焦点数据:3月住宅成交环比陡增 宅地成交量回暖

搜狐焦点网4月1日发布《2017年3月全国12城住宅及土地市场数据报告》。本文选取全国12个代表城市进行汇总分析，包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、济南、东莞、青岛、武汉、苏州、南京、昆明。根据3月数据显示：商品住宅方面，12城住宅成交环比翻倍增长，同比仍然下降；土地方面，12城供需低位回升，二线城市宅地供应下降成交上涨。

一、政策盘点

3月再掀限购潮 超40城启动调控

3月，以北京版“认房认贷”政策出台为标志，全国楼市掀起调控热潮，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措，进行了50余次房地产市场约束性调控。本轮调控特点可以概括为：范围广、力度大、多措并举。

【关键词1】：认房认贷

3月中旬北京“10天9策”的全方位、深度调控，包括：收紧二套房认定、对假婚、补缴纳税、转投商办等路径的封堵、对中介机构、开发商违规行为的严查整顿。

3月31日晚间，天津先后两次发文加码限购限贷。限购方面，非天津户籍家庭仅限购买1套住房，且需连缴2年以上社保；信贷方面实施“认房认贷”，无住房但有购房贷款记录(含公积金贷款)的居民家庭，再申请贷款仍按二套房较低首付60%认定；同时，贷款较高年限调整为25年；

3月28日，厦门市宣布执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策，同时，对无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房；

杭州也发文施行“认房认贷”：只要有商业贷款或者公积金贷款的记录，再购买房屋都只能按照二套房的首付标准执行，首付款比例不得低于60%；

3月21日，廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%；

3月19日，保定发布房地产调控意见；

3月17日，石家庄首度发文收紧楼市，明确非本市户籍居民限购一套住房，并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策；

【关键词2】：政策蔓延

“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市，还逐步向热点二线城市蔓延。截至目前，京津周边区域中，保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来、承德13地已开启限购措施。上海周边区域的浙江嘉善县和嘉兴市也步入限购限贷阵营。3月13日，嘉善县对新房、二手房全面限购，明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；3月21日，嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。

【关键词3】：商办限购

3月26日，北京商办限购政策出台，“个人无法购买在建商办类房屋”、“买二手商办需在京无房、连缴纳五年社保”、“个人购房需全款”、“中介不得违规代售、宣传商办房屋”等诸多限制，让此前火热的商办市场一夜冰冻。

3月，广州三次加码调控，出台商办类房屋限购措施，明确该类项目不得改变为居住用途，销售对象应当是法人单位，这意味着个人不能再购买一手商办房屋。

【小编观点】：

3月，全国楼市进入调控密集期，“认房认贷”、商办限购等调控方法先后被纳入多地新政中，北京上海等一线城市的外溢效应也在逐步放大,本轮调控已从热点的一二线城市扩展到周边辐射的三四线城市区域。整体来看，全国楼市供应及成交情况，近期会从一定程度上会被压制，对于控房价可能小有成效，业内专家也预计2017年房地产市场会维持在调整期。

二、住宅市场

● 成交概况：一二线城市环比均猛增 二线城市涨幅超100%

环比来看，2017年3月全国12城住宅成交环比猛增，同比仍呈下降趋势。根据搜狐焦点监测数据显示，3月12城商品住宅成交面积1178.07万㎡，环比上涨102%；成交套数77913套，环比增加107%。12个城市中，青岛、东莞、广州、昆明、南京涨幅均在100%以上。同比来看，12城住宅整体成交较去年同期有所下降，成交套数同比下降40%，成交面积同比下滑31%。其中，广州、青岛住宅成交套数、面积同比正增长。

分城市来看，一线城市3月住宅成交32525套，环比上涨75%，成交面积354.68万㎡，环比上涨79%，其中深圳环比为负增长，降幅在2%以内，北上广环比均为上升趋势，广州涨幅超过100%领跑；重点二线城市3月住宅成交77913套，环比涨幅为107%，同比下降40%，成交面积823.39万㎡，环比上涨114%，同比下降31%，除青岛、昆明外，其他城市同比均出现不同程度下滑。

小编分析：从环比、同比数据来看，重点一二线城市3月成交整体火热，二线城市市场更为火爆，以青岛、东莞、南京、昆明最为突出，但整体水平仍未回到去年同期成交水平。

表1: 2017年3月重点一二线城市住宅成交

数据来源：各城市官方政府网站

● 一线城市：住宅成交环比激增 广州同比、环比双升

1) 整体趋势：

3月北上广深总体住宅成交套数、成交面积较2月环比涨势明显，但仍未达到去年同期水平。一线城市整体成交套数环比上涨75%，成交面积环比上涨79%，同比方面，一线城市整体成交套数下降12%，成交面积下降24%。

数据来源：各城市官方政府网站

2) 分城市看：

北上广深4个城市住宅成交套数数据中，除深圳环比小幅下降外，其他三个城市均呈现不同程度增长，以广州增幅最为显著，成交套数、面积环比涨幅均超过100%，北京、上海位列二、三名；同比方面，北上广深整体下降，只有广州相比去年同期为正增长，涨幅在40%左右，其他三个城市同比下降，深圳降幅超过80%，下降最为明显。

数据来源：各城市官方政府网站

● 库存情况：北上广深整体库存下降 广州去库存效果明显

2017年3月，监测的4个一线城市住宅可售套数177643套，相比2月减少4198套，环比下降2.3%；可售面积2250.21万㎡，环比减少74万㎡，降幅为3.2%。4个城市中，北京、深圳库存环比增长，上海、广州库存环比下降，其中，广州去库存表现突出，可售套数、面积环比降幅均在10%以上。

表2：2017年3月北上广深住宅可售情况

数据来源：各城市官方政府网站

三、土地市场

● 总体情况：土地市场供需回暖 宅地成交上涨

根据搜狐焦点数据统计显示，2017年3月全国12个主要城市各类土地成交整体快速回暖，环比止跌回升。具体来看，3月12城土地推出143宗，宅地33宗，占比23%；成交118宗，其中，宅地成交41宗，占比35%。12个城市中，3个城市无土地推出，3个城市无土地成交。

各类用地：推出方面，12个主要城市共推出各类土地143宗，较2月增加60宗，涨幅72%，推出面积646.75万㎡，较2月增长1倍；武汉、广州、北京推出量居前三位。成交方面，12城共成交各类土地118宗，环比上涨30%，成交面积390.05万㎡，较上周下降24%；苏州成交34宗居首，济南、武汉分部成交33宗、16宗，紧随其后。12城成交总金额达到629.87亿元，与2月相比，减少15%，其中，苏州、武汉、南京、济南月成交总额超过100亿元。

表3：2017年3月全国12城各类用地推出及成交

数据来源：各城市官方政府网站

住宅用地：3月12城共成交住宅用地41宗，较2月增加9宗；成交面积206.67万㎡，环比减少8%；济南、苏州、南京分别成交15宗、7宗、6宗，位列前三。12个主要城市成交总金额近431亿元，环比下降29%，其中，苏州宅地出让金超过100亿。

表4：2017年3月全国12城宅地成交

数据来源：各城市官方政府网站

● 各类城市：一线城市供需继续回升 二线城市宅地供应减少成交增长

表5：2017年3月重点一二线城市土地市场情况

数据来源：各城市官方政府网站

1) 一线城市

推出方面：3月一线城市均有土地推出，北京23宗、118万㎡领跑。各类用地推出59宗，面积279万㎡，环比分别增长69%和113%，其中，宅地推出20宗，118万㎡，环比涨幅均超过150%。

成交方面：各类用地共成交19宗，环比减少42%，成交总额121亿元，环比下降59%；其中，宅地成交3宗，环比减少73%，成交总额34亿元，环比下降81%，成交的3宗宅地分布为北京2宗，上海1宗。

2) 重点二线城市

推出方面：3月重点二线城市中，杭州、济南、昆明无土地推出，武汉以39宗居首。各类用地推出84宗，环比上涨75%，其中，宅地推出13宗，环比下降48%，可见3月土地供应结构发生变化，宅地比例明显减少。

成交方面：各类用地共成交99宗，环比上涨71%，成交总额509亿元，环比上涨14%，其中，深圳、青岛、昆明无成交，苏州以34宗位列成交榜榜首。其中，宅地共成交38宗，环比上涨81%，杭州、济南、苏州、南京、武汉均有宅地成交，济南成交宅地15宗居首位。