商品房赠送面积做出规定 面积是不能随意送的

　　因为规划审批越来越严格，开发商的面积也“送”得越来越难了。相关的规划设计单位在接到开发商设计单子时，更是动足脑筋，戴着镣铐跳舞。为什么赠送面积会受到控制？

　　面积不可以随意送

　　关于户型设计这块较新的规则主要包括两个文件。

　　2011年7月，杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，其中规定多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（240平方米以上大户型因特殊技术等需要，可适当增加至3.4米），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层，计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等，若起居室（厅）层高在户内通高时，可按其实际面积计入容积率。

　　对于地下空间，也有规定。即地下室层高2.2米以上，室外地坪为基准。地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.5米时，该层建筑面积计入地块容积率。此外还规定，在这之前土地已出让但方案尚未批复的项目，虽然允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准，但其比例原则不超过其标准层面积的40%（在方案中明确）。

　　郊区户型创新也严格控制，以余杭为例，根据杭州市规划局余杭规划分局[2011]40号文件《关于建筑工程容积率和建筑密度指标计算规则说明（试行）的通知》（以下简称《通知》），“大户型跃层式、低层住宅的起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外”中的大户型，明确以建筑面积120平方米（含）为标准，建筑面积小于120平方米以下的，其起居室（厅）通高层高超过4.5米（含）的，按1.5倍计算容积率。这就意味着，今后只要是建筑面积小于120平方米，超过4.5米的层高，在规划审批时就要算1.5倍的面积。这自然就会打消开发商的热情，120平方米以下的小户型跃层将可能会少有。

　　此外，余杭区还规定，建筑物内单层层高不足2.2米，算一半面积；单层层高超过2.2米（含）的，算全部面积。而在此前，层高不足2.2米是不计算面积的。

　　另外，对于飘窗、阳台、花池等空间，杭州市也有明确规定。2011年4月，杭州市规划局《关于规范建筑飘窗等若干问题建筑面积计算的通知》中强调，住宅每户的阳台、露台等附属空间的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于12%，超出部分全部计算面积。建筑面积90平方米以下的户型，其设备平台面积不大于3平方米；建筑面积90平方米以上的户型，设备阳台面积不大于5平方米。

　　此外，飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。不符合以上条件的，按挑出外墙部分的投影面积计入建筑面积并计入容积率指标。

　　同时还规定，高层住宅不得在阳台外或外墙外设置花池。低、多层住宅在阳台外或外墙外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6米以上。在阳台结构底板内设置花池时，按阳台规定计算花池面积。

　　而对于单个阳台的大小，也有了更为严格的规定。根据新规，凹阳台面积不大于8.0平方米且其进深不大于2.4米。以往大家比较喜欢用的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，如果符合上面的条件，则按阳台计算建筑面积；不属于以上形式的，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。

　　虽然规则已经出台，但具体在实施时却有一个相对的过程，目前在市场上销售的不少楼盘都是在新规出台前通过审批，而部分项目则是打了擦边球。

　　不受法律保护

　　对于购房者而言，买了一定户型的面积，能够获赠的面积当然越大越好，可是，为什么送面积需要被控制？

　　中国联合工程公司排名前列建筑工程设计研究院副院长张翔表示，政府对每一块出让土地的开发力度都是有所控制的，也就是说楼盘本身的地块数据指标是一定的，规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的，赠送面积的“偷”实则是偷偷扩张容积率，意味着开发商向公共空间要面积，多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，且在实际体验中就能明显感觉到居住密集度非常高。

　　“我们每块土地都核定了一定的人口承载数量，比如一个原本90平方米的户型最多住3口人，但在赠送面积之后，它可能变成120平方米，实际就能住上4个人。”张翔表示，政府对区域的规划是一个系统的配套工程，供电供水、交通配套、商业配套、停车位配套都是互为参照系数的，如果每一个楼盘的人口荷载都大幅超标，那么居住品质将无法保证。

　　另外，绝大多数开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件的也很少，赠送面积基本上不受法律保护，因而增加了赠送面积的“发病”频率。一旦赠送面积缩水或出现质量隐患、产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，存在一定的法律障碍。

　　开发商之尴尬

　　而对于开发商而言，在激烈的市场竞争中，对于送面积也有许多无奈。

　　某房产公司的一位营销总监陈强（化名），他们公司旗下的楼盘也有部分赠送户型。“现在的市场上基本就是90平方米的拼杀，大家都在送面积，如果不送，产品就没有亮点了。”坊间甚至流传，某外地来杭的地产大鳄，在下达设计任务时有一条硬杠杠：90平方米以下必须“偷”出一个房间来，而90平方米以上则起码得“偷”出一个半房间。

　　这里的“偷”，当然指的就是通过各种方式的户型变换，来达到购房者在收房后可以多出一个房间的使用面积。

　　不少开发商在做出一个“极好”的创新户型时，就会吸引来业内同行的学习，当然更有抢着买单的购房者。

　　“送”出来的麻烦

　　对于一些购买了这种赠送面积式的户型的购房者来说，有的享受了实惠，也有的碰到了麻烦。

　　开发商在销售宣传中涉及的“增送面积”中有些是通过室外、室内透空位置铺板砌墙而来。这就涉及到后期改建、加建等，严格追究起来，均属违法建设行为，是要拆除的。

　　下沙某楼盘的户型一大亮点就是其双层挑高露台，在交房后，有业主因为自己搭建被邻居投诉破坏外立面甚至闹上了法庭。

　　另外，入户花园最原始的设计意图，是让室内多一点户外通风的空间，也起到住宅内屏风的作用，增加单元私密性和美观度，但现在很多入户花园，几乎都被人改造成了一间屋子来使用。而现在也有购房者因为把入户花园改建成房间后，影响了其他业主的通风采光。

　　因为赠送的面积绝大多数要通过后期的装修来完成，业主自行的装修常常缺乏专业的指导，在拆除一些为了赠送面积“伪装”的墙面时，有时还会拆到剪力墙，给房屋的安全带来极大的隐患。所以购买此类户型时，更应注重开发商的建筑品质。

　　而重新铺设楼板改变房屋受力结构造成管道漏水、或是因为拆除了飘窗栏杆造成儿童坠楼，这些问题已经屡次发生。

　　有时候，我们不光要考虑到住得大一点，更应考虑到住得安全。