福州楼市库存终于降了 住宅存量只有22215套

上周，闽侯备案房源突破1000套，创下历史新高。而这波突如其来的热销行情也在市区各个板块上演：售罄、涨价，排队买房的场景重现。

成交不断上扬，库存则直线下滑，甚至部分板块供应即将断档。截至目前，福州房地产信息网数据显示，福州市区的住宅存量仅有22215套，较之去年同期的31157套，直降近万套，达到2013年来新低。而机构统计数据亦显示，目前福州多个板块的去化周期都降至半年左右。

从库存高企到供不应求，福州楼市在一年时间中上演了“神逆转”剧情。

那么，传说中的“无房可买”是普遍现象还是个例？各个板块究竟什么样的房子卖得好？（注：存量指已批预售证尚未售出房源）

闽侯去化周期6个月

本轮去库存大战中，表现最为亮眼的当数闽侯。截至目前，闽侯板块的住宅存量仅有7488套，按照今年1—2月的月均销量，仅够销售6个月。而去年同期，闽侯可售商品住宅达到12622套。

从市场来看，原本波澜不惊的闽侯，多数项目都重新“活”起来了。

原本受制于区域较高价的中海寰宇天下以及万科又一城，近期的开盘以及成交备案表现有了明显提升。如中海寰宇天下，原本开盘去化都在五成以内，如今也在八九成，月成交60套左右，较之去年提升不少。走量一般的南屿板块也出现了单个项目周销售二三十套的好行情。

高级分析师黄彬表示，与市区三环沿线项目单价不断向2万元靠近相比，闽侯板块均价也多在10000元/㎡以内，仍然是刚需购房者较佳选择。因而，“市区涨得越快，闽侯卖得也越好”。

据了解，碧桂园十里江湾、翰海雅筑、正阳田园外、万家广场以及2013年南通拍下的几幅高价地都将趁热入市，接下来闽侯供应依然比较充裕。

城南去化周期6.9个月

作为市区价格洼地、土地富矿的城南板块，今年以来表现十分出色。

闽江世纪城、阳光城大都会等项目频频登上月成交前十，扛起片区乃至市区成交大梁。其中，闽江世纪城在2月底3月初连续三个周末开出精装小户、复式、平层等不同户型，去化高达九成，月均成交达到200套。阳光城大都会的月成交量也在70~80套。二者占据了板块五成以上。在这两个楼盘带领下，其他项目如万科金域滨江、禹洲天悦湾、三江城等项目的成交也有所提升，月成交达到60~70套。

目前，片区的以上项目都仍在强推期，因而存量也比较大，达到3989套。不过，胜在快销的刚需型项目较多，因而板块去化周期也控制在半年左右。

此番，城南涨价也没有丝毫的犹豫。闽江世纪城小户型的均价已近16000元/㎡，泰禾福州院子封盘预约，其他项目也有500~1000元/㎡涨幅。

不过，就目前福州的房价而言，市区中城南板块显然更加适合刚需置业群体。据了解，城南板块的福能美伦雅居、滨海城里也将在今年加入阵营。

东二环去化周期9个月

按捺不住涨价之心的东二环，如今的存量仅有874套，如按照去年月均成交来看，去化周期仅有3.1个月。

存量上，只有融侨悦城、香开新城以及中联东郡有房源在售，其他不少项目选择“捂”，等待市区更多2万元盘上市“带涨”。然而，目前东二环成交却因为高价慢了下来。

据了解，除了中联东郡之外，几乎所有项目都跃上20000元/㎡大关。同时，主力楼盘纷纷进入空档期或扫尾期，在售户型也多在120m以上。区域相对低价的中联东郡率先获益，登上2月市区销售前十。

尤其是2月，东二环多数项目的备案数据仅有个位数，东二环的总成交备案套数为49套，仅占市区销量的4%。按照今年1—2月的月均成交水平，东二环的存量够卖9个月。

据了解，今年上半年，泰禾金尊府2期、保利金香槟、金辉优步大道、阳光愉景花园城将逐一入市，为新晋豪宅板块再添新军。

金山去化周期8到9个月

传统置业热点金山板块，一手住宅存量达到3976套，与城南板块不相上下。

在分布上，多集中在乌龙江沿线。新榕金城湾、杉林悦榕公馆、金辉淮安半岛、保利西江林语、融信白宫、华润橡树湾等项目，产品类型依然丰富，户型面积从90m起，产品类型中毛坯、精装、复式、花园洋房均有。

片区内一项目营销负责人表示，“供应的充足，也决定了金山的竞争程度为市区最为激烈的板块。从成交量来看，与东二环相仿。虽然价格也在追涨，但是区域的相对低价项目依然受宠。”如金辉淮安半岛月均成交95套，新榕金城湾开盘也能去化七八成，月成交也接近百套。二者占据了板块近四成的销量。此外，价格涨幅过大的项目，虽然成交量亦有所上升，但依然在板块内处于相对弱势，去化不足五成。

观察 板块内供需各不同“捂盘”需谨慎

目前，虽然市区的部分板块出现了供不应求的情况，但所谓的供不应求却与供过于求相伴出现，各个板块的情况各有不同。

业内人士表示，在鼓楼、台江、仓山、晋安之外，如马尾、贵安等地的存量一直比较大，去化周期都在一年以上。类似奥体、东二环等热点区域，会出现供不应求，毕竟区域配套成型而且短期内项目较少。

但从板块内部来看，并非一荣俱荣。业内人士林先生就坦言，“部分好卖的项目确实热销，占据了区域的定价权并集中了大部分的销量。但仍有项目即便遇到好市场也没有什么起色。”

另一方面，在短期的供应不足情况下，却有开发商捂盘以待后市。对于这种举动，很多业内人士在接受采访时均表示了疑虑。毕竟，这轮市场复苏，还是政策市影响，长度和力度有极大的不确定性。正因此，要理性控制涨价幅度，涨价过猛很容易把客户推给其他项目，错失良机。