旅游地产成房企发展新方向 三大变化投入回收期长

近期国内一二线城市楼市调控升温，部分资金流向远郊旅游地产洼地，旅游地产成为地产行业的新引擎和突破口。有关专家对此指出，随着国人旅游方式由观光型转向休闲度假型，旅游地产将迎来高速发展期。那么，目前布局旅游地产的房企有哪些？旅游地产发展模式呈现怎样的变化？购房者在选购旅游地产项目时，应该注意哪些事项？为此，记者采访了相关业内专家。

市场 多家房企布局旅游地产

旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营，现已成为国内很多房企创新发展的方向。据记者了解，包括万达、恒大、万科、碧桂园、雅居乐、绿地、观澜湖等众多知名房企均已进军旅游地产。

万达：

在全国各地布局文化旅游城

今年9月24日，合肥万达文化旅游城开业。据万达公布，近年来万达除了大力加码旅游产业、在全国各地加速布局万达文化旅游城之外，还接连收购了多家旅行社、牵手多个线上旅游平台。

戴德梁行发布的报告指出，万达近几年着力于文化旅游地产的开发，代表项目有哈尔滨文化旅游城和合肥文化旅游城。哈尔滨文化旅游城总建筑面积360万平方米，预计2017年开业；合肥文化旅游城总建筑面积90万平方米，2016年9月24日正式开业，预计年客流量2000万人次。

雅居乐：

挖掘旅游地产新价值点

国内地产商雅居乐在旅游地产领域的探索可以说是较早的。据雅居乐公布，2009年，雅居乐进军海南。至今，雅居乐已打造海南陵水雅居乐·清水湾、海南三亚雅居乐·山海间、海南文昌雅居乐·月亮湾、西双版纳雅居乐·西双林语、吉隆坡雅居乐·满家乐、云南腾冲雅居乐·原乡等六大旅游地产项目。

雅居乐相关人士表示，从以观光旅游为主的1.0时代，到以休闲旅游为主的2.0时代，再到以旅居为特征的3.0时代，中国旅游地产随着旅游业发展衍生至今，已进化出新的行业特征和标准。目前，市场已进入“全时、多元、智能、定制”为标准的中国旅游度假4.0时代。

保利：

打造适合四季居住的度假物业

据保利公布，其最典型的度假项目是广东西部阳江海陵岛的保利银滩，这个项目是保利真正涉足旅游地产、依靠海陵岛风景来开发的项目。广东保利董事长余英表示，单纯的物业使用性复合概念已经不足以说明该项目的价值，保利根据客户度假的需求，引入了分享度假和定期分红的模式，这是保利要打造的分享经济模式下的新旅游地产，这也是物业居住使用性功能与金融功能的一种整合。余英透露，目前保利地产在旅游地产方面的布局重心已经逐渐往城市近郊转移，结合原有的城区资源和综合配套，在拥有优质的自然资源和交通条件下，引入完善的居住配套，打造适合四季居住的度假物业。

碧桂园：

打造“4+3”生活模式

通常，旅游地产项目远离中心城区，周末和假期人多，工作日期间出现空城的情况，很难聚集人气。而碧桂园方面介绍，该公司在开发旅游地产项目时，借鉴以往郊区大盘的开发经验，主要靠教育聚集人气，并将吃、购物、医院、学校等等常住所需要的生活配套，配置齐全，使项目既有度假地的舒适，又有常住的方便，打造“4+3的生活模式”，即一周4天在市中心上班，3天在郊区生活。

分析 旅游地产领域呈现三大变化

据安居客房地产研究中心相关报告显示，目前，旅游地产领域主要呈现三大变化：

排名前列大变化是逐渐植入新的元素，包括体育、休闲、健康疗养等元素，进一步开发细分市场；第二大变化是积极整合上下游资源，比如说收购旅行社、并购部分交通线路、并购部分娱乐公司等，体现了对消费旅游需求实现全程跟踪和服务，这也是做大旅游市场所需要的内容；第三大变化是通过植入移动互联网等技术，使得旅游地产后续的营销渠道更为多元化。后续通过此类线上资源的整合，能够使得旅游地产项目具备更大的灵活性。比如说能够节约项目推介的成本，同时能够通过移动互联网来做大数据分析，进而使得各类数据的结论能够支撑旅游地产业务的创新和发展。

报告显示，旅游地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：一是分时度假（时权酒店），客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权；二是产权酒店，产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定的投资回报；三是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权（高尔夫、登山、滑雪运动度假村等）；四是房地产大盘或者新城区项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。

广州某机构首席分析师肖文晓表示，近几年来，随着住宅市场的逐渐饱和、城市核心区域内土地获取难度逐步增大，旅游地产越发成为业内普遍关注的话题，越来越多房地产开发企业开始涉足旅游地产领域。

国泰君安分析师刘斐凡表示，几年前在旅游地产发展初期，业内并不看好这个业态，因为要改变国人的消费习惯并不是一件容易的事。但这几年，旅游地产市场迅速发展，超出了业界的预料，在各大房企轮番高强度引导下，越来越多的消费者开始接受异地置业、度假的生活模式，受欢迎的旅游地产项目也日渐增多。近两年国内的旅游地产项目去化速度明显加快，说明市场需求已经在逐渐释放。

业内人士认为，在高速发展的旅游市场环境下，旅游地产项目消费不断增加。未来5~10年，旅游地产将成为我国房地产市场的重要发展方向。

难点 项目投入的回收期比较长

某机构研究总监严跃进表示，发展旅游地产的难点主要有三个：排名前列是项目投入的回收期比较长，往往要度过五年的磨合期，这使得很多买者对于购买此类项目有点纠结。第二是一些不痛不痒的项目，会使得投资者面临很多问题，比如说，部分旅游地产项目的游客，二次重游的频率不高；第三，潜在的购房资金并不会大规模进入旅游项目中，例如，很多民宿项目看似很好，但实际上租赁周期长、空置率高。

有业内人士指出，在国内如火如荼的旅游地产发展浪潮中，由于急功近利的心态和开发模式上的差异，打着休闲、旅游旗号的地产项目数目很多，但真正建立品牌的却屈指可数。尽管大批实力房企前赴后继涌入旅游地产开发领域，但到目前为止，旅游地产开发模式在国内尚未成型，不少旅游地产项目正在探索期。

赶集网报告认为，最近三年，发展旅游地产依然是需要积极探索，短期看，需要政策继续支持，但也不能够盲目乐观，否则会陷入自娱自乐的状态。而从后续发展前景看，部分主题乐园在营造城市商圈、促进旅游资源聚集和营造新的旅游生活方式方面有影响，这是值得看好的领域。