"熔断"政策难医楼市高烧 专家建议:"精准调控"

上周，南京进行了土地限价政策实施后较大的一场土地竞拍，此次集中出让10幅地块，超过40家房企参与抢地，然而，8幅限价地块中竟有7幅地块因超过较高限价而被终止出让。

被称为“熔断”的较高限价政策并未能阻止南京土地市场的高烧，反而因为流拍加剧了市场供应的不足，多名业内专家向记者表示，南京土地市场急需更加精准的调控政策出台，从供应、需求、企业等多方面考量，形成调控的组合拳。

“熔断”难退楼市高温

在7月8日的土拍现场，起价8.5亿元，较高限价18亿元的G23地块在第14轮就出现了开发商争分夺秒竞价的情况，10秒时间内就有多达5家房企举牌，加价太快导致现场电脑跳价多次出现混乱。在第78轮且临近较高限价竞价时，仍有房企继续同时举牌，以致于主持人无法判断，G23地块最终“终止出让”。

在现场竞价中，由于现场竞价过于激烈，主持人表示：“大家举牌慢一点，电脑反应跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔断，这样对大家都好，不要逼政府出政策。”

然而，主持人的劝阻并未成功，当日的竞拍结果显示，8幅限价土地仅一幅成功出让，另外5宗因触碰较高价导致熔断，还有2宗则因为多家开发商同时举牌，最终无法确认结果而终止出让。

事实上，南京政府在土地市场过热的情况下出台土地限价的调控政策，最终目的是希望开发商理性拿地，控制土地拍卖的溢价率，最终达到抑制房价过快上涨的目的。但是，从出台土地熔断机制以来，南京楼市量价上涨的局面并没有太大改变。

根据南京网上房地产统计数据显示，6月份南京楼市成交量达到1.2万套，比5月份少了两成，但是抢房、涨价现象依然较多。其中，南京网上房地产统计数据显示，6月27日至7月3日，南京成交量为4651套，同比前一周上涨100%。

在价格方面，根据某房产研究机构公布6月份百城价格指数显示，6月南京房价环比5月再涨3.82%，位居百城房价涨幅之首，这已经是南京楼市连续16个月价格上涨。此外，6月南京二手房均价为每平方米22025元，环比上涨2.42%，已经较今年1月份上涨18%。

此外，在国际置业顾问莱坊较新发布的全球大城市一季度房价涨幅排行榜上，前5名中竟有4个中国城市，除了深圳和上海外，南京一季度房价涨17.8%，力压北京排名全球第4。

呼吁精准调控 预设拍地门槛

事实上，南京楼市高涨的根本原因是供需矛盾。7月初，据南京网上房地产公示的数据显示，全市新建住宅可售套数仅为22479套，按照过去半年的市场表现来看，2.2万套的库存量尚不够卖两个月的时间。

南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远认为：“南京楼市的长效机制和根本途径是加大供应，建立透明化的市场供应体系，稳定市场预期。”

从短期来看，除了日前南京出台的土地较高限价的举措外，研究总监陈延彬认为，南京可以效法上海的做法，例如对中小户型的供应比例进行要求，对开工时间进行要求等。

日前，上海松江区出让的方松街道新城主城B单元B06-06号地块在附加条件中规定“10个月内开工，46个月内竣工”，不仅降低了开发商囤地的可能性，而且对开发商的快周转形成压力。

此外，陈延彬指出，可以提升开发商拍地的资金门槛，比如要求1个月内交清土地出让金等。

从企业资金上，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦进一步指出：“政府相关部门应该重点关注连续拿地王的房企，可以看下其存货及土地储备情况，拿地后长时间不开发的会有囤地嫌疑，应限制其土地购入，此外，可以追查房企购地资金来源，对于‘场外配资’杠杆过高的房企要予以关注。”

而孟祥远也认为：“提高对开发商的拍地要求也非常重要。不是开发商有钱就能拍到地，政府应该提出明确的要求，未来地块从规划上该怎么做，从城市发展的角度提出更加详细的要求，从而让最合适的开发商进行开发。”

从需求角度，陈延彬提出：“应区别性对待购房需求，打击投资投机性的需求，对多套房拥有着再购房进行限贷。”

此外，孟祥远建议：“南京楼市降温需要多部门配合，国土部门和物价部门要形成联动，地价和房价双向限制，打组合拳。”

《延伸阅读》：部分一线城市土地竞拍竞买方式

1， 北京

2010年，北京市提出试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。改进过去“价高者得”的挂牌出让方式，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。

2， 上海

2016年2月23日，上海市政府办公厅转发《市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》。通知指出，上海将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。

自5月份，在出让的土地中，上海均增设地块出让条件，规定有15%的面积需要自持70年不能出售。