一线房企入榕3年难有项目 转向重金合作“淘地”

近日，两大一线房企恒大、碧桂园不约而同发布了土地“悬赏令”——在福建区域重金寻求土地合作，其中福州、厦门纳入重点考虑，土地性质方面以商住为主，合作、收购均可，凡项目合作成功，还给予推荐者重酬……

此举，引发业界关注。事实上，这两家自打2013年起便在福州设立公司的一线房企，这两年在福州土拍现场已频频露脸，尽快拿地打入福州楼市的迫切之心不言而喻。这也不禁令人发问，为何一线房企入榕“一波三折”，福州入场券又为何“一票难求”?

焦点：入榕三年仍无项目

重金谋求合作“淘地”

近日，两大千亿房企几乎“不谋而合”在福建区域发布了重金寻地的“悬赏令”——

其中，恒大集团向各界人士发出邀请，寻求福建省内的优质土地资源进行开发，运作模式上不论政府招拍挂、合作开发还是股权转让均可商议;

碧桂园也发布了福建区域重金寻求土地合作的公告，“包括福建省内三四线城区、一二线城区及周边都在考虑范围，而福州、厦门则被纳入重点考虑，土地性质方面以商住为主，合作、收购均可，凡项目合作成功，还给予推荐者重酬……”

据记者统计发现，恒大集团进入福建3年间，在厦门莆田泉州石狮等4个城市，成功开发了7个项目;而碧桂园同样在2013年首入福建市场，已连下十余城。但两者都在进入福州市场时“一波三折”，寻寻觅觅无果——恒大在福州尚未成功拿地，碧桂园仅拿下一幅25亩左右的小地块。

“这些大型房企已经进入福建区域多年，早在福州设立了公司，但在福州核心城区却还没有大型项目落地，这令他们迫切需要土地开发。”福州机构高级分析师黄彬分析到，因此，在二级市场上有合适的地块他们也不会放过。

据碧桂园集团有关人士透露，目前他们已经和位于福州永泰的颐和亚洲项目签订了合作协议，“通过购买部分股权的形式合作开发，接下来团队会进场负责运营，工程方面也将由我们接手，详细的计划还在制定中。”

原因1：福州拿地“门槛高”

一线房企入榕都付出过“大代价”

“其实我们在福州的拿地意愿一直很强，但土拍市场竞争激烈，不是想拿就能拿到的，” 某一线房企前期拿地负责人向记者抱怨道。

翻阅近期土拍记录，记者发现，这些大房企早已经成为福州土拍现场的“常客”——在近几次福州土拍现场：帝封江地块、鹤林地块、连潘地块出让时，都有碧桂园参与。不过最终，碧桂园以4.73亿元竞得一幅面积仅有25.57亩的地块，楼面价8724元/平方米。

事实上，福州的拿地门槛一直很高，多个一线房企在初入福州时，都曾付出过“大代价”。业内人士林先生告诉记者，2007年万科以27.2亿元，通过拍下五四北地王进入福州;2008年央企华润以18亿拿下乌龙江边2幅，共540多亩的大地块，楼面价在当时达到3000多元/㎡;2009年万达落户福州，斥资30亿元全力打造金融街万达广场;

到了2010年保利入榕，33.4亿元拿下了约320亩的二化“地王”，当时现场经过12轮竞价，最后阶段一次性加价1400万，其叫价风格与此前万科极为相似。最终，保利子公司在与阳光城集团、北京首开与中庚联合对地块开发权争夺中胜出;

2013年中海地产进军福州，以39.12亿竞得“闽侯地王”，总面积约为261.4亩，楼面价为6412元/㎡，溢价率高达198.4%。当时更是一度与世茂、万科、泰禾、阳光、深深、首开中庚、名城、建发等开发商竞争，可以说从“虎口夺食”。

原因2：本土房企凶猛

“强龙”对阵“地头蛇”优势不再明显

除了一线房企都付出过高代价进入福州外，本土闽企开发商的“凶猛”程度，也一直为业界称道。面对敢闯敢拼又深耕本土的“地头蛇”，近年来一线房企的优势也变得不再明显。

一方面是集团紧迫的拿地任务，另一方面是福州近期所推土地较多为面积小、商服用地，一旦有“看得上”合适的土地还面临着从强势的本土开发商的“虎口”中夺食的不易，都令这些外来大房企品牌在福州土拍市场上根本“吃不饱”。

就拿7月2日鹤林地块的拍卖情况来说，在宗地2015-17号鹤林商住地块出让时，有10余家房企进行了近百轮的激烈竞价，最终碧桂园被阳光城集团旗下公司击败。地块被阳光城以11.47亿元竞得，楼面价10007元/平方米，溢价率67%。

“这和企业的战略不同有关系，现在很多一线房企拿地策略确实非常谨慎，他们均会有一个自己的利润预估体系，要是达不到这个指标，就会放弃拿地，因此高价的地王项目往往不再会出现一线房企名字。而一直以来深耕福州的企业，对大本营土地的需求更强烈，更不惜高溢价激进拿地。” 福州机构高级分析师黄彬表示。

原因3： 一线房企“香饽饽”地位削弱

大规模快速复制难以适应榕市场

除了上述的原因，业内人士认为，这也与一线房企的“香饽饽”地位削弱有关。早些年，福州的城市价值还尚未被一线房企认可，往往要给出大力度的政策支持和优惠才能吸引到一线房企。

如今，福州海西大本营的地位已经被众多一线房企熟知，而福州强大的民间资本和购买力，也吸引开发商源源不断的涌入，福州对开发项目的引入方面，也从“粗放”转向“精细”，着重引入对周边有带动力、辐射力强的项目。政策倾斜的力度相应有所减弱，这对大开发商也形成了一定的心理落差。

“早在2012年恒大与福州市政府就曾签订投资框架协议，提出将共同打造投资总额达500亿元的两大项目。包括总投资350亿元的福州海洋文化旅游城项目，和总投资150亿元的福州海峡国际贸易中心项目。”不过，目前这两大项目并未启动，业内人士林先生认为，有了此前这样大规模的投资框架协议，再面对小地块，也或多或少令一线开发企业有一定心理落差。

“除此之外，这些看好福州的一线房企素来以拿大面积远郊土地快速造新城而闻名，走量不走价。善于在城市间采用复制的模式，进行大规模连锁开发造城。”常青藤营销副总梁恺表示，这是对成功经验的利用和开发风险的程度规避，满足了企业快速扩张的需要，但这种大规模造城的模式，从当前来看未必符合福州市场的具体情况。

“一是福州城市鲜有大面积地块整体出让，二是这些房企快速开发低价入市，对周边房企和房价的冲击性影响，也与地方政府稳定房价长效发展的目标并不一致。”一业内人士称，正因此，一线房企想找着合适地块开发并不是件容易的事，入榕三年尚未拿到地块亦不为奇。