莫开伟：楼市调控地方须与央行步调一致

在厦门房价快速上涨的背景下，7月9日上午，厦门市国土资源房产管理局发布了新的楼市调控政策，因与人行厦门市中心支行“掐架”，致使厦门市楼市调控信贷政策短短三天就“夭折”，已被悄然从官网及微信公众号上删除。

让人百思不得其解的是，地方政府公布的楼市限贷政策怎么突然被撤了？地方政府与人行分支机构之间到底是沟通不畅还是其他原因？这只能从楼市限贷的政策内容来寻找答案了。

笔者注意到，厦门市国土资源房产管理局发布的新的楼市调控政策，主要包括两项内容：

一是调整商业性个人住房信贷政策。购房家庭名下在厦门市无住房且无购房贷款记录的较低首付比例为25%；在厦门市有住房且无购房贷款记录，或名下有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清的较低首付比例为30%；名下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的较低首付比例由40%调整为60%；名下有2笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请。

二是调整住房公积金信贷政策。职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于20%，贷款利率按公积金贷款基准利率执行；职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。其最后规定政策调整由人民银行厦门中心支行和市住房公积金中心分别牵头组织执行，自2016年7月15日起施行。

问题就出在楼市限贷政策内容上，按规定，发布这样的楼市限贷政策属于金融业务范畴，人行厦门中心支行的观点是正确的：一方面，地方无权决定信贷政策，信贷政策须以金融部门发布为准；即使要发布，也应是双方就金融政策发布的相关问题经过充分磋商之后；另一方面，发布权属问题存在问题，因为发布限贷政策涉及的首付比例及利率等信贷政策，其发布方均应是人行，最起码应该是由双方联合发布。因此，仅从这一点看，厦门相关部门的确存在违背政策原则或操之过急问题。

一定程度上来说，地方这一做法容易伤害自身公信力，也会影响到与人行分支机构的关系，进而削弱楼市限贷政策的权威性和执行合力，贻误楼市调控较佳时机。此外，当地发布的楼市限贷政策因监管部门意见分歧停滞执行或改后执行，也使得购房者产生不必要的疑惑，甚至影响楼市调控效果。

应该承认，厦门相关部门调控楼市的政策用意没有错，也用心良苦，且适度调整房地产市场有关政策，实施差别化住房信贷政策的方向也是正确的。尤其是意欲通过限贷政策支持刚性购房需求和合理改善性住房需求，抑制投机性购房，引导理性拿地、购房和投资，更是保持厦门房地产健康发展的重要举措。如果厦门相关部门考虑更充分一些，与当地人行一起研究楼市限贷调控政策，最终形成一致意见，就不会出现地方与人行“掐架”的情况，楼市调控时机和力度也会把握得更精准到位。

实践反复证明，无论落实中央宏观调控政策，还是制定地方经济发展大计，只有地方与金融部门思想认识上高度统一、步调上高度一致，才能消除阻力，使各项政策措施顺利推进，相关政策才能达到预期效果。

因此，尽管厦门相关部门与人行厦门中心支行在楼市限贷政策制定与发布上不是什么实质性大问题，但也应引起高度重视。尤其在全国房地产调控进入深度实施阶段和复杂多变的形势下，地方与人行更应加强紧密沟通与协作，确保调控政令畅通，楼市调控才能始终把握好调控的节奏和力度，最终为房地产稳健发展营造灵活而宽松的调控环境。

必须指出的是，全国其他地方也应以此次厦门紧急删除楼市限贷文件为借鉴，避免重演类似事件从而延误楼市调控。同时，各级人行也应从大局出发，及时与地方沟通，且也应保持豁达胸襟，对地方在楼市调控中的急切心理及一些小过失予以理解。唯有如此，才能助推最终的厦门楼市限贷政策发挥实质效果。

（作者系中国地方金融研究院研究员）