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暗流涌动的新政后首次土拍 背后的故事更精彩

2017/04/13 16:13 来源: 搜狐焦点网 评论
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今日上午10点整,2017年福州首场土拍在福州市行政服务中心三层交易大厅举行,同时此次土拍也是新一轮楼市调控及土地政策调整后的首场土拍。

今日上午10点整,2017年福州首场土拍在福州市行政服务中心三层交易大厅举行,同时此次土拍也是新一轮楼市调控及土地政策调整后的首场土拍。

【前文提及】福州市国土资源局于此次土拍公开出让城区6幅国有建设用地使用权,总面积逾200亩。其中4幅为住宅地块,并再次采用“限地价、控最高房价、竞配建住宅建筑面积”的方式进行拍卖。2幅近102亩的大型工矿仓储用地也将一同出让。

【结果一览】4块住宅用地在不到两个小时的时间里被三盛集团、福晟集团及福建一建集团三家企业以18.38亿元的总额先后拿下,其中福晟集团连续拿下宗地2017—02号、2017—03号,气势惊人。两幅仓储用地地块因竞拍人数过少而转为挂牌出让:

注:福晟集团拍得的宗地2017—03号地块,目前还未曝光其成交楼面价。

此次土拍持续了不到两个小时就临近结束,4片住宅用地地块在2小时内全部拍出,剩余2片仓储用地地块则因竞拍人数过少转为挂牌出让,然而整场土拍看似云淡风轻,实则暗藏玄机!

粥少僧多

4片地块最大68.4亩、最小仅11.16亩,当从面积上看并不能算是“兵家必争之地”,并且4块地的都具有一定的开发难度,但就是这样“鸡肋”的地块却吸引了包括:

名城地产、三盛地产、正荣集团、泰禾集团、华润地产、万科地产、阳光城集团、恒大地产、禹洲地产、碧桂园集团、招商地产、融信地产、保利地产、富力地产、福晟集团、世茂集团、金辉集团、融侨集团等20多家大佬集团。

再来看看每块地的土拍结果:

地块一

竞得者:三盛集团

最终成交价:12.58亿元 + 配建住宅总面积35550㎡

可售面积:40404㎡

地块解析

详情:该地块须提供住宅建筑面积60000㎡并符合绿色建筑标准,商品住宅全装修比例应达到60%以上,由福州市土地发展中心按照5700元/㎡作为安置房回购使用,开发难易度相对其他三地块较小;

优势:该地块位于五四北板块,随着五四北板块近年来逐渐开发、配套逐渐完善以及交通路网的贯通,地铁1号线的通车及“五湖三园二池”的建设,使该板块真正拥有依山傍水的资源。未来该片区内还会再添新店综合医院、中加国际学校(在建)、国际文化交流中心(在建)、寿山石旅游文化城等生活配套。

目前该片区新盘均价约为26000~28000元/㎡,考虑到该地块地理位置并不如鲁能公馆等五四北新盘优越,处于开发前期,交通路网和生活配套都有待完善,周边有军事区域且开发商可售建面仅有一半,故可售面积参考楼面价约为24000~25000元/㎡左右。

地块二

竞得者:福晟集团

最终成交价分别:1.14亿元 + 配建住宅总面积1800㎡

可售面积分别:1124㎡

地块解析

优势:地块二和地块三都是仓山老住宅区,隔街对望,属于朝阳路旧改地块,是本次土拍公认的热门地块。北面正对闽江且无遮挡建筑物,堪称一线江景;西面即为烟台山历史风景区,随着福州中轴线的改造,烟台山区域必将绽放新的光彩。两地块周边居住气氛浓厚,医疗有市二、教育有朝阳小、商业有汇达、人文有烟台山,配套资源丰富,与台江三大商圈一江之隔,更有地铁1号线加持,区位优势可谓得天独厚。

即便该地块拥有如此多的优势也掩盖不了其开发难度高的“硬伤”:地块限高40~60米且建筑必须有天际线的变化、配建幼儿园一处、住宅建面地块二10570㎡、地块三26150㎡(按7290元/㎡回购),开发商总可售部分不到1/4。可以说这两片地块是个烫手山芋,玩得好就是黄金地段,一不小心就得翻车。

目前该地块附近新盘均价26000~35000元/㎡,部分瞰江高端楼盘达到45000元/㎡。故这两个地块可售面积参考楼面价:37000~54000元/㎡。

地块三

竞得者:福晟集团

最终成交价分别:3.03亿元 + 配建住宅总面积2250㎡

可售面积分别:5048㎡

地块解析

该地块位于朝阳路周边旧屋区改造项目地块南,即地块二正对面,面积稍大于地块二,15875平方米(合23.81亩)。

地块四

竞得者:福建一建

最终成交价:1.63亿元 + 配建住宅总面积900㎡

可售面积:436平方米

地块信息

优势:该地块临近地块二及地块三,同样是仓山老住宅区,不论是医疗、教育、商业、生活还是人文等等配套都比地块二、三只高不低。位于六一南路和南台路的交叉口,地处地铁1号线上藤站与三叉街站中间,步行只要几分钟。西面即为烟台山历史风貌区,拥有师大附中、麦顶小学、福高、外国语学校、十六中、时代中学等多所名校,距离几代福州人的记忆——学生街更是只有十几分钟的路程。

然而这样优越的地块也是有其硬伤:建筑高度50米以下(含50米),提供住宅建筑面积23955平方米,由仓山区土地收储中心按照7290元/平方米回购。并且最令开发商难以下手的就是该地块仅有15%左右的可售面积,其开发难度比起二、三号宗地有过之无不足。

目前该地块附近新盘价格约为20000~27000元/㎡,考虑其开发难度尤其是可售面积,故可售面积参考价约为25000~27000元/㎡。

责任编辑:林熠  JN1765

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