返乡置业 地方楼市的救命稻草?

返乡置业 地方楼市的救命稻草?

2015年的年尾将近，对于一些处在危机四伏的二线和三四线城市房地产市场而言，又迎来了楼盘去化的关键时机。

“十三五”规划公布的“全面放开二孩”政策，引发了人口结构与住房供求关系的全民话题。实际上，除了人口结构之外，人口的时空迁徙与空间再分布同样是影响中国房地产市场的重要因素。

从2000年以来，我国的人口再分布出现了空间不均衡性与聚集性的趋势，人口密度降低的乡镇街道单元数量远高于增加数量。这对于库存高企的三四线城市来说，如何抓住返乡置业的需求，正在成为一场人口迁徙的楼市“战争”。

经济下行、供应过剩等等原因使三四线楼市的危机加速恶化。而从2014年起，三四线城市楼盘开发商开始将新的希望寄托在返乡置业人群身上，利用各个长假开展楼盘促销活动，意图抓住楼市去化的救命稻草。

在一线城市赚钱，三四线城市买房，成了不少在外打工者可以实现的梦。

在湖北宜昌，部分项目的返乡置业购买人群能达到整体客群的四成之多，许多在一线城市或者沿海经济发达城市工作的白领会在“五一”、“十一”、春节集中看房。

在河南信阳，许多开发商提前打起了返乡置业人群的主意。

在广东江门，今年5月五邑地区取消了执行多年的境外人士购房限制措施，江门市住建局局长马克烈直言，庞大的华侨群体回乡购房有助于拉动改善型住房的购买需求。

以湖南省的湘江新区为例，大部分项目的购买人群基本上是一半为长沙市本地购房者，一半为省内地市的异地置业和外省的返乡置业，其中返乡置业销售份额占新区各大项目整体销售额的20%至30%。

事实上，伴随各大一二线城市房价居高不下，土地价格涨势骇人，以及城市宜居指数不断下降，返乡置业的需求亦在暗潮涌动，这股回流的购买力也正在成为支撑三四线城市楼市发展的重要力量。（鞠晓波/文）

长沙新区成返乡置业热点

年末虽未至，但今年的长沙返乡置业潮确有提前到来之势。

10月18日，在深圳做化妆品生意的刘先生，在位于长沙市梅溪湖国际新城花费85万元购买了一套139平方米的住宅。

“我想赶在年底返乡置业潮来临之前买。”刘先生今年37岁，老家在湖南岳阳市华容县，前一天来到长沙市各区域考察了多个楼盘，第二天就签下了购房合同的意愿。

随着长沙城市的不断发展尤其是新区发展的快速推进，加上作为省会城市的长沙，房价基数较低，越来越多的像刘先生这样的游子，选择了在长沙的新区返乡置业。

中建梅溪湖中心营销总监孟凌告诉中国房地产报记者，长沙的返乡置业高峰期基本上是在每年的12月至次年的2月份出现，“五一”、“十一”期间以及暑假也有部分返乡置业者的集中购房，购房者以40岁左右的外出经商人群居多，主要来自广州、深圳，也有少量的京沪返乡客。

而从之前的返乡置业人群来看，以外出经商人群为主，外出工作白领占小部分，外出打工的农民工则比较少。

北京科技大学教授、博士生导师赵晓也表示，3亿农民工在工作地买房的不超过1%。“一方面，农民工中有许多人仍然有着住房的刚性需求;另一方面，这些不在工作地买房的农民工，要么回家建房，要么返乡置业。”

“趁时光还早，还乡正好。作为返乡一族，我们也正在重回家乡寻求机遇。”长沙一返乡置业者如是说。

当地一位业内人士分析，长沙市的每年返乡置业人数正呈逐步增长之势。以新区——湘江新区为例，大部分项目的购买人群基本上是一半为长沙市本地购房者，一半为省内地市的异地置业和外省的返乡置业，其中返乡置业销售份额仅占新区各大项目整体销售额的20%至30%，对房价及市场需求影响不是太大。

“返乡置业者有一部分是半投资半自住，但他们更多的是买给父母居住，心仪的户型在100平方米以上，以120至140平方米为佳。”孟凌表示，由于长沙的房价基数相比其当前所居住的城市较低，这部分返乡置业的客户，对价格的抗性不是很大，付款方式为一次性付款和贷款按揭各占一半。

在孟凌看来，返乡置业客更在意的是居住环境，相当一部分是冲着省会城市长沙新区颇具教育资源优势的学位房而来。不仅仅是拥有着新区的优势，随着武广高铁、沪昆高铁湖南段通车，长株潭城市群、湘南承接产业带、武陵山区连片扶贫、环洞庭湖经济区等国家发展战略“落地”湖南，长沙乃至湖南已经成为中部和全国的重点发展区域，正吸引着大批在外务工创业游子返乡工作创业。

“返乡置业者的特点是购房决策的周期很短，除青睐学位房外，较为看重的是项目所在片区或板块在周边乃至全国的知名度。”孟凌说，在每年返乡置业潮到来之前，各大房企也会使出浑身招数增强自身项目的竞争力和吸引力，比如有针对性地推出特价房源，主动走出去尝试性地组织异地湖南商会会员推介活动等。

据悉，在营销促销手段方面，前些年，当开发商发现返乡置业的商机后，长沙本地的媒体曾与深圳、广州的媒体联动，组织返乡客包机组团看房。而随着互联网等新媒体的快速推进，各房企基本上转变为由房企直接给返乡置业者报销机票、高铁票等补助方式，并延续至今。

“希望这样可以多一些返乡人群。”上述开发商表示。(赵春林 长沙报道)

台山 恩平侨乡的另类返乡置业

今年60多岁的王伯(化名)是巴西华侨，国庆期间在台山碧桂园买下两套大平层单位，准备给两个孩子回国后居住。在华侨人口比本地人口还多的“侨乡”台山，类似王伯这样的华侨是回乡置业的主力人群之一。

今年5月，江门五邑地区取消了执行多年的境外人士购房限制措施，江门市住建局局长马克烈直言，庞大的华侨群体回乡购房有助于拉动改善型住房的购买需求。在这之前，归江门市代管的台山市和恩平市等地区正备受高库存的困扰，台山消化现有库存需要一年半的时间，恩平更是长达4年。

华侨购房大军

“华侨确实是消费力较强的群体，我们也很想挖掘这部分人的潜力，但缺乏有效的蓄客渠道。”江门某大开发商不无惋惜的表示。

而作为台山华侨恳亲会的协办方，台山碧桂园每年都不会放过这个的销售良机。“我们已开始着手筹备针对华侨的营销方案，希望在11月台山的恳亲大会上多吸引点华侨客户。”台山碧桂园营销总监陈竞文透露。

“华侨的比例占了成交额的10%左右。”陈竞文对中国房地产报记者表示，台山本地人口90多万，华侨却有120多万，对任何房地产项目而言，都是无法忽视的重要客户群。他透露，去年台山碧桂园有50套房子是卖给了华侨，今年截至目前也已有37套，

据其介绍，台山的华侨大部分集中在北美洲，即加拿大和美国，也有小部分分布在南美洲的巴西、委内瑞拉，甚至非洲的摩洛哥。华侨们的购房置业的需求，有些是买房给父母、子女居住，有些想老了叶落归根、回乡养老。

创业成功的华侨经济条件都比较好，购买能力强，再加上国外居住环境的影响，都比较喜欢大户型产品。

陈竞文介绍，就台山碧桂园而言，华侨回乡置业，改善亲人的生活环境占85%，投资占13%，其他占2%。

自住为主的特点同样体现在新会碧桂园。新会也是的侨乡，华侨主要集中于香港、澳门及东南亚等地，而港澳华侨对房子的偏好与美洲华侨有明显不同。新会碧桂园营销总监梁冠华告诉中国房地产报记者，由于港澳地区的住房面积普遍偏小，所以港澳华侨也偏爱90平方米以下的小户型。“新会一套房子总价才60万、70万元，放在香港支付首付都不够。他们回来买房还是很划算的。”

由于距离近，港澳华侨的回乡次数较多，大部分都有亲友在新会，在亲友的推介下回乡置业用来度假，或者养老。

恩平有20多万的华侨在委内瑞拉发展，与恩平当地人口相当。有数据显示，恩平的商品住宅，有三成左右是卖给了委内瑞拉华侨，商铺更有超过五成是华侨购买。

“蛋糕好看，不容易吃到”

在今年5月份，江门市取消“限外”政策之前，港澳台居民和华侨以及在境内工作超过一年的境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

“限外”政策对江门房地产市场造成了直接影响。有开发商透露，在“限外”之后，项目的华侨购房比例从10%左右一度下降至不足5%。近两年，随着地方楼市越发不景气，当地对取消“限外”的呼声越来越高。

有数据显示，以今年前7个月商品房去化速度来计算，在后续没有新增供应的假设之下，包括台山、恩平在内的江门代管四市去库存所需的时间均超过一年，恩平所需时间最长，要卖完7387套待售量，需要接近4年。开平有8000多套的库存，去化周期长达2年。台山市住建局副局长伍朝斌对外表示，台山目前的存量房约有96万平方米，共6500套，需要一年半时间去库存。

在库存的压力下，江门业界对限外政策的取消抱着较高期望。江门市住建局局长马克烈也表示，江门是侨乡，华侨回乡购买改善型住房的需求较为旺盛。

“华侨的购买力很强，但是居住地点分散，很多是通过亲友间接买房，很难掌握这些资讯，也缺乏渠道。”一位新进入江门的大开发商不无惋惜地表示，华侨这块蛋糕，好看但是不容易吃到。

在华侨集中的地区，开发商也要挖空心思争取这一部分客户。台山美嘉华庭年初推出一批现房产品，号称4月10日前，华侨购房可获赠回程机票。其他项目也有提供免费机场大巴接送华侨等服务。作为台山恳亲会的指定接待单位，台山碧桂园的五酒店占据了地利优势，在去年11月的恳亲会中，该公司还制作了购物袋现场植入项目信息，吸引华侨看房。

今年台山的恳亲会很快又将如期举行，陈竞文开始忙碌了起来，他认为跟去年比起来，今年多了政策利好，精心筹划一番，应该会有不错的收成。( 曾冬梅 广州报道)

武汉 宜昌逃离北上广的购房需求

10月末，在北京工作的龙晓(化名)回武汉在南湖边出手一套126平方米三居室。在同一周，同样在北京工作的黄灿(化名)回老家湖北宜昌办理新房房产证。

“父母老了，应该离他们更近。”龙晓说，三四线城市没有那么合适的IT岗位，龙晓选择了省会城市武汉。

黄灿则表示，在宜昌买的房子现在也不空着，要不家里父母住，以后孩子上学也能够更稳定。

随着北上广深的房价、物价越来越贵，有一部分像龙晓和黄灿一样的北漂一族选择返乡置业，提前为自己计划未来。

部分项目返乡需求占四成

武汉是湖北省的省会城市，宜昌是湖北省域副中心城市。这两个城市成为当下湖北籍人士返乡置业的热点城市。

从宜昌东站下车，关于返乡置业的楼盘广告充斥在火车站广场醒目位置。不少项目的销售人员在分发传单。离火车站近是不少回宜昌的返乡人群考虑的重要因素，因为高铁的开通，大大缩短了省内省外的出行时间。

从武汉坐高铁到宜昌仅需要2个小时，而从北京坐高铁只需要7个小时，从北京到武汉大约5小时多一点。

在宜昌东站附近，不少楼盘仍在继续兴建，而周边大大小小的楼盘已超过10个。针对返乡置业的优惠广告也是铺天盖地。

“北京房价太高，光首付能在老家买两套房了。”黄灿在2013年全款在宜昌东站附近楼盘买了一套两居室，总价五十多万元。

在一线城市赚钱，三四线城市买房，成了不少在外打工者可以实现的梦。一些开发商也围绕返乡置业做起了文章。

“我们项目返乡置业购买的人群能达到四成。很多人都能够全款购买。”宜昌东站附近某项目营销人士对中国房地产报透露。该项目分三期，共2000多套房源，当前均价5100元/平方米左右。

据其介绍，一般在“五一”、“十一”长假，特别是春节，往往是返乡置业的高潮期。年底开发商为了业绩冲刺，针对返乡置业群推出的优惠幅度更诱人。

“现在降准降息买房更省钱。”龙晓早就决定回武汉买房，趁着央行降准降息出手了一套。

龙晓身边也有一些像他一样的返乡置业人群，这些人大都在一线城市和沿海城市工作，收入相对可观。由于面对工作地房价居高不下的情况，不愿背负高成本生活成为其回家置业的理由之一。此外，考虑到家乡发展较快，在家乡购买物业升值潜力大。还有部分人选择到了在家乡“投资”置业。

宜昌是一座旅游城市，目前是湖北省房价排在第二的城市，高铁开通后，一些武汉人也选择宜昌购房作为投资。

在湖北省统计局副局长、湖北省政协常委叶青看来，武汉大力提倡“大众创业、万众创新”，最近两年，返乡创业人群明显增多，特别是北上广深发达地区的返乡创业人群，是很重要的力量。“这些城市生活成本逐年提高，武汉作为‘1.5线’城市，房价还是相对较低的。这些回来的人多考虑买房结婚的问题。武汉现在毕业的大学生愿意留在武汉的比例也在增大。”

据一位武汉地产人士透露，由于武汉去年取消限购，并且放宽落户条件，算上返乡置业人士，外地户籍人口在武汉买房超过50%。

“落户”重于“投资”

“回来最关键是工作的问题怎么办，物价也很贵。”黄灿在北京某企业做财务，抱怨宜昌除了房价相对便宜，别的什么都不便宜，不过她并不想把新装修好的房子租出去。“空着吧，偶尔父母来住住。”

“房子也是一种财富的象征，还有一种衣锦还乡的说法。”易 居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

据武汉媒体2014年的回乡置业的意向显示，67%的受访者表示因为看好武汉的未来，在此有更好的发展空间，另外28%是因为骨子里的乡土情结，希望离家人、朋友近一些，剩下5%的表示已有房产，希望在武汉置业做投资用。

有一个不可忽视的现象是，今年以来，武汉楼市成交屡创新高，不断刷新纪录。中 国指数研究院数据显示，10月，武汉新建住房成交2.4万套，较9月增长21.8%，同比增长19.4%，打破2014年11月2.14万套纪录，创造武汉楼市近十年单月成交排名前列高。

“我们小区就有很多武汉周边城市的人。”在汉阳郊区某楼盘的刘先生表示，在湖北省内，武汉周边城市有不少居民来购房，很多是为子女的教育、发展考虑。

买房落户的确是省内外人口移居武汉并扎根的基本途径之一。

据悉在武汉买房落户的要求并不算高，2008年11月以后，购买总价50万元(含)以上，和住房面积100平方米(含)以上的房产即可落后。这对于大多数在北上广和沿海经济发达城市工作的返乡置业人群来说，这个门槛并不算高。

就购房客群而言区，关注“落户”的买家更倾向于指定价格内的房源，“投资客”则倾向于大点的改善型房源。前者者的人群数量往往高于后者，但购买力相对较弱。

“异地公积金的放开也让很多在一线城市工作的人下定决心返乡置业。”前述楼盘的销售员说。

一位两年前回到地方工作买房的购房者感慨，“地方城市很容易就有房有车;但是好工作的机会少，工作更加辛苦，论发展不如北上广。”(李红梅 武汉、宜昌报道)

信阳县城开发商的困惑

“干完这个项目就转型做现代农业，挣房地产的钱在我们这个小县城已经到头了。”

从事房地产行业十余年之久的杨烨，所开发的楼盘位于河南信阳市下辖的一个县城。

“如今县城里的房地产市场大不如从前了”。杨烨早年曾在政府机关工作，后来因为仕途发展不顺，2004年起在县城转型干起了房地产。排名前列个房地产项目，只有2套别墅和6套住宅。“想当年只要有一张图纸，我说要盖楼卖房子，马上就有客户愿意交钱。”如今，一方面要想方设法高标准打造产品，一方面还要担心销售不好会影响整个楼盘的开工进度。

“微利状态”

作为从事房地产行业十几年来的收官之作，杨烨希望在这个豫南小城的事业能够圆满落幕。他所开发的项目楼盘均价在3600元/平方米，从去年6月份开盘至今售房近200套。比较本县范围内大部分的楼盘来说，杨烨已经是非常满意，“至少没赔本卖”。

据他介绍，其开发的项目成本还勉强算的过账，该县的另一个项目的成本造价在4000元/平方米。“这个成本价格已经逼近信阳市区房价了。”

杨烨给中国房地产报记者算了一笔账，按照当地的建造成本，他所开发的项目属于“微利状态”。当初拍地价格共计600多万元，按照规划为6000多平方米计算，土地成本达到1000元/平方米。建筑成本1200元/平方米，税收达到500元/平方米，“五证齐全”手续费用在150元/平方米，再加上绿化以及附属工程的建设成本，项目的纯成本就在3000元每平方米。

如今，只有每年“五一”、“十一”和春节期间的返乡置业潮才能给这个县级城市的房地产市场带来稍许喧嚣。

据他观察，返乡置业购房目的群体主要是为了便于孩子教育以及老人养老需求，这两类人群所倾向的购房需求都是配套设施完善的产品。作为人口输出的大县，杨烨计划春节期间通过打折、送现金、带客优惠、团购等一切促销手段，从而来吸引更多的购房者。

目前，杨烨所在的河南省已经成为人口输出大省。在全国劳务输出人口最多的十座城市中，河南省占据了六座。

返乡置业人群虽然存在，然而想通过这股力量来消化高库存的市场并非易事。

“目前这个县城每年的住房供应面积以接近2000套的速度递增，然而又缺乏新的产业支撑，以及外来人口的流入。这种依靠返乡置业支撑起来的房地产市场，大概还能保持五年左右的购买力。”

想退出也很难

作为县级小城乃至三四线城市的一个缩影，杨烨的感受和遭遇并非孤案。来自中 国指数研究院的数据显示，2014年以来，各线城市房地产开发投资增速均呈逐月回落态势，其中，三四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平。

让杨烨们担忧的还有在市场不景气的同时，这个豫南小城在十余年时间里土地成本价格更是翻了近20倍。“2004年的时候，我买一亩地的价格在14万至15万元，如今拍卖价格已经达到了300万元每亩。”

当地另一位房地产业内人士向中国房地产报记者坦言，与全国其他三四线城市一样，供大于求的现状依旧让其不容乐观，刚需型的返乡置业群体的购房需求，恐怕过不了几年也就消耗殆尽了。

面对当地低迷的市场行情，一些开发商不得不延缓开发进度，或者紧急叫停在建工程，甚至不惜为此缴纳土地闲置费。2011年，该县就查处各类违规土地出让金6807万元，欠缴1.2亿元。

然而即便如此，当地的房地产商想要完整退出市场，却是难上加难。当地一位不愿具名的金融界人士对中国房地产报记者透露，在这个豫南小城房企资金链中，一般20%是自有资金，40%至50%是银行贷款，30%是民间借贷，必须不停地建设新项目、销售回款，才能保证资金链不会断裂。“一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题，地方政府会采取更多的救助政策，帮助房地产项目顺利复工并交房。”

中国房地产报记者也通过多个渠道获知，早在今年3月份，当地县政府、国土、城建、金融系统的会议上，相关领导明确表态“坚决不能降价，支持房地产行业顺利发展”。不过，尽管政府给予的种种“行政性”支持，也并未让楼盘好卖多少。

“许多售楼部经常整天都没有一个到访客户。”杨烨感慨道，做了十多年房地产，他已经有计划改行做现代农业，或者“到信阳市找一块好地做养老地产”。(陈淑亚 河南信阳报道)