加杠杆是财富积累必由之路 不合理杠杆需警惕

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生发表观点

“因城施策”基调下开启的新一轮房地产调控新政，核心是去库存。而在去库存背景下重新复苏的杠杆化楼市，已经成为中国房地产供给侧改革中的重大命题。日前，着名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮，在福州2016城市观点论坛上发表了他对楼市去杠杆和供给侧改革的观点。

杠杆必须有 风险需警惕

“房地产业就应该由开发商不借钱，老百姓买房不负债，这个理解为去杠杆是完全不符合经济规律。”陈淮表示，合理的加杠杆能够让越来越多人的人民群众拥有资产或者财产性的收入，是增加人民财富累积能力的必由之路。如果房价持续上涨，那么还给银行的每一分钱都相当于自身财富的积累；如果房价下跌，只要你仍能够负担还款，那么资产还属于自己，这与金融杠杆有很大不同。

那么中国房地产业有没有危险或者不合理的杠杆化呢？有的。

“负债主体有一些不合适的、不合格的负债，有开发商跟银行或者是通过其它方式贷款，贷款以后一旦市场不好就卷款跑了，没有足够的信用能力来承债。”陈淮表示，这种杠杆显而易见有危险。

其次，负债主体没有退出机制，选择杠杆化到底。

“银行借给开发商钱，开发商还不上，银行毫无办法，只能把烂尾楼收回来，只能把房屋按揭贷款的业主的房子收回来。”陈淮表示，这种就是危险的、不合理的杠杆化。

第三，债权人的保护不够。

陈淮认为，我们应当有相应的政策保护债权人拥有住房这样的机会，“我们的目标是让更多的人民群众拥有自己的资产，让更多年轻人分享城市化的好处。”

第四，政府短期负债的杠杆成为房地产业的风险。

房地产供给侧改革关键在于资源配置

“别老让16岁的扛大梁，经验丰富当小工。”对供给侧的描述，陈淮如是说。所谓供给侧，就是提高产业的资源优化配置能力和提高增长发展质量。

房地产房地产业最倚重的要素有三，一个是人力，第二个土地，第三个资本。要改革的就是让房地产业的杠杆配置到最适合，让最有能力、最合格的主体来占有有最优质的土地，这就是优化资源配置。

“13亿人都想住在北上广深，无论如何住不下。”陈淮表示，大中小城市的协调发展也在于优化资源配置人口均衡分布在不同城市中，特大城市的房价才能有效抑制。

去库存因城施策、因地制宜变得更重要

在最后进行的“城市观点论坛中国行福州圆桌”议程中，陈淮表示，需求是不可以消灭的，房地产的需求有个特点，前中后周期非常长，房子的周期不能用一年说明库存多还是少。

“千万不要把去库存化当成只要降价或者政策支持下人们都买房子、都住房子。”陈淮指出，以前对去库存化估计过重，对分化估计过轻了，低估了，所以因城施策、因地制宜变得更重要。

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