受益住宅调控 福州商业地产回暖

（图为福州城区。王旺旺 摄）

去年10月至今，福州楼市调控政策频出。“限购、限贷、限价、限售”，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。一时间住宅市场进入冰冻期。为了降低投资风险，不少投资者重新转战商业地产，推动福州商业地产迎来一波回温行情。

行情上升

今年3月底，福州出台《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在“限购、限贷、限价”等政策基础上，增加了“限售”。尽管住宅市场已经做好调控政策持续加码的准备，但福州楼市进入“四限”时代还是进一步挫伤了住宅市场供需双方的入市热情。

统计数据显示，2017年上半年福州新建商品住宅供应量及成交量同比跌幅均超过6成，成交价格也呈现高位回落态势。其中，上半年福州新建商品住宅供应35.55万平方米，是2015年以来同期供应量的较低点，新建商品住宅累积成交50.23万平方米，同比下滑近65%。

身处调控压力下的住宅市场成交萎靡，不限购甚至还享有鼓励政策的商业地产市场却呈现出蓬勃景象。记者观察发现，3月底福州楼市升级住宅调控政策以后，二套房首付比例已经被调高至较低五成，和商业地产首付比例相当，这刺激了部分投资性需求转入商业地产市场。

相关数据也显示，2017年上半年的福州商业地产，无论供需都创下近年来新高。中原机构的数据显示，福州商业地产今年上半年供应25.13万平方米，是2015年以来的第二高位，仅次于2016年上半年的39.89万平方米；同期福州商业地产累积成交22.89万平方米，同比2016年上半年涨幅达到148%。同时，上半年福州商业地产28530元/平方米的成交均价也创下了2015年以来的较高值。

对此，有业内人士分析认为，住宅市场受到严厉调控，投资门槛大幅提高，加上后市预期降低导致投资者投资住宅市场的热情减退，大量资金急需寻找新的投资渠道，而政策相对宽松的商业地产因此成为选择之一。

SOHO产品热度攀升较快

据了解，2010～2014年，福州曾经有过住宅市场调控的先例，期间商业地产借势迎来了一波爆发，如城市综合体从零星分布到遍地开花算得上是福州商业地产爆发的典型事例：2010年之前，位于福州工业路沿线的“万象城”（非华润万象城）、宝龙城市广场是福州不多见的商业综合体项目。而2010年之后，福州城区范围内已经涌现了万达广场、红星国际广场、泰禾广场、世欧广场等二十余个城市综合体项目。

记者了解到，城市综合体一般规划配套有商业中心、写字楼、SOHO等项目。2010～2014年，福州地区的商业中心、写字楼、SOHO体量均暴涨，尤其是SOHO，仅2010～2013年的市场供应体量就超过80万平方米。

事实上，体量激增的福州商业地产在前一次住宅调控期的后半段已经暴露出诸多问题，如后军突起的SOHO产品因为体量激增出现了整体租金水平下滑、对投资者吸引力削弱的情况。2014年四季度福州松绑住宅限购之后，福州地区很多SOHO项目出现了产品价格跳水的情况。

时至去年10月，福州启动新一轮住宅调控，为商业地产市场带来了转机，不止利好一手商业地产，也显著影响了二手商业地产。据房产中介人士介绍，去年10月福州启动新一轮住宅调控后，由于承接由住宅市场外溢出来的投资性需求，福州写字楼、SOHO、商铺的市场活跃度都有所提升。

据介绍，在这波商业地产升温的行情中，SOHO产品的市场热度攀升较快。籍借上半年的市场热度攀升，SOHO甚至已经成为不少开发商商业地产主力成交产品。以泰禾集团为例，2017年上半年，其旗下东二环泰禾广场商业体量累积销售额达16.8亿元，其中SOHO产品的销售额就达13.36亿元，占比接近80%。（来源：海峡财经导报）