政策助榕楼市去库存 楼市将迎“量价提升”行情？

相关数据显示，今年上半年，福州五城区新建住宅销售面积累计150.43万平方米，同比增长41.68%。与此同时，上半年五城区新增住宅供应量还不到100万平方米，总体来看，楼市上半年处在供不应求的局面，并且上半年福州土地市场累计供应的商品住宅总建筑面积也只有2.16万平方米。

政策助力福州楼市去库存

在业内人士看来，不论是《关于鼓励被征收人用房屋征收货币补偿款购买五城区一手商品房的实施细则》（以下简称《实施细则》）中提出拆迁户购买五城区一手商品房将有补偿的措施，还是《实施细则》对此进行重申，政府的出发点都是希望通过补贴引导拆迁户进入新房市场，缓解当时福州楼市高库存的压力。

事实上，福州新房市场在经历了近半年的“供不应求”行情之后，库存压力已经有所缓解，但数值依然处在高位，截至7月27日，福州五城区可售住宅套数仍有28517套。显而易见，未来福州楼市仍然需要以去库存作为主要任务。而对于如何帮助市场去库存，福州相关部门曾表示，“将着力于推进棚户区改造的货币化安置，通过鼓励居民自主购买或将商品房转化为安置房等方式，促进棚改与利用存量房的有效衔接”。

在业内人士看来，“促进棚改与利用存量房的有效衔接”的最直接解释就是鼓励拆迁户购买新房。“对商品房市场而言，拆迁释放出来的购买力会是很好的补充。”福州吸睛点房地产营销有限公司总经理黄奇耀介绍，福州近几年的拆迁货币补偿基准价格不断攀升，2014年省农业厅宿舍周边旧物改造的拆迁补偿基准价已经接近12000元/平方米，而在实际补偿中，加上安家补贴等费用，拆迁户实际获得的补偿金额可以达到数百万元，因此才会出现有开发商在拆迁征收项目现场展示房源抢夺客源的情况。“然而一个现实情况却是，拆迁户是一个很特殊的置业群体，或许是因为这个群体整体收入并不高，他们在买房过程中更愿意选择总价相对便宜的二手房，所以政府才会希望通过补贴的方式，刺激拆迁户转而购买新房。”

信贷政策影响楼市

统计数据显示，今年1～6月，福州新建商品房销售面积198.70万平方米，同比增36.33%，而宽松的信贷政策也被认为是推动楼市回暖的重要原因之一。据了解，去年1～10月，福州商品房销售同比下降超过20%，其时建行福州分行、农行福州分行、海峡银行三家银行率先将个人房贷利率回调至基准利率，并承诺将在20个工作日内放款，带动福州其他银行陆续回调个人房贷利率。此后央行多次降准降息，购房成本进一步降低，福州住宅成交量才逐步走高。

在福州房地产专家刘福泉看来，楼市表现如何除了受经济大环境影响外，还与银行是否支持房贷业务息息相关。“如果银行收紧房贷业务，很可能导致购房者必须支付更高的利率用于买房，这会导致购房者入市积极性降低。”

随着央行6月底的年内第三次降息，目前5年以上的个人商业贷款利率已经由年初的6.15%降到5.4%，创造了历史较低点。以贷款100万元为例，购房者选择20年期限还款可以省下超过10万元的利息，这也意味着银行房贷业务的利润同步降低。在此背景下，已经有福州的部分银行悄然停止个人房贷业务。据融360监测数据，福州地区光大、平安、民生等银行都已经暂停了房贷业务申请，尽管上述银行均对外宣称没有暂停个人房业务，但有购房者反映，以上银行审批发放房贷的时间要比预想中更长。

楼市或将转向“量价齐升”

福州房地产专家刘福泉在预测未来房价走势时表示，5月新房价格、二手房价双双微幅上扬符合目前福州楼市的基本行情，目前楼市成交量上涨，房价止跌转升说明楼市已经完成自我调整，未来福州房价将持续温和上扬。

有分析人士认为，福州房价回涨，是建立在库存逐量去化的基础上的。相关数据显示，今年上半年，福州五城区新建住宅销售面积累计150.43万平方米，同比增长41.68%。与此同时，上半年五城区新增住宅供应量还不到100万平方米，总体来看，楼市上半年处在供不应求的局面，并且上半年福州土地市场累计供应的商品住宅总建筑面积也只有2.16万平方米。

住宅供应偏紧的局面，使得业内人士看涨房价的预期变得强烈。福州中海寰宇天下的项目负责人李先生表示，今年以来央行已经三次降息，购房成本降低将带动市场预期上生，势必影响房价走势。从近阶段福州土地市场的动向来看，各家房企积极拿地也说明房企看好后市。李先生认为，下半年如果购房需求继续释放，楼市基本面有可能将由“量升价稳”向“量价提升”过渡。

（搜狐焦点网综合整理）