秦虹：货币政策有利于房地产市场 需求量充足

　　4月21日在桂林举办的美丽中国·2013地产业/建筑业创新峰会上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士发表了《新型城镇化与房地产产业发展》的演讲。她在房地产业的发展、房地产调控的趋势以及企业的应对三方面进行了解读。

　　人口流动带动自住性需求 货币政策有利于房地产市场

　　秦虹认为，2011年“国八条”开始调控市场开始，对投机和投资性需求有了比较明显的，现在的购房需求以刚需为主。根据统计数据，2012年全国新增城镇人口达到了2103万，特别是在大城市、一线城市和一部分二线城市中，人口集聚的速度和规模都比较可观。中小城市人口向大城市流动，给一二线城市的楼市带来了相当的刚性需求。

　　另一方面，当前的货币政策，对房地产市场的发展是有利的。

　　秦虹说到“房地产的本质是资产”，房地产市场对货币比较敏感。货币政策比较宽松的时候，我们花钱多的时候，房地产市场就容易繁荣。银根收紧的时候，房地产就低迷。升息，房地产市场价格下降，降息，房地产的价格就往上走。这种高度的关联，和房地产本身的资产属性有很大的关系。房地产泡沫的兴起和破灭背后都是货币利率调整导致的。

　　对于房地产市场从去年的低谷到今年增长的高峰，秦虹认为是两个原因造成的：一是有大量的真实需求需要满足，二就是货币政策对房地产影响特别大。秦虹说“房地产的调控政策，始终没有动摇，也没有改变，也没有放松。但是影响房地产市场的不仅仅是调控政策，还有比调控政策更高的政策，就是货币政策。”

　　考虑房地产市场变化的趋势时，不仅要看房地产的调控政策，还要比照货币政策。升息降息根本不是以房地产为目标，而是以外汇占款的比重来决定的。

　　住房需求总量仍大 增速会下降 分化进一步加剧

　　现在到2020年之前，中国城镇化的进程还没有结束，中小城市人口向大城市迁移的趋势不会改变。城市人口的增加决定了房屋需求的增加，一年两千多万是很大的需求量，很难被逆转。另外，城市人口的住房改善还没有结束，以及家庭结构小型化都决定了住房需求的总量还很大。

　　房地产市场经过黄金十年，外部环境发生了变化，未来的楼市仍然在增长，但增速会变得很慢。由分房到买房，过去制度改革的红利扩张了楼市的需求，支撑了市场的发展。但在未来，政府要扩大保障房的供应，不但没有释放需求还要分流一部分需求。另外秦虹坚信，政府现在开始会严格控制投资和投机性需求，当市场剩下的都是自住性需求时，需求就是一个常数，很难再现过去十年的高增长，增长速度是减缓的。

　　秦虹认为，未来的房地产市场分化会加剧。首先是城市在分化，一二线城市供应不足，三四线城市存量过胜；其次是企业在分化，土地制度和财政制度都有利于大企业的发展，中小企业市场却越来越小，大者更大，强者恒强。

　　秦虹提到了三个现状，排名前列住房供应量已经足够，2012年全国总竣工住房面积接近12亿平方米，能满足2020年以前的需要。第二，城镇人均住房面积32.9平方米，住房水平达到发达国家水平。第三，现有住房成新率很高，总竣工面积虽高但三四城供应过胜，一二线城市不足。 基于以上三个现状，未来调控的方向一定是差别化的，不管是通过信货或税收的手段，控制自住需求之外需求，解决现在不协调、不可持续的问题

　　企业须看准趋势谨慎投资 多元化经营加强直接融资

　　对于在当前政策趋势下，秦虹对企业提出了四点建议：1、认真研究好市场，做好趋势判断；2、采取谨慎的投资策略是关键；3、采取多元化经营，分散风险；4、高度关注直接融资，利率的市场化让企业失去了得到低成本银行贷款的机会，但社会资金还是非常充裕，企业需要储备直接融资方面的知识和关系，为企业的可持续发展做好基础

　　》》》美丽中国2013地产业/建筑业创新峰会成功举办

　　》》》叶耀先：工业化带动城镇化 需发展城市连绵区

　　》》》黄如福：建筑企业的发展需要动力创新和实干

　　演讲全文如下：

秦虹：《新型城镇化与房地产产业发展》.X

　　秦虹：大家下午好，会议主办方邀请我来和大家交流一下有关房地产业的发展这个问题，我想和大家交流三个方面的问题，如何看来房地产业的发展，第二房地产调控的趋势，第三讲讲企业在当前的市场情况，以及当前的市场调控政策趋势恰，企业怎么办。三个问题。

　　首先看了当前的房产市场，现在大家看国家统计局刚刚对外公布了房地产的土地数据，看了这个土地数据，就会发现今年一季度，往年是咱们房地产市场的淡季，但是今年的一季度市场比较火爆，成交面积的增长速度和成交额的增长速度比较高。

　　去年房地产业做什么？全国的大开发企业这个时候都在打折促销，那个时候我总结了两句话，叫做开发企业集体的悲观，购房者集体观望。所以去年的一季度是咱们房地产的成交面额和成交额负增长24%、20%这样一个水平。今年一季度又正的增长达到了5%、37%和52%。为什么去年和今年的高增长出现了这样一个反弹呢？我认为主要是两个方面的原因：排名前列就是现在到目前为止，我们看到的是全国住房需求的总需求量，仍然处于一个相对比较大的规模。需求量还是比较大，也就是说尽管从2011年国八条开始出房地产调控政策，全国49个城市限购，在全国范围内第三套房不贷款，这样的政策出来以后，应该说对投机和投资炒房的需求有了比较明显的抑制，现在买房子的人有多少为投机或炒房买房子的人呢？不能说没有，但是大幅度下降。现在买房的需求还是刚需为主，排名前列次买房的和改善性买房，都是和自己的住有关系。我们看了一下统计数据，2012年全国新增的城镇人口（居住在城市里半年以上的新增城镇人口）2103万，这个数字和前几年相比，比如说和2011年相比没有任何下降的变化，总量还是比较大。不光总量大，而且我们看到的是大城市，比如这一次房价上涨比较快的、比较明显的一些大城市、一线城市和一部分二线城市，人口集聚的速度和规模都远远大于中小城市。比如这次房价的增长速度较快的是北京，北京什么情况呢？已经连续十年，每年新增常住人口60万，居住半年以上的，这些人不论是他在这工作，在这里结婚，在这里成家还是在这里学习，在这儿就业，他总该有地方住，无论是他买房子还是租房子，总该有地方住，就是需要新建住房来解决这些新增的常住人口。一年60万，在60万人里面，20岁-35岁的年轻人占到62%，一多半。所以我们就说，像这些大城市，就中国的人口的特点，一方面城镇化，农民进城这叫城镇化，但是农民进程对县级的房地产还是有影响的，对省会以上的城市，几乎没什么贡献，主要是供给谁呢？中小城市的人口向大城市流动，所带来的需求。

　　现在农村的一些有钱人，谁没在家乡周边的县级市有套房，地级市的人谁没在省会城市周边有套房。大家有钱的在海南、成都、海州这些资源优势的地方买房子，全国再有有钱的人跑到美国、加拿大、澳大利亚买房子，这是人口的流动，是梯级向上的。人口的分布有所不均匀的，中小城市的人口向大城市流动。所以导致了我们现在的总需求量还比较大。所以说这一轮的房价上涨排名前列个特点，和我们2006年、2007年、2009年较大的不同是，这次需求是以自助性需求为主的，炒房的、投机的需求已经大幅度下降了。我们要认识到，现在这个需求还是存在的，只是分布不均匀而已，这是排名前列个原因。

　　第二个原因，就是当前的货币政策，对房地产市场发展是有利的。因为房地产表面上我们买的是房子，买了房子干什么？我们可以住，它是有形商品，它是一种实物属性，但是我们看透了房地产的本质，房地产的本质是资产，它不是一个单纯的消费品。买房子就是投资，无论是你买很多套房子，还是买一套房子，买房子本质就是投资，买的是资产。所以既然是一个资产，这个资产在市场上的变动规律，和什么有关系呢？就是对货币政策比较敏感。也就是说货币政策比较宽松的时候，我们花钱花的多的时候，这个房地产市场就容易繁荣。当我们银根收紧的时候，房地产就肯定是下来的。当我们升息，我们房地产市场价格又往下走，当我们降息，房地产的价格就往上走。这种高度的关联，和房地产本身的资产属性有很大的关系。我们总结一下这些年来，中国房地产市场的起起落落的变化，背后都是高度关联的。

　　我们说说2009年，是中国房地产市场房价涨的较快的一年，很多城市房价涨了一倍，年末比年初翻了一倍，2009年底我们面临的是什么货币环境？一年发了三年的货币总量，所以货币非常的宽松，房地产市场就特别的活跃。其实我们在研究这个房地产的资产属性的时候，你就看其实它是一个普遍的规律。我们不仅仅在中国出现了这样一个特点，货币宽松，房地产市场繁荣，货币收紧，房地产市场往下走。其实在全世界都有这样一个普遍的规律。

　　给大家讲讲我亲身的对这个问题的感受的经历。2008年，我在美国做访问学者，在美国的世界银行的总部，在美国的华盛顿，住了大半年的时间，我在那里住大半年，我肯定没地方住，只能到市场上去租房子，我租个什么房子？我租了个美国老太太家里，家里租了一间方自在那住。我亲眼感觉到美国房地产市场变化对美国人民带来的生活的一个巨大的影响。2008年，美国金融危机最严重的时候，下半年八月份雷曼兄弟破产、倒闭，我08年的时候，房地产泡沫最严重的时候，就是它也是一个小区，还是个别墅区，还是比较高档的，不很算差的一个居住环境，和大花园一样的居住小区。左边的邻居门口插一个牌子，这个房子由于不能够及时偿还银行贷款，被银行收走了房屋，拿来进行拍卖。又过了大概一个多月的时间，另一个邻居门口又插一个牌子，这个邻居搬走了，银行收走了。这个校区陆陆续续的东一家、西一家房子在拍卖。大家都是邻居在一起住了很多年，这样的情况其实对美国人的心理影响是很大的。

　　我当时就在想一个问题，到底是什么原因，让美国房地产市场泡沫掀起，又是什么原因，让美国房地产市场泡沫破灭的呢？我最后在那里研究资料，查阅了大量资料，做了大量访谈，最后研究的结果，实际上房地产泡沫的兴起和背后的政策，就是货币政策集聚调整所导致的。美国在本世纪初，遇到了互联网泡沫的破灭，特别是在加上2001年的911事件，一下子使美国的投资者的信心跌倒了低谷，大量的投资退出美国，转移。当时美国为了振兴美国的经济，就大幅度的降低利率，在两年的时间里，每年的基准利率从6.5%一直降到1%，连续25次降息。很便宜，这个时候怎么样呢？货币政策调整，实行利率下跌，房地产市场开始繁荣。

　　所以当时在美国，有一句话，叫做买房基本不贵，什么时候买房都可以，因为房价从2003年开始就开始一路上涨，不是涨20%、30%，从2003年一直到2007年美国房价涨了三倍。所以买房基本不贵，什么时候买房子都便宜。今年房价贵了，明年又涨了，所以什么时候买房都便宜，叫做买房基本不贵。第二句话叫做贷款没费，因为基准利率1%，贷款几乎没有什么费用，所以造成了大量的美国人买房子，需求给大家讲，这个市场上的基本规律，需求增长带动价格上涨是在任何地方没有任何悬念的，随着需求量的买房人增多，需求的大涨带动了美国房地产的上升。怎么又破了呢？就是由于随着它的粮食和石油两种基础产品的上涨，美国出现了通货膨胀，美国政府应对通货膨胀，我觉得全世界都是一样的，采取的办法就是升息，怎么升的呢？在两年的时间里，连续17次升息，基准利率从1%一直升到5.5%。这一个基础升利息导致了美国那些家庭利用浮动利率贷款的家庭，偿还银行贷款的利率，就是利息就成倍的提高。当一个家庭较大的偿还能力连银行的利息都换不上的时候，较好大办法就是断供，就是我不要了这房子，银行拿走算了。反正钱面也没付多少利息，就算我交了租金的。所以一时间，很多断户就出现。银行把房子拿出来，是没有用的，要把房子卖出去变成钱。所以银行大量的房子在外面出售，而买房子的人少，利率上升了，没有人买房子了。失业率提高了，买房的人不多了。所以房地产的价格一落欠账，房地产泡沫就此破灭。

　　房地产的泡沫的兴起和破灭背后都是货币利率调整导致的。我只想说，房地产是资产，不能够按一般消费品的市场运营的规律看它，我们一定要看到它背后的影响房地产的办法和本质因素。我们一般消费品是什么情况？比如说我记得去年京东商城和苏宁电器在打价格战，其实没有降，根本就没有几个产品降价，但是因为它在网络上、媒体上、新闻上大幅度宣扬要打价格战，无数的老百姓到网上看有没有便宜的东西到网上淘，其实没有。房地产是你越降价买的人越少，什么时候大家买房子？一说房价涨了才买房子。

　　所以房地产的资产属性决定了和一般的消费品是不一样的。这就回答另外一个问题，大家说你从2011年出国八条，不是号称史上最严厉的调控政策吗？出了一轮又一轮，温家宝去年12月份的时候，几乎是两个月出来一次，说调控政策不动摇，我们要坚决控制房地产市场。那为什么房价还是涨起来了呢？你怎么调控了半天，政策不是不动摇吗？不动摇怎么房地产市场还涨起来了呢？就是我们要看到它背后的原因。房地产调控政策，它管不了货币政策，房地产调控政策管不了什么投资渠道的问题，房地产的调控政策管不了你发货币的，就是M2的货币量发行的问题。你的货币政策调整利率的升降和你的投资渠道这些货币发行，它是对你房地产影响可就大了。我们现在M2是100万亿，十年前我们只有16万亿，十年增长了6倍的钱，所以一方面你看到是房价的上涨，另一方面是货币的贬值。贬值了，钱不是钱了，所以房地产市场为什么火爆呢？为什么老百姓一定要买房子呢？就是因为它一定要把这个居住的改善和他货币的保值增值这两个事结合在一起。所以买房的需求特别旺盛，所以为什么我刚才说，我们看现在的市场，为什么房地产市场会出现从去年的低谷到今年增长的高峰呢？两大原因，排名前列我们有大量的真实需求，现在还要需要满足。第二就是货币政策对房地产影响特别大，这是它背后本质的原因。人民害怕房价再上涨，怕以后买不起。不缺房子的人也希望我能够通过买这个资产，来抗拒通货膨胀，来抗拒货币的贬值，再加上你没有什么增值保值的渠道。所以房地产市场是非常复杂。

　　这里我只是想给大家说明一个道理，我们房地产的调控政策，始终没有动摇，也没有改变，也没有放松。但是影响房地产市场的不仅仅是调控政策，还有比调控政策更高的政策，就是货币政策。货币政策对房地产市场影响大，原因是房地产是资产，而不是一般的消费品，我们要更全面的支持，更开阔的来看待房地产市场的这样一个变化。我觉得这是掌握了这样一个知识，我们今后在分析和判断房地产市场的变化的趋势的时候，就不能够仅仅看房地产的调控政策，还要看比如今年的货币政策是宽还是紧，你的利率是升还是降，你的银根是收紧还是放松，这些不是房地产的调控政策，升息降息，根本不以你房地产为目标，它是以我们的外汇占款的比重来决定，以CPI来决定它的货币政策是宽还是紧，不是以房地产为目标的。但是它那个货币政策调整反而对房地产影响特别大。所以我想给大家说，我们的这个市场就是这样，我们要对他有一个清醒的认识。

　　第二个我们再看远一点，房地产投资从来都是长期性的，不能光看今年，我们房地产的投资有周期，两三年、三五年，从拿地开始到竣工交房子，怎么也得两三年的时间，老百姓买房子要住几十年，所以要看中长期。我对2020年之前的中国的住房市场要判断有三句话：就是我们研究，我们认为是这样一个结论。排名前列句话叫做总量仍大，就是总需求量到2020年之前，新建商品房的需求量还比较大。第二句话叫做增速下降，第三句话叫做分化加剧。为什么说我们到2020年之前中国的量是掉头向下的呢？主要有以下几方面的原因：

　　排名前列个原因，就是我们现在到2020年之前，中国的城镇化的进程还没有结束，中小城市人口向大城市移动，这个趋势还不改变，一方面城市人口还在增加，增加的人需要房屋住，不光是城市人口在增加，一年两千多万，这两千多万的需求可是个比较大的需求，不是一个小数字。日本在20年的城镇化的过程中，农村人口进城，一共才4000多万，中国一年就是2000多万人，因为日本人口少，才一亿多人，我们十三亿人。为什么说它很难逆转呢？主要原因是我们大中小城市的公共服务、就业机会是不均等的，所以年轻人要享受更好的教育，他要找到更多的就业的机会，他就要到大城市去，所以我们现在情况是，这小地方的两年人口在减少，而大城市人口在猛增，在2020年之前这个趋势还看不到改变。所以这就决定了大城市人口增长的快，它的需求量就大。所以我们就整个城市人口的增加，这是排名前列个原因。需求在增加，你说它的房屋需求要减少吗？不可能。

　　第二个原因，就是住房改善还没有结束，你说我们现在城市里人可能不缺房，大家都有房子住，但是有多少人对自己住的房子真正满意呢？我觉得还有很大的改善的余地。随着我们吃穿用行都解决的挺好，再有钱就需要住得更好。所以改善性需求还没有结束。

　　第三个原因，就是家庭结构的变化，导致需求的增加。家庭的小型化，过去的年轻人，我们十几年以前，我们年轻人结婚在家里，老人在家里有一间房子结婚，他们都觉得很满意，现在的年轻人是什么情况？无房不结婚，无论是租房还是买房都要独立居住，不和老人在一起住，就导致了一个什么结果呢？假定城市人口不增加了，仅仅是家庭结构的变化，原来是两个家庭住一套房子，现在两个家庭住两个房子，就这一个情况住房需求也在增加。而我们过去十年里面，仅仅因为家庭结构的变化，导致我们过去卖的房子里面，有10%是应对家庭结构变化所导致的这个需求。

　　2000年的时候，城镇里面家庭的人的数量3.11人，现在是多少呢？2.85人，不到3个人了。现在的德国是多少人呢？2.01人，随着我们经济的发达，逐渐进入老龄化，这个人口的家庭数越来越小，那么对住房需求的套数就会越来越多，所以这个是第三个原因。就导致我三个层次，排名前列总量需求还是增加，第二有房子的人还要改善，第三个家庭结构的变化导致一些需求的增加。所以我们判断到2020年之前，我们中国房地产市场的总需求量还是比较大的。对此我们这个行业是有信心的。

　　第二点，增长速度一定是下降的，为什么说是下降的？我们过去十年经历了中国房地产市场的黄金十年，发展速度是一个高速增长，房地产开发投资十年增长了10倍。商品房的销售模式十年增长了十倍，所以过去十年的价格，不同城市差别很大，也是一个大幅度的增长。未来，你说我们未来的房地产市场投资、销售、价格会不会涨呢？握有信心，我认为还会。但是你的增长速度是大幅度的下降了，如果是过去都是两位数以上的速度增长，你可能到2020年就是个位数的增长了，我们已经两年了，商品房销售增长面积是2%、1.8%就已经是很小的增长了，我们不是负增长，我们是正的，但是增长是2%、1%，增长速度已经放缓了。

　　所以我相信，未来我们房地产市场的增长速度，就是还在增，就是增得很慢了，这个我们要对此有一个充分的准备。为什么增长得慢呢？主要是房地产市场所面临的外部环境发生了变化，我们举两个例子来说明外部环境是怎么变的，我们过去十年住房市场有住房制度改革，从分房到市场上买房，一下释放了巨大的红利，制度改革的红利，市场需求一下扩张了好几，所以支撑了市场的发展。未来是什么情况？未来政府说我要建三千六百万套保障房，不但没有释放需求，还要分流需求，所以需求是不是一定下降呢？需求一定是房地产市场的核心。需求下降了价格就会下降，所以看需求一定是一个过去十年不可能有这么大的需求量增长。

　　第二个，我们过去虽然2003年就开始调控房地产，调了这么多年，但是给大家说，我们是研究房地产政策的，我们研究的结果是2011年之前的调控，从来没有真正对投机、炒房、投资性需求采取过控制政策，从来没有真正控制过。当一个市场上充满了很多投资、投机的需求的话，这个市场上有多少需求你是算不出来的，一个人说投资买房买五套也有可能，他买五十套也是有可能的。算不出来他投资的需求到底有多大，所以这个需求就非常非常大。但是我坚信，从现在开始政府对投机、炒房会严格的控制，不贷款、限购、增税这些来限制投机和投资性需求，当市场上剩下的都是自主性需求的时候，这个时候有多少需求，大致是三五年是个常数，今年房子卖多了明年就会卖得少。这个需求就不像那样的，没办法计算得那样庞大。

　　所以我就觉得，大家说你政府现在搞的这个政策，对需求有没有作用呢？我认为是有作用的。比如说全国第三套房不贷款，意味着什么？意味着就是去掉投资性需求的杠杆。过去温州，温州为什么房价跌了？温州炒房，炒房靠什么赚钱？投机炒房的秘密只有一个，就是靠杠杆，靠银行贷款。你我说一套房子在很多地方是100万，在北京一套房子500、600万，全款买房子还想炒房赚钱？那是门都没有，不可能的事情。我把500万买一套房子，我还能等着房价上涨了还能赚很多钱，去掉你的交易成本，去掉你的持有成本，还想赚钱是不可能的。炒房赚钱的秘密就是在杠杆。比如100万的房子付20万，然后贷款80万，然后房价涨了，把房子一卖大部分都是银行钱，自己的20 全能赚钱20%、30%甚至100%都是可能的。没有杠杆再赚钱是不可能的事情。所以为什么70个大中城市，我们全国六百多个城市，没有对哪个城市有过特殊的调控政策，只有北京是最严，房价这次涨得较快。温州是大量的用杠杆，政府一收，他马上就没办法了，就受不了了。

　　所以政府政策是能够起到作用的，就是去杠杆，就导致炒房就没有意义了，你赚不了钱了，保值增值还可能做到，买个房子每年涨个2%、3%，和银行贷款利息是一样的，我相信能做到，但是我们像过去那样买房子就能赚多少钱的这种情况，在没有杠杆的情况下很难做到了。再加上49个城市限购，不管有没有钱都不让你买。

　　所以我相信，政府在去杠杆，对投机性需求去杠杆，再通过税收政策，来抑制这种投机炒房。这种需求的泡沫就会大幅度嫌少，需求量就这么多，今年卖多了明年就会少。所以我就想这个情况下，我认为房地产市场再像过去十年那样有高速增长，很难再现。这是第二句话，增长速度是减缓的。

　　第三句话，叫做分化是加剧的，体现在两个方面，对我们的企业特别有意义，排名前列个表现在城市的分化，，无论大中小城市还是一二三四线，连县级市房价都在涨的话，我相信未来的十年，中国房地产市场城市一定是差别很大的。分化的一个格局。有的城市涨得快，还再验证上涨的压力，有的城市就多少年不涨，有的城市恐怕面临着价格向下调整。排名前列个分化就是城市分化，09年这一轮房地产投资，我们扩大投资，大量的社会的资金进入房地产之后，我们的投资、供给对市场有透支，投资了一部分市场。现在我们看到一些三四线城市，供应量巨大，根本不可能房价上涨，有的能消化好几年，人口在往上走，而我们的投资在这三四线城市有过胜。所以城市一定是分化的。这是分化的排名前列个表现，解决城市是分化的。

　　第二个表现，就是企业是分化的，在中国的没有办法，你要认清楚中国现在的对房地产影响较大的两个制度，一个是土地制度，一个是财政制度，房地产就两大买卖，一个排名前列个钱，但是土地制度、融资都是和大企业相关的，土地制度是招牌挂，说白了就是价高得者，谁能出高价拿到地？就是大企业能拿到地。小的公司招牌挂根本拿不到地，怎么还能够赚钱呢？

　　我们再看金融制度，中国的金融制度，我们现在主要是靠银行贷款，来支持各行各业的资金的需求。而不是靠直接融资，比如房地产企业你想上市融资，他不让你上市你上不了市，你只能靠银行贷款，银行贷款贷给谁？你优先的把钱会贷给大企业。所以中小企业连钱都贷不到，没有地也贷不大钱，那你还搞什么房地产开发。房地产行业制度决定了我们行业的走势，一定是这个。所以大企业的市场占有率不断提高，中小企业过去有一点土地储备，还可以再搞一点，今后市场会越来越小。所以分化的第二点，就是企业也在分化。这是我说的房地产的市场，短期和中长期的我的一个判断。

　　第二个问题和大家交流了，关于房地产的调控政策趋势，如果大家问我刚出来国五条，会不会出国六太、国七条，另外我知道我不知道，另外还想告诉你你不想知道。包括我自己在内也没有办法政府下一步还能出几条，但是我想政府调控的方向我们应该也所把握，方向一定要基于当前的住房时间的实际情况，来决定他调控的方向，有以下几个特点，排名前列我们的住房供应量已经足够的大，给大家说，2012年全国总竣工住房面积加起来，接近12亿平方米。我们大致测试了一下，我们在2020年以前，现在已经能够满足了，未来我们还有增长呢，这是排名前列个现状。第二个现状，城镇人均住房面积32.9平方米，这是温家宝总理在两会上说的。是什么概念？你把现在的发达国家，欧洲、日本这些发达国家退到我们今天的发展阶段，我们的住房水平不比他们低。

　　第三个现状，我们现在住房的成新率很高，什么意思？由于过去十年我们盖了很多大房子，如果抛除集体宿舍这些住的房子，算居民家庭住的话，我们现在也40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房，我们现在住房存在较大的问题是什么呢？我认为就是一个不平衡的问题。虽然我们竣工是12亿平方米，但是我们大量的竣工，恐怕在三四线城市，它的需求量并不是特别大，而最需要防范的是一二线，这个供应不平衡的，北京一年新增人口60万，如果三个人租下来的话，每天你就意味这一年新增的住房供应至少要20万套吧。其实还原料没有达到。

　　第二个人均32.9平方米，但是我们的情况下，一部分人有很多套房子，有些人没有子。你们看网络的报道，陕西有个叫做古爱爱的，在北京41套房子，9000多平米，她一个人的面积占了北京300多人的平均面积。所以我就说举个极端的例子，我们的不平衡，我们看似人均很高，这不是有很多套房子，有些人就没房子。对住房要求的迫切性更强。所以我们现在这种发展，已经不是特别的短缺的问题了，我们供应量很大，我们现在总量水平也很高了，现在的问题就是不平衡的问题。这不平衡的，不仅仅是住的大、住的下的问题。不是说一个人有上千套衣服，一个人只有两套衣服，这没有什么关系，它不影响什么。关键是房子是资产，我一开始了就给大家定义是房产，如果不解决这个问题，社会上没有实实在在的去努力工作，去创业，去为社会做贡献了。大家都投机炒房就算了。

　　原来过去财富相等的两个家庭，收入财富水平相等的家庭，仅仅办一个事，一个家庭买房，一个家庭没买房，三五年之后买房的人资产倍增，没买房的，他的财富下降。所以我就说，政策和方向一定是继续的采取政策，差别化的，信贷也好、税收也好，政策控制已经超过了你自主需求之外的，还有多套房子需求，他一定会控制。而于那些没有房子的家庭，会采取实质性的支持。所以我就认为政府方向是要解决这个不协调、不可持续的问题。

　　给大家交流第三个问题，就是我们企业怎么办，在当前的政策

　　趋势之下，我们企业怎么办？四条建议，排名前列条建议，我们要认真研究好市场，做好趋势判断。趋势判断最重要，因为我们过去的市场是一个单边的格局，不需要你单纯的做判断，你只要能拿到地，你就能赚钱，这没有什么悬念，因为我们整个市场全涨的，未来市场是分化的，你要做好趋势判断。判断能不能做投资，投在什么地方，以及投资什么业态，你选择对了，你企业管理水平差一点，你营销技巧弱一点都不影响你赚钱，这赚多和赚少而已，当你大的判断就错误了，比如一盖房子，你一定要把你的产品定义在刚性需求上。

　　趋势判断正确，只是赚多赚少，趋势判断错误，再好的管理水平也要碰壁。绿城大家知道去年受到了很大的影响，为什么？较大的问题就是趋势判断错了。他盖的房子全部都是在江浙，全部都是在户型，豪宅啊。他就是很难咽，他认为能买房子的人就是有钱人，就需要这种房子。结果国家的政策是限购，一下吧那些有能力买房子的人，全都没有资格，房子再好卖不出去了，没有资格。所以他为什么吃了那么大的亏欠，因为趋势判断是错误的。

　　而去年你们的企业，你们是不是你们的小户型卖得较好？刚性产品卖得较好？这是趋势。所以这是排名前列个要企业精心去做的。

　　第二，一定要采取谨慎的投资策略，如果过去十年都是发财企业的话，今后企业控制好你的负债率，采取快速周转的经营模式，然后谨慎投资，是最为关键的。不是说哪有便宜的地你都要拿都能赚钱，这个都已经过去了。

　　第三，一定要采取多元化，分散风险。多元化较大的需要应对的方面。中国较大的特点就是大，市场容量足够的大，这里面就有结构性的机会。所以，这个多元化要依据企业不同的实力的企业，采取不同的多元化。如果你是个足够大的企业，比如像万科，全国较大的房地产开发企业，你的选择就很多。你可以在一二线也可以在三四线做。也可以国内也可以国外开发。弥补你的风险。如果你说我没有那么大，我就是一个小企业，我就是在省内做个开发，我连省都走不出去，我觉得你在地区多元化上做文章，省级市投一点，地级市投一点。你说我就是一个更小的企业，只能在一个城市里住宅，而且我只能做住宅，没有别的本事，在产品的结构上也要有变化，不要太单一的路线。太单一意味着风险太大。

　　第四，就是需要大家，我们企业高度的关注直接融资这个问题，我个人的判断，我认为在未来，我们房地产企业低成本的，很宽松的，很容易的拿到银行贷款的机会没有了，下一步的利率市场化是大势所趋，大家知道利率的本质是用钱的成本，我们利率市场化，原来我们为什么大家愿意给我们用这个银行贷款，因为银行贷款便宜，我们直接融资成本高，第二个，我们过去没有直接融资的社会环境，现在不一样了，利率要市场化了，最后你用的钱利率差不多了。第二个，你的现在和过去不一样了，特别09年之后，我们社会的资金非常充裕，很多资金还是没有地方投，他也是愿意投房地产，但是买房子不让买，这个时候投企业你是有机会的，所以我们下一步要掌握直接融资的储备这方面的知识，建立这方面的关系。然后多做一些这样的合作的伙伴的准备，为我们开发企业的可持续性发展做好基础。

　　所以我觉得这四条建议是我给大家提的，我认为如果你这企业，你说我今年把房子卖卖我就不干了，那就算了。如果继续做下去，这四条对你们来说是需要考虑考虑，这是从更宏观层面的，对你们来说至关重要。微观的你说产品怎么设计，我的队伍怎么管理，这个东西有很多微观的东西，我觉得你们企业都做得好，都不需要我在这儿说。宏观方面的把握、方向性的东西，我建议大家认真的思考。

　　以上三个方面的问题，市场的判断，第二趋势，第三企业对策，这都是我们潜心研究得出的心得体会，今天和大家交流一线，轨大家参考，谢谢大家。