险资围猎改变房企战略:远洋已不是曾经的远洋

“除了二胎政策，房地产市场看不到什么真正利好。” 远洋集团一位管理层对21世纪经济报道记者表示。根据远洋的预判，2017年，房地产市场会发生调整。

远洋正在身体力行这一预判。与曾经不惜代价当地王风格不同，远洋在房地产这轮抢地王热潮中表现极为克制。远洋集团中期业绩报告显示，截至2016年7月底，集团在6个城市获取9个项目，仅一个项目是通过招拍挂方式获取，未竞投一块地王。

值得注意的是，随着安邦的入局，远洋董事会治理层面也在发生微妙的变化。远洋对外透露，除派驻的董事外，中国人寿和安邦保险各委派一名高管加入公司管理层，参与日常经营管理工作。

上述高管称，中国人寿与安邦对中国房地产市场的看法同样持谨慎态度。

据远洋集团一位不愿透露姓名的中层透露，险资的介入对远洋的影响非常大。其中，重要体现就是战略层面的影响。目前，安邦除了派驻一名董事外，还派驻了三名部门长。

险资的渗透

险资对于地产青睐已经不仅仅体现在财务投资层面。

远洋中报显示，远洋目前排名前列大股东中国人寿持股29.99%；第二大股东安邦持股29.98%。两大股东从资本层面已经逐渐渗透到治理层面、资金层面、运营层面。

上述高管透露，作为董事局成员，中国人寿和安邦会对远洋集团重大战略规划、经营计划等方向性问题发表意见。各自也派驻了代表参与日常管理工作。中国人寿派驻的副总裁负责投资方面的工作，安邦派驻的副总裁负责财务方面的工作。

对于进入董事会仅8个月的安邦，该人士使用的描述是，由于进驻时间较短，正在进一步加强紧密联系。在2016年远洋发行的境内公司债，安邦认购了其中5%。下一步会在房地产基金、持有物业等方面探讨合作的可能。

从较新披露的半年报来看，险资来势从未有过的凶猛。

数据统计显示，2015年至今，24家险资总共在A股买入了54只地产股（包括二级市场交易和认购定向增发）并跻身十大股东，合计69次。其中，仅有9只中的险资此后主动减持，另有6只因持股比例较低被挤出了十大股东。更多的险资选择长期持有：根据2016年一季报和此后部分公告的十大股东情况，险资当前合计持有39只地产股共94.92亿股，按2016年6月30日收盘价计，折合市值约1385亿元。从进入时间来看，险资2015年上半年前仅持有6只地产股，下半年新进数量猛增至19只，2016年上半年又增加了14只。

丁祖昱认为，远洋目前已不算是一家典型的央企，实际上应称它为一家混合所有制企业，保险公司占比已非常高，目前的两大股东分别为中国人寿和安邦保险，两家分别持有公司近30%股权，合计持股达60%，这一点至关重要，股权变化也会带来机制转变，从一家纯粹央企向混合所有制过渡，另外保险企业成为大股东，意味着远洋过去的运营机制、管理机制、管理模式都会随之发生改变，这当中既有优势，机制将更为灵活，当然也存在因变化过程而带来的风险。股权变化、体制变化也将使得远洋后期经营发生巨变。

经营变化从其对外透露的业务模式就可以看出。远洋目前是“四元业务”格局，涵盖住宅开发业务、不动产开发投资业务、客户服务业务、房地产金融业务，除了原来的开发模式外，其也积极在物业、房地产基金、养老健康、联合办公、存量资产托管、产业孵化等方面展开了尝试。上述高管透露，目前远洋只有40%权益资本会投到住宅业务，目标是到2020年住宅销售额超过800亿；同时加快房地产金融业务投资。目前远洋房地产基金在管规模约200亿，在行业内排名前三，预计2020年管理会达到千亿规模；另外养老业务也是其重大布局。

今年6月份，远洋甚至将远洋地产更名为远洋集团。更名后，远洋地产仅是远洋品牌的一部分。

研究院智库中心研究总监严跃进表示，一般来说此类险资资金和地产业务结合，需要具备三个条件。排名前列是地产企业有做大金融的考虑，否则单纯和此类资金合作，本身意义是不大的。目前类似恒大等和险资合作，实际上就是有做大金融业务的考虑。第二是险资业务和地产投资业务的期限比较匹配。险资资金更偏重长线投资，这和地产业务需要相对周期长的资金有很大的匹配性。第三是险资投资不动产获得政策的批准。这两年此类政策优惠力度加大，险资投资不动产的动作频频。

看淡市场周期的险资

远洋极为克制的投资风格或许也有险资的身影。

上述高管对21世纪经济报道记者表示，险资对于市场的判断与其重仓地产股逻辑不同。目前地产股正被严重低估，比如远洋的股价相对于净资本基本打六折。但险资对于本来房地产市场的暴涨也持谨慎态度。

派驻到远洋的安邦董事王叶毅在远洋中期业绩会上表示，“近年来，中国房地产市场无论是政策层面还是市场层面，都面临着较大的波动。短期去博取周期性效益，虽然可能短期表现更好，但更可能陷入投资周期低谷的陷阱，这将给公司带来致命的影响。对于长期投资者，特别是像安邦这样的金融机构，是不愿意看到的结果。在这一点上，远洋团队做的非常好，并不追求短期暴利和超额利润，而是追求长期、稳定、健康的发展，这符合安邦长期投资的要求，相信也是成熟投资者会普遍认同的观点。”

上述高管称，远洋目前在拿地方面严格坚持自己的投资标准 。按照公司内部对项目毛利的要求，很难找到这样的项目。在对售价的预期方面，在同行中显得保守一些。严跃进认为，险资很看重的就是一个退出机制，更需要提防地王风险。

上述高管代表远洋的态度称，他们对市场的看法非常谨慎。“价格涨太多总有风险。”该人士认为，目前市场上一些不着急的需求也在恐慌性购房。

不过，该人士透露了房地产火爆程度的细节。远洋在北京某豪宅项目，共推出70套房子，但关系户就达到100个。“不知道如何平衡关系户。”

分析师朱一辰认为，从房企投资和融资的情况可看出，当前市场上的资金依然充裕，因此险资的资产配置需求也依然存在，预计险资入股地产股的趋势在2016年下半年还将持续，并且投资范围更广、参与定增次数增多。险资自身希望在房地产领域有所发展，股权合作便是良好的开端和契机，如泰康人寿和保利地产均有发展养老地产的意图，前海人寿和华侨城均重点深耕深圳；此外H股的几次股权交易如金茂+新华人寿、碧桂园+平安、朗诗+平安等也均表达了战略合作意向。