城市的市场中深耕，以求得发展机遇。

随着房地产行业集中度不断提高，“大鱼吃小鱼”几成常态。根据融创中国董事长孙宏斌的预测，行业并购已成为趋势，小公司将不断被大公司收购，小而美的企业很可能变成“小而没”。与此同时，超大型房企将迎来黄金发展期。

在行业整合加速背景下，并购重组成为房企迅速做大规模的重要法宝。

年报显示，2016年，恒大斥700亿并购了15个地产项目，3家地产公司。融创并购规模超过360亿，2/3土地储备来自于收购。阳光城并购47宗地块，并购成本约为1300/平米。业内人士表示，并购动作为上述企业积蓄了大量的优质土地储备，或为企业2017年发力打下重要基础，预计将有效助力企业快速扩张，实现业绩跨越式增长。