物业分拆上市规模之争来临 房企再掀争霸战

筹划了1年多的碧桂园物业上市终于有了突破性的进展。碧桂园发布公告显示，建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请获得了中国证监会的受理，并于9月7日收到受理通知。目前，多家房企均纷纷发力物业服务市场。有统计数据表明，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。

现象：物业规模之争来临

公告显示,碧桂园物业服务选择在A股独立上市,将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购,该等股份相当于其经扩大后已发行股本的约10%。赶集网数据显示,上半年碧桂园的物业管理及小区相关业务的收入约为9.69亿元,同比增长7.1%,经营利润约为1.87亿元,同比增长127.5%。从规模来看,和目前已上市的三家物业公司相比,碧桂园的物业规模超过中海物业的8600万平方米以及绿城服务的9140万平方米,少于彩生活的3.2亿平方米。与彩生活、中海物业、绿城服务等选择港股市场,碧桂园选择了登陆A股市场。

据悉，前两年，花样年旗下物业公司彩生活分拆上市，挂牌仅3日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元。在房企利润率下滑的情况下，彩生活利润率大幅超越行业水平。彩生活分拆上市后的新业务市值“猛涨”，打开了诸多房企分拆上市的想象，物业管理业务或成为新的利润增长点。“新增购房需求已基本得到满足，购房者需求将转向品质或增值服务的提升。”一位业内人士表示。

中海、绿城、万科、碧桂园、招商等房企纷纷加码物业服务。物业服务市场经过近两年的发展，逐渐走向成熟。和房地产市场一样，规模成为衡量实力的标准之一，规模之争即将来临。

原因：各房企瞄准社区O2O业务

据排名前列太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的蓝海。面对此契机，众多的房企公司都想在新兴物业市场分得一杯羹。

相关机构分析师认为，如今房地产开发领域利润率持续下滑，而且核心区域的拿地成本及拿地难度不断增加，使得房企纷纷探索转型。而物业管理领域投入较少，模式较轻，侧重于服务，更重要的是，物业管理业务也能创造较高的利润空间。短期来说，可以产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。

在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。各家房企瞄准的是社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充。数以万计的业主群体是这些房企较大的财富。

亦有市场分析人士表示，万科及其他房企如中海、保利、碧桂园等，提出分拆物业管理板块上市，主要目的是迎合资本市场对“整合”类概念的追捧，希望能得到较高的估值。分拆成功后，将能通过新融资平台进行独立发展，减轻资金压力。

趋势：房企寻求新的商业模式

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，现在物业管理上市的企业越来越多，不少都是大开发商旗下的物业管理公司分拆出来的，其优势是巨大的业主资源。在争夺客户资源日益激烈的当下，新开发住宅小区的业主都属于高端有消费力的客户群体，所以大开发商旗下物业管理公司拥有着先天客户数量和客户质量两重先天优势。而在庞大优质客户资源下可以衍生出很多商业模式、盈利机会点等，这也是上市物业管理公司通用的“故事”。

但据记者了解，目前大多数已上市或计划上市的物业管理公司并没有找到合适的盈利模式，传统管理费收取可能还尚不足维持公司运作。安居客负责人表示，新生业务盈利贡献有限，理论上有客户入口优势，但入口既不是特别的，也没有培养起业主的消费习惯。所以目前物业管理企业仍没有摸索出一套有效的盈利模式，整体前景仍然模糊不清。物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新。”该人士进一步认为。

此外，传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。从理想化的角度来看，少有的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。