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还我放心房:315房地产维权投诉质量问题居首

2015/03/17 08:25 来源: 中国经营报 作者: 孙维晨 评论
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市场的萎缩,让房地产投诉类案例的值有所下降。然而,尽管购房者们的维权意识有所增强,但是业主们想通过维权夺回权益却愈加困难。

编者按/每年“3·15”,往往都是消费者投诉各类消费问题最为集中的日子。在消费者维权活动中,房地产领域的投诉始终占据了相当一部分的比例。对于大多数置业者来说,购置一套房产可以说是人生中的一笔消费,如果这人生中最重要的资产出了诸如漏水、渗水、外墙面脱落、墙壁裂痕、空调布局不合理等诸多问题,那将是一件多么闹心的事情。

又逢“3·15”,《中国经营报》将与广大置业者一同,共同关注目前房屋维权中面临哪些问题,置业者又将如何维护自己的权益,有关各方应如何保障消费者的权益,让中国的房屋始终照耀在阳光下,让置业者住上“放心房”。

3月8日,武汉复地悦城业主为维护权益,自发组织维权行动要求退房。张家振/摄影

“3·15”,这面照妖镜如约而至。每年的“国际消费者权益日”都让违规企业如临大敌。

随着近年全国房地产市场逐步遇冷,房企产开发企业的生意从“黄金时代”即刻坠入“白银时代”。市场的萎缩,让房地产投诉类案例的值有所下降。然而,尽管购房者们的维权意识有所增强,但是业主们想通过维权夺回权益却愈加困难。

曾在中国消费者协会担任高级管理职务的匿名人士对《中国经营报》记者评论说:“房地产市场的下滑意味着开发商的生意不再那么好做,所以他们希望保护每一笔交易。即便是他们自知理亏也希望通过各种手段躲避业主的维权诉求。”

房地产维权投诉质量问题排首位

交房质量不达标  燕郊上上城青年新城遭遇千人维权
3月7日,河北燕郊上上城青年新城项目的业主拉起横幅在维权。

上述燕郊上上城青年新城项目维权的案例只是近几年来普遍的房产业主维权事件的代表之一。来自中国消费者协会2015年2月份的数据显示,2014年共受理房屋及建材类投诉达到24599件,占比3.97%。

这个数据相对于2013年略有下降。2013年全国消协组织受理投诉情况统计有关房屋类维权投诉为28425件,占比4.05%。

曾在中国消费者协会担任高级管理职务的匿名人士对记者说:“近几年全国房地产市场的交易量都在萎缩,交易总量减少则直接导致该领域的维权投诉也随之减少。同时制约和规范房地产开发商的法规越来越严格,这也在一定程度上减少了业主维权的总数量。”

中国消费者协会分析认为,房屋类投诉原因复杂,往往涉及群体性投诉。房屋类相关投诉主要集中在五个方面:

一是房屋质量问题。主要集中在漏水、渗水问题,外墙面脱落,以及墙壁裂痕,空调布局不合理等。

二是交易合同纠纷。主要集中在合同附加条款、期房和现房不相符、周边环境不一样、配套不完善、交房延误、有关定金的纠纷等。

三是房屋面积欺诈。主要集中在实际面积和交付面积存在较大误差、交易双方对政策法规理解有偏差等。

四是物业服务纠纷。主要是遇到房屋质量问题后,确定责任主体时,物业与开发商之间的扯皮现象比较多。

五是房产中介纠纷。主要集中在二手房的实际年份、具体面积存在问题,二手房交易过程中的落户人员、物业费用没有缴清、中介方推诿责任等问题。

2015年3月7日,位于环北京板块上的河北燕郊上上城青年新城项目发生了一起参与人数众多的维权事件。据当时参与维权的业主称,参与维权的多是购买该项目的业主。青年新城项目的开发商是河北联福房地产开发有限公司,是河北知名企业福成集团的全资子公司。

购买了青年新城的居民原本应在2014年12月份实现交房入驻,但直到2015年3月1日开发商才交付房屋。按照合同要约,若延期交房,开发商要给每位业主支付每天万分之一的违约金。但是业主们告诉记者,开发商拒绝支付这笔款项。一位业主说:“开发商的理由是由于市政供暖没有实现对接所以导致推迟交房。开发商认为自身不应负责任。”

一位总房款为68万元的业主计算违约金后告诉记者,按照每天万分之一的补偿标准,延迟两个月应该获得4080元的补偿。另一位业主出示计算后的数据显示其应获得4700元左右的补偿。“在购房合同的补充协议里开发商自己加上了两个月的豁免权。但是我咨询律师后得到的结论是这个附加条款属于霸王条约。”

同时业主发现他们购买的住宅并未达到交房条件。因为开发商只提供了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》,其余《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》均未向业主提供。此外,直到2015年3月8日,该项目依旧未能实现供暖。

此外,业主们还发现部分设计图上的绿化带以及水系景观在现实中被建设成多栋的平房建筑物。这些建筑物已经被出租给一些装修公司。业主们将这些平房视为“违章建筑”。

业主告诉记者:“我认为,现在最关键的问题是开发商交房质量不达标。特别是侵占绿化和水系的平房,会对未来业主的小区生活带来不便。”

就业主们投诉的约11个维权问题,开发商授权的律师在3月7日进行了部分解答。剩余一部分无法现场回答的问题,开发商方面表示在3月15日前(含)进行书面回复。

就上述问题,记者致电致函河北联福房地产开发有限公司,但截至发稿,未获回复。

店大欺客 中国房地产维权难度大增

中消协数据显示,2014年共受理房屋及建材类投诉24599件,房屋质量问题排首位

房地产维权难度大增

长期研究房地产侵权诉讼类案件的中咨律师事务所律师贾瑞国对记者置评说:“开发商在接到业主投诉维权后,就会试图弥补问题修补漏洞。吸取经验教训后,在开发销售过程中会采取各种措施完善制度以及协议。以前很多未约定或约定不明的条款事项就会被约定明确并完善。所以面对同样问题,业主维权难度越来越大。”他认为,这是典型的纠纷促使公司制度完善的表现。

另一位要求匿名的前中国消费者协会高级官员也对记者表达了一致的观点:“业主维权确实越来越难。”

上述官员认为,由于市场萎缩交易量下滑,开发商对每笔成交都十分重视。“即便是自身违约理亏,他们也会尽量拖延时间,以此希望让业主自己放弃,不了了之。而在市场好的时候,业主退房反而受到开发商欢迎,因为退房后还能卖出更高的价格。”

即便在当前市场不景气的环境下,开发商在交易环节依然处于强势地位。在处理诸如延期交房的问题时,开发商往往并未按照合同约定对业主进行赔付。“店大欺客,比如开发商说只赔一半,不要的话一分也不赔。”上述官员说道。

有这样一个案例:一位中国消费者协会工作人员购买了一家上市房企开发的项目。但由于开发商自身原因导致多年无法交房。按照购房协议约定,这位工作人员应获赔十几万元。但是该公司以“高度重视但流程冗长”为借口长期拖延时间。在经历申诉谈判等无果后,该人士与开发商谈判后最终妥协,一次性获得一半赔偿金额后了事。

一位匿名的养老地产发展商向记者评论说:“市场行情好时开发商强势不愿给业主解决问题。现在一些开发商自身难保,更不愿意对业主进行赔偿。在市场寒冬、融资困难的情况下,中小开发商的民间融资年息达到40%到50%。”他认为,没有开发商愿意将成本这么高的资金使用在业主赔偿问题上。

上述来自中国消费者协会的人士还认为,个别司法机关利用“灰色地带”与开发商达成共识,以一个判例影响以后的类似判决为开发商做挡箭牌。“业主维权难度加大,消协的工作难度也变得更大。面对消协,一些房地产企业依然采用拖延等手段进行回避,对消协不予理会。”

面对维权难度增加、房屋质量问题突出等现状,在今年全国两会上,全国政协委员、段和段律师事务所创始人段祺华建议,相关部门可着手建立房地产项目质量追踪体系。

“主管部门尽管颁布过多个与房地产项目质量监管相关的文件,要求对建设、勘察、设计、施工和监理等单位进行监督检查,但并未主动出击,对房地产项目建成后的质量进行追踪。”段祺华委员说,房地产项目质量追踪体系首先是负责受理各自区域的房地产项目质量投诉,并依据现有的法律法规,建议并指导投诉人员进行相应民事索赔。此外,还要配合司法行政机关,对相关房地产项目是否存在质量问题进行检测及进一步处理。

他建议,追踪体系还可以依托已建成的全国建筑市场监管与诚信信息平台,对该平台进行功能扩展,定期增加已证实存在质量问题的房地产项目名单,并披露与该项目相对应的房地产开发企业、工程建设企业及监理企业信息。同时住建部门披露的信息,应该和工商、商务及金融机构实现共享,在相应的商事主体信用系统中予以体现,以起到多部门对其经营活动进行深入监管的作用。

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