购租并举 房地产发力第四级市场

倡导购租并举

国务院日前召开常务会议，会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

会议确定，将发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。此外，公租房将推进货币化安置，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。其中，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

会议同时指出，将增加租赁住房用地供应，并鼓励金融机构加大对租赁行业支持。另外，管理方面，将强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

专家表示，这表明楼市的政策布局已将“租售并举”提到台前。去年年底的中央工作会议便明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。同时，国务院批转国家发改委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中也指出，推进以满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供给范围，研究鼓励住房租赁经营企业发展的配套政策，促进房地产去库存。

对此，原中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。“未来将以需求为导向改革供给模式，为房企提供一种转型方向。”             《经济参考报》

房地产第四级市场

记者注意到，此次国务院常务会议提出了四方面措施以支持住房租赁市场发展，具体包括：支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；推进公租房货币化；完善税收优惠政策；推行统一的租房合同示范文本等。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示：“住房租赁堪称房地产第四级市场。它可以有效盘活存量住房资源，可解决更多人口的居住问题，满足民生需求。”

值得注意的是，去年1月，住建部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。此后，国务院发布的多份文件均提及推动房地产中介和租赁市场发展。

胡景晖告诉记者：“与发达国家相比，我国的房地产业发展还比较落后，目前只有一级土地市场、二级增量房市场和三级存量房市场。房地产租赁市场被业界认为是第四级市场，但是目前我国的租赁市场并不健全。”

据业内人士介绍，在美国和日本等发达国家，其住房自有率为35%，租房人口比例占65%。但是，我国专业租赁经营业务发展相对滞后，房屋持有人更希望通过卖出而非出租房屋获利，开发商也更愿意直接出售房屋获得回款，而非长期地持有运营，一些房产经纪公司甚至逐渐放弃或淡化租赁业务。

在研究院智库中心研究总监严跃进看来，鼓励个人出租自住房，实际上是鼓励住房投资行为，这对于后续房地产市场的投资行为有积极引导作用。

“同时，允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极意义。”严跃进说。

记者了解到，随着互联网的发展、资本的涌入和存量房时代的来临，目前国内住房租赁市场上已活跃有相寓、魔方公寓、青客、优客逸家、自如等企业，各类租房APP也屡见不鲜。在胡景晖看来，未来专业化住房租赁市场将在资本、技术、政策等各方面迎来良好的发展契机。

但是，记者也发现，尽管中介机构经常打出免佣金、五折优惠等宣传语，但是房源信息乱、存在隐性霸王条款、佣金转嫁成其他费用等问题，也让承租人面临不少麻烦。

严跃进对记者介绍，由于我国在房屋租赁方面的立法相对薄弱，使得不少城市的租赁市场秩序相对混乱，租客和业主对租赁经营机构的投诉量相对较多，租赁服务也屡遭诟病。     《每日经济新闻》

“薄利多租”创造新供给

中央经济工作会议在明确深化住房制度改革方向时，强调以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。国务院常务会议进一步明确提出发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。这必将大大推动建立租购并举的房地产市场、满足城市新市民住房需求。

我国进行首次住房制度改革，实行住房分配货币化20多年来，新的供需关系要求建立购租并举的住房制度。按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级的机遇期。房企进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”商业新模式，将创造新供给。

当前，我国发展房地产租赁行业还面临不少瓶颈。对于租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外，由于企业都是轻资产运营，但目前国内对轻资产的公司却缺少抵押解决方案，因此借贷较难或需要较高利率。

有房地产界专家曾算过一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20％，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5％左右。没有政策支持，住房租赁市场是很难挣到钱的，也很难形成规模化，企业不易做大做强。对症下药，此次国务院常务会议明确提出，完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

从需求端来看，我国的房地产市场形态正由增量转为增量与存量同时发展，部分一线城市出现了二手房交易超过新房的情况，居民的消费观念也开始从购买为主转向购租并举。

据全国人口普查数据显示，约有25.8％的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7％和23.1％。在许多发达国家和地区的租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25％至30％。在房地产迎来存量过剩时代之际，租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海，也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。

应当说，推动房屋租赁市场规模化发展有利于从根本上降低消费者入市成本和购房压力，使其从长期购房还款转变为短期租金模式。

《新华日报》

以租赁盘活存量

北京房地产协会副会长、秘书长陈志表示，鼓励企业、个人拿出自有住房来出租，这样的政策方向是一以贯之的。他认为，我国房地产总量已基本过剩，但住房问题还没有得到很好的解决，出现两极分化，甚至把房地产当成了一种金融品，而不是居住品。

“因此，要改变过去依靠增量解决住房问题的思路，而是要盘活存量，通过住房租赁市场来解决住房问题。”陈志说。他还指出，此次会议已经给出了具体落实的措施，包括税收优惠、市场规范等方面，“具体到要推行统一的租房合同示范文本”。

据了解，在一些租赁行为中，合同文本不统一常常会造成承租人和房东或中介间的纠纷。例如，部分租赁合同只对租赁时间、租金、结算方式等有说明，而对房东和房客的责任义务界定比较简单。

另外，合同不统一也为中介机构设置隐性、歧义条款提供了空间。在几年前，北京、上海、贵阳等地政府就曾发布过租房合同范本，但是合同范本多是仅供签订合同时参照所用。

“推行统一的合同文本有助于规范租赁市场，保护各类租赁主体的合法权益，同时也有助于将各类交易纳入到监管中，对以后统计行业市场规模也有作用。”陈志说。

此次国务院常务会议又一次提出推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。对此，陈志解释，这意味着不再鼓励新建住房，政府可以通过购买服务的方式提供公租房。“保障方式没有变，房屋来源变了。”他指出，这类房屋也不等于廉租房，可能会提供不同的市场价格，而不是“一刀切”。

此前，全国很多地方已规定公租房保障对象应符合的条件，包括收入、常住年限等。此次会议还专门提出三类人群，即在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生，以及青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

记者注意到，一些地方政府已经开始落实中央政策。今年1月底，四川省住房城乡建设工作会议提出通过购租并举来降低房屋空置率，稳步推进公租房保障货币化，鼓励保障对象到市场上租房居住，发展租赁市场，盘活闲置住房。

专家表示，除解决住房问题外，从某种程度上说，发展住房租赁市场也可能是房地产去库存的一种思路。