央行“五次降息四次降准” 楼市“金九银十”可期

今年以来，房地产政策调整密集。继“330新政”、央行“五次降息四次降准”以及外资购房后，8月31日，三部委联合发出通知，降低公积金贷款的门槛，今年9月起,公积金贷款二套房首付降至两成。业内人士表示，这代表了2014年来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，稳定金融势必需稳定楼市，预计行业政策及货币“双宽松”的局面将持续，相应利好仍会频出，不排除进一步的加杠杆、降税费等支持政策出台。展望未来，一系列利好政策将为楼市回暖增添动力，市场或将迎来年内的供需高峰，房价将呈现出“稳中有升”的态势。

购房积极性获提振

自2014年9月降低居民购房首付比例后，今年8月31日，住建部、财政部、央行再度联合发布通知，自9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的首付款比例。

“在此前已经降息的情况下，公积金贷款利率已经下调了0.25个百分点，这使得公积金贷款的利率本身就已经比较低了，但此次政策对于二套房的公积金贷款首付比例也进行了下调，出乎市场的预计，确实反映了政策层面较大的刺激力度。”研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策对于房地产市场有积极意义，一是今年为典型的政策宽松年，各类宽松政策集中，可能会使得9月份房地产市场面临一个非常好的购房时机。尤其对于二套购房者来说，的购房实际恰是在这个时候真正来临。二是在9月份传统“金九银十”阶段，出台这个政策会使得购房者的信心继续提振，尤其是一些有改善购房需求的群体，更会在这个时候积极入市。但他指出，预计在实际落实过程中，三线以及以下的城市会面临更好的政策扶持，而二线城市可能会择优选择改善型购房需求进行公积金贷款政策的调整。而对于包括北京在内的一线城市，调整的可能性并不大，会加大房价上涨的压力。

中原地产分析师张大伟认为，公积金首付的再次降低实际影响有限，因为公积金与商业贷款不一样，各地都有限额，比如北京限额仅120万，这种情况下首付20%不太可能实现，但心理影响较大，对于购房者来说，金九银十购房者入市积极性将继续提高，一二线城市9-10月市场可能出现一波涨幅。

海通证券认为，当前二套房优惠力度基本接近2008年，考虑三线及以下城市总房价较低，公积金政策调整对支持行业去库存有实质意义，目前不论新开工、投资三线城市占比均在50%-60%，因此三线城市复苏力度直接决定房地产投资、新开工后期复苏力度，考虑三线城市公积金可贷款总额占购房款比重明显高于一二线城市，新政对确保三线城市需求市场，降低三线城市新房库存并稳定后期房地产投资意义重大。

此外，住建部、商务部等六部委联合发布新政，针对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房部分政策进行宽松调整，允许境外个人购买符合实际需要的商品房。业内人士指出，限外政策放松对于北上广深等一线城市的高端项目而言或将起到释放购买力的作用，连续出台利好政策，表明了政府对于促进房地产市场回暖的迫切心理，若接下来的房地产市场复苏进程不及预期，不排除政府继续加码房地产市场刺激政策。

购房成本降至

不仅在楼市政策上持续放宽，今年以来，货币流动性也持续释放。8月25日央行决定，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，本轮已经有五次降息四次降准，为楼市带来的最直接刺激就是购房者“月供下降、利息直减”，信贷成本已降至。

据中原地产提供的数据显示，以贷款100万，20年为例，此次降息后月供减少140元。如果从2014年11月末开始的本轮降息通道看，5次降息购房者按照基准利率计算，百万元20年利息将减少高达19.3万元。

“随着‘双降’齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。”张大伟认为，在货币政策持续宽松环境下，银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高。

链家网研究院李巧玲认为，在实体经济下行压力加大，股市下跌的情况下，央行连续降息、降准加上三部委联合降低公积金贷款首付比例，这更加印证了此前关于刺激房地产需求来提振经济的猜测,并且这种类似手段今后仍有出台的可能。房地产行业在今年甚至明年预计都会有一个比较宽松的政策环境。在央行多次降息之后，利率已经降到历史水平，首套和改善性购房需求得到有效释放，一线城市以及部分二线城市今年成交量基本都较去年翻倍。如果再加上公积金二套2成首付比例政策落地，房价较低的三、四线城市需求预计会被带动一部分。今年的“金九银十”以及年底前的房地产市场，预计仍会保持较高的交易量。

回暖新动力接连出现

受益于一系列利好政策，楼市持续呈现回暖态势。

据发布的2015年8月“百城价格指数”报告显示，8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点;同比来看，在经历连续十个月同比下跌后，百城房价于本月止跌，上涨0.15%。综合来看，百城住宅均价则为16个月以来出现同比环比双双上涨。北京、上海等十大城市新建住宅均价为19962元/平方米，环比上涨1.95%，涨幅较上月扩大0.80个百分点;同比上涨3.83%，涨幅较上月扩大2.53个百分点。其中，上海房价环比涨幅居首，均价上涨3.77%，深圳同比上涨26.38%仍居首位。

从北京市场来看，据链家网研究院统计，8月份新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为9291套，比7月下降30.3%。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交6001套，比上月下降19.3%，比2014年同期上涨44.1%。8月份北京纯商品住宅(扣除保障房、自住房)成交均价为29687元/平方米，环比上涨7.6%。8月，北京二手住宅网签量为19088套，环比下降11.1%，同比上涨127.1%。成交均价35760元/平方米，环比上涨1.4%，同比上涨8.7%。1-8月二手房总成交量125370套，比去年同期上涨106.8%。今年以来北京二手住宅的交易规模已经接近限购前一年(2010年)同期的12.7万套。

从供应量来看，8月北京共有18个期房项目获得预售许可，供应总量为5429套，比7月全月下降25.4%。扣除自住房后，纯商品住宅供应5222套，较上月上涨102.8%，较去年下降18.4%。2015年1-8月份纯商品住宅供应量为43572套，较去年同期大幅下滑41.3%。另据亚豪统计，9月北京将有34个项目入市，入市个数将创下今年月度新高，其中，纯新盘有20个。

链家网研究院李巧玲认为，预计随着“金九银十”的到来，以及近期的降息降准以及公积金新政对市场情绪的影响，市场或将迎来年内的供需高峰，房价也将呈现出“稳中有升”的态势。

研究院研究员朱光认为，随着近期一系列政策的推出，楼市回暖将再添新动力，特别是供需结构相对紧张的一线和部分二线城市，预计年内房地产市场还将继续升温，房价上涨也会加快;而大部分二线城市和部分三线城市将加速去库存的进程，房价也将稳中有升;大多数三四线城市则因为库存去化周期较长，因此仍将以坚持去库存为主要目标，房价走势也将趋于平稳。总体看，各地楼市在利好政策的刺激下，走势分化将愈发明显。

大量政策后手可供选择

首创证券认为，在多重政策的叠加作用之下行业有望在“金九银十”迎来成交量的短暂提升，但是考虑到各级市场较大的差异性以及避免部分区域成交过热导致房价上涨过快以及政策转向等问题，未来行业调控方向预期依然延续小众化、地方化的操作思路，市场转型和分化依然是行业回归和调整阶段的主题。

严跃进认为，房地产产业在目前应该成为中国经济复苏的引擎，无论是市场成交量上升还是价格止跌反弹态势的完成，都有利于市场信心的提振，以及带动相关产业的快速发展。所以此次中央对于楼市政策的继续加码，意图很明显，即希望9月份以及第四季度房地产市场能够发挥提振市场信心、盘活存量资产、带动经济复苏的功能。

海通证券同时指出，政府已经从层面体现稳定经济增长和促进房地产市场健康发展的决心，如果房地产市场不能有效恢复，除了降息、降准等传统宏观货币工具外，政府仍存在大量政策后手可供选择，包括继续差别化信贷、降低资本金要求、行政干预、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等。