闽侯现6字头房价 大福州外围楼盘欲低价突围？

在主城区开发商高喊房价“四万时代”、地王不断刷新、地价拍出在售房价的同时，外围开发商似乎反其道而行——

在永泰，有开发商打出4000元/㎡的房价，跌破大福州“底线”;在闽侯，亦有开发商打出6字头的房价，亦是跌破区域底线;还有不少外围项目价格一朝回到几年前……

外围开发商缘何比着定低价，仅是吸引眼球还是借着内外价差凸显性价比?

现象：外围项目

价格不断“攻破”底线

在市中心项目涨价喧嚣尘上之时，外围项目价格不断出现攻破底线之势。

一者为“拉新”——江山大名城在沉寂一年多时间后，推出全新悦山组团，开启了一系列包装亮相。

在营销方面，全城扫码送红包、举办吃货美食节、邀请明星站台等系列组合拳再度吸引关注;更为人称道的是其价格方面的“低姿态”，打出4000元/㎡的全福州价格吸爆眼球，还拿出百套房源送首付2万元。

据有关负责人透露，“该项目继去年开盘后进行战术回收，一年多时间都没有做太多动作。如今随着配套相继落定，利好较多，因此将5号地块悦山组团推出面市。”不过该负责人也指出，价格策略是希望让客户关注区域，以低价凸显项目的价值前景。

另一者则为了“清尾”——世茂上游墅打出了清盘价格，“住宅均价在6600-7300元/㎡，轻公寓首付2.7万元，江景复式价格也在36-50万之间。”

据记者了解，该项目自2011年7月开售，当时江景高层均价皆在万元左右，即便是后期均价也都在7200元/㎡以上，六字头的价格不仅几乎是是区域价，也是项目史上。

“尾盘甩货是价格更容易攻破底线的，一方面所剩余量不多，多为高低楼层的尾货;另一方面，开发商拿地成本也低，经历过楼市的红火期，也早已收回成本。”福州机构高级分析师黄彬透露，除了世茂之外，包括西海岸、博仕后官邸、博仕后世家、博仕后龙港城等多个项目尾盘也有部分产品在以的价格进行销售。

分析：

市区量价现涨

外围局势不利

在业内人士看来，外围楼市这番低价攻势，与目前市场环境有很大关系。近期市区量价现涨，对外围楼盘销售更为不利。

最主要的原因还是伴随着市中心屡次拍出高价地块，而现行房价基本上与地价持平，加剧了购房者对市中心价值的信心。

“之前连潘地块作用还不明显，尤其是在金山台屿地块拍出15775元/㎡的价格后，闽侯客源开始明显呈现往城内走的趋势。”深深地产市场部经理林周透露，在他们项目中就有原本的意向客户转投金山楼盘的情况。

“砸锅卖铁”也要买市区的情况并非个例，从近期市区楼盘的销售情况亦可见一斑。

据嘉论机构的数据显示，在台屿地块拍出后，金山板块、仓山板块多个项目进行了价格调整，涨幅达到200-500元/㎡，个别项目涨幅达到千元。而多个项目单周认购情况也出现飘红，尤其是备受市场关注的融侨奥体园著项目，开盘实现热销，价格突破2万大关。

“该项目开盘推售7栋新品，户型在48-69㎡之间，复式产品户型在100-124㎡之间，由于项目品牌及户型优势，再加上近期奥体板块配套提升和高价地拍出的热度，使得开盘去化情况相当不错。”业内人士林先生表示。

扩大“价差”

凸显性价比

从前，或因为市中心的高价、或因为限购政策因素，刚需被挤出城内，外围楼市迎来过一波浪潮。

而今，城区早已不再限购，徘徊在边缘的购房者再度被城区的价值前景给拉回，更多的关注度都被吸引回金山、东二环、亦或城南等高性价比的城区项目。

“这时候外围项目只能靠扩大和城区项目的价差，凸显性价比，以扳回一局。”林周表示，从打出突破“底线”价格的项目来说，有的是因为区域关注度不高，处于尴尬境地，进退两难;有的是片区库存量高企，一片红海之下难以实现单点爆破。在当前的正常情况下，这些项目想实现走量是非常困难的。

“因此，只有善用价差、扩大价差，形成价格对比，一方面吸引区域关注度，另一方面也凸显出投资的价值。”毕竟，价格无疑是的冲量利器，能吸引广大意向购房者。

业内人士林先生表示，“只要价格低于市场预期，就能引来购房者，即便低起价数量极少，但依旧能吸引购房者的关注，这样目的也就达到了，同时也能借此提升其他非特价房源的成交概率。”

市场上最抢手的就是“高性价比”楼盘，诸多业内人士表示，4000元//㎡起的单价确实很低，也不排除开盘的真实价格有相对提高的可能，但是能有这样的消息放出表示开发商对市场的预期不高，“试探性”的定价也是开发商考虑市场购买力与需求的一个手段。

动价频繁

欲分年底“蛋糕”

当然，外围动价频繁，还与年终将至有关。

岁末，向来是开发商铆足劲抢客的好时机。现在已经是11月最后一周，距离2015年结束只剩一个月左右。

福州楼市的活跃程度也愈加火爆——一边新增房源井喷，各路开发商摩拳擦掌，准备大干一场;一边是各路明星、演唱会、名人讲座，买房送装修、买房送首付、买房送车位等各路营销手段纷纷上阵。

“任何开发商都不会放过年底冲量，随着年底临近，各房企均面临业绩冲刺问题。尤其是今年愈发困难的外围楼盘，开发商都需要回笼资金，以解决工程款、人员和奖金等问题。为了年底最后一博，坚持去库存及以现金为王的策略被广大开发商采纳，由此我们也推出了一系列优惠活动高调揽客。”闽侯某楼盘销售负责人表示。