说说房企土地增值税清算后的那些事

土地增值税是地方性税种，各地区对于房地产开发企业实施细则各有不同，管理方式也有差别，土增清算是房地产开发过程中一个重要的节点，税务机关和企业十分重视，而对于土增清算后的尾盘销售关注度不够，清算后往往存在风险。

案例一：

A房企共有3个开发项目，其中一个项目销售率达到87%，向税务机关提交了土增清算报告及相关资料，进入该项目的土增清算审核阶段。土增申报征期，A公司仍然提交了3个项目的土增预缴申报表，税务机关发现后，告知该公司，清算期间的土增税申报应按照清算后申报事项处理，税款也应按照清算后税款计算方法进行计算。纳税人根据税务机关的提示，对清算项目使用正确的申报表，重新计算税款，3天后，在征期最后一天重新申报并缴纳了税款。

分析

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》没有对“清算后”的时点做明确的规定。《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》对清算期间的土增申报事项做了如下规定：“对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发项目，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。在清算期间转让房地产的扣除项目金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积成本费用计算扣除，待清算完成后一并调整。”

本案中看似只是申报中的失误，但是涉及重新计算税款，变更资金计划，调整账务处理等一系列连锁反应，不仅浪费人力和时间，错过征期还会给企业带来经济上的损失。因此清算期间如何申报，财务人员应该事先咨询税务机关，税务机关也应该加强清算期间申报的宣传工作，降低税企双方的风险。

案例二：

B房地产公司开发项目土增清算后，仅剩余不足10套房，企业为了节约成本，将原有的财务人员调离到其他有项目的公司，仅留下一个新任会计负责的申报，一直按期做零申报。主管税务所召开了一次针对房地产开发企业的纳税辅导会，会上提到了土增清算后应注意的一些问题。会后B公司的财务人员急忙找到税收管理员，“我们公司土增清算完了，前段时间又卖了2套房产，流转税及附加交了，刚才培训说还得缴纳土增税，我以前没有接触过土增税，所以没有缴纳。”经计算，企业共补缴税款600余万，滞纳金80余万元。

分析

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第八条规定清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

本案中主管税务所定期召开辅导会，使企业财务人员在培训中发现问题，尽早地解决了问题。但是也从侧面反映了企业更换全部财务人员而产生的问题，税务机关信息获取途径有限，未及时发现问题而存在的风险，80万的教训提醒着税企双方——税收无小事。