五年复兴路，烟台山老建筑的修缮实录

追求细节，多方监督，样板先行

烟台山亭下路修缮前照片 / 摄于2016年3月

瓦片、砖头按照老砖老瓦原制式、原尺寸“度身定制”，为和原墙体“无缝对接”甚至远赴晋江、上海、南京寻源定制、高价采购；

项目聘请古建专家参与定样、工序验收、过程监控等长期指导与管控，做到事前、事中、事后质量控制。

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拿下烟台山历史风貌区改造地块的万科，按照“保护为主、抢救排名前列、合理利用、加强管理”的方法，对片区进行保护、整饬与更新，在“原状恢复”历史建筑的同时，为老建筑注入新内涵。

业内人士表示，比起推倒重来，目前的保护、整饬与更新能保留烟台山特有的历史文化建筑风貌，使之得到延续传承，也更强调整体人居环境、公共设施的渐进式改善，反映了城市更新理念上的丰富与进步。

细节

材料“私人定制”，传统匠人修缮

亭下路37-49号与蔡志远宅修缮后照片

事实上，由万科负责修复的老建筑多为民居，属于区级文物登记点或保留历史建筑，但万科在政府严格监管下，以文物级别标准进行修缮。在整体修复过程中，如何让那些历史文化符号鲜明的老建筑呈现其真实原貌，成为了团队最为头疼的事情。

“老洋房的门窗颜色，可能每一任主人都有自己的爱好款式和颜色，我们研究原有构件不同饰面层，找到最原始的颜色，同时求证原住民，并请专家、工匠对比调色。”万科相关负责人介绍到。油漆严格监控落实每一道工序，如打磨、修补嵌缝、细腻子扒底、垫光油一道、细磨、光油一道、细磨、熟桐油罩面等，确保面漆表面光滑，颜色一致。

看似不起眼的砖头、瓦片，要求也十分苛刻。收集购买砖头、瓦片要求与原砖墙原制式、原尺寸吻合，才能做到与原墙体“无缝对接”。为此施工单位进场即在福州并至晋江、上海、南京找寻，购得后现场再次筛选，“私人定制”砖头瓦片。

甚至砌砖时留缝，都精确毫米计算，不宜大于一公分或小于八毫米，控制偏差小于两毫米，并且及时清理灰缝，用爬钉制缝，缝的深度低于平面一至两毫米并及时清理墙面砂浆及污染物。

老建筑修复“量身定做”，样板先行管控全程

修缮施工样板图（屋顶瓦面铺设/门窗颜色定样）

万科相关负责人表示：“修缮过程不仅仅是修复古建的过程,它更大的意义是保留属于每栋建筑的历史瞬间。”因而，片区内的24处文物登记点、19处历史建筑，万科给每座建筑编号逐一进行评估分类，“目前，万科已经启动场地内22栋老建筑修缮工作。基本上每个房子都是量身定做，而不是整体换装。”

尤其是万科先进业内的样板先行制度，更是成为古建筑修复工程的“闪亮点”。每项工艺、材料须有样板，验收合格后方可大面积施工，同时责任到人，做到可追溯性。譬如，旧墙面修补原勾缝，严格按原材料、原制式、原工艺恢复局部样板段，请相关单位验收，整改直至合格后再大面积施工。

此外，万科为烟台山设置了五方定损及验收制度。项目邀请北京清华院、福建清华院、福建建科院等参与过厦门鼓浪屿、三坊七巷修缮的设计单位进行设计工作，并由省级专家进行指导、监管、验收审批指导与工序验收、参与过程跟踪、纠正。同时通过可视化管理，实时监控关键工序。做到每一处细节都经得起推敲和检验。

理念  6大原则 指导老建筑内外兼修

从接手该项目的那一刻起，万科团队便深知，烟台山不仅是福州的城市名片，更多了一份传承历史文化的责任以及城市记忆。针对烟台山修复，万科遵循了6大原则力求还原烟台山每一栋老建筑的“原汁原味”。尤其是，当万科入场之后，看到地块内的具有历史价值的老建筑已破损严重，出于社会责任，将保护及抢修文物作为首要事来做。

安全性原则，修缮后确保建筑的结构安全及使用要求；

不改变文物原状原则，保存原来建筑的制式结构以及材料工艺技术；

最小干预原则，尽可能多的保留文物原有价值信息；

可逆性原则，修缮过程中不得不使用的新材料技术，必须可逆；

可识别原则，修缮的材料技术等，在不改变文物原状下要求有所标识；

尊重传统，保护建筑文化多样性原则。

福建省著名古建筑专家阮章魁老师表示，“所谓古建筑的价值保护，是复原，更是取舍。古建筑作为建筑与文物的结合体，兼具二者的特质。尤其是其历史价值，是惟一且不可再生复制的。”

据了解，对烟台山片区的改造，万科以突出建筑本体为核心原则，在尊重现有自然环境、不改变现有环境视觉特征的前提下，为老建筑注入新内涵，延长了欣赏、体会烟台山的时间。同时通过在这些空间中植入更多的展示性内容，使关于烟台山的文化信息得到更丰满的传达。

对话  烟台山，福州历史街区改造新范本？

关键词  新旧融合

新与旧的融合，在很多城市的城市更新项目中都有所体现。

譬如，同样由万科在广州负责建设和运营的永庆坊，在强化岭南建筑特色风貌特征的基础上,引入众创办公、长租公寓、教育培训等新产业，保留和还原传统历史建筑的同时，带动产业创新。上海哥伦比亚公园，作为万科在上海的排名前列城市更新项目，是历史保护建筑和工业保护建筑同时进行的改造工程，实现“历史建筑保护+文创产业聚集+存量资产增值”目标。

根据规划，万科改造的烟台山范围包括24处文物登记点、19处历史建筑、13条风貌保护街巷，占地面积约830000平方米。根据方案，万科将赋予老建筑新功能，譬如博物馆、文化艺术空间、复合生活美学空间等，实现艺文化与社会化，不仅赋予旧建筑新的生命，也体现了当代人的建筑智慧，延续历史建筑所包含的文化血脉、精神传承。

关键词  “死守”与“活用”

事实上，福州的历史建筑，如林森公馆被开辟成福州排名前列全公益绘本馆免费向外开放；汇丰银行福州分行作为仓山区文化馆；始建于清光绪年间的“桥南公益社”则开辟成“烟山清风书场”。

文物主管部门负责人表示：“文物因其特殊的文化印记和保护要求，要用好、用活并不容易。在保护历史文化符号的同时，赋予文保建筑公共服务的功能，真正实现了文化遗产的全民共享。

而万科对烟台山的更新、保护和整饬，则恰到好处的将国内外一线城市对古建筑的保护使用理念引进福州。在保护和使用中放大延续了烟台山的历史价值。此举无疑是旧城“活化”的重要范本。

烟台山历史风貌区最终呈现在世人面前的将会是什么模样？我们拭目以待。