高房价挤出的有效需求 商住楼现状不限购 没人疼

不限购、宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词充斥着各个商住项目的宣传广告上。商住楼，顾名思义，就是既能商用也能居住的房子。但这种多功能的房子，实际上在很长的时间里并不受待见。直到2010年“限购令”出台，住宅被严格限制后，商住楼一时间成了诺亚方舟，解决了许多人的“购房资格”问题，成了许多住宅买房人的替代品。

但如今，越来越多的商住项目开始交付使用，与买房时承诺的风花雪月不同，居住环境杂乱、不能入户口、商水商电、物业费高等等“硬伤”开始一一浮现出来，商住楼，这个宜商宜住的特殊产品，成了很多人眼中“住得不舒服，商得没面子”的鸡肋。

居住“不舒服” 公司“没面子”

孟瑶在中关村一家网络公司工作，从大学开始已经在北京生活了12年，2011年，耗光了自己的积蓄，并在父母的“帮助下”终于在北五环买下了一套70平方米的商住房。其实当时父母建议她买一套大产权的住宅，但一方面由于限购的原因，另一方面也是因为她内心深处向往这种标榜“白领生活”的精装修公寓，于是，不顾家里反对，执拗地买下了这套商住房。

最初真是十分开心，孟瑶表示，精装修的项目让她基本不用费力劳神，而且开发商还赠送了一个阳台的面积和一台洗衣机。但好景维持了大半年，孟瑶开始体会到，现实中的商住楼生活与偶像剧中的“白领公寓”大相径庭。

“每天，我穿戴整齐准备上班时，遇到的却是一群群西装革履的年轻人从电梯里进进出出，一打听才知道同层的几套房子租给了公司办公用，并且这些公司在楼道里贴上了各种广告，显示存在感。”不仅如此，孟瑶还表示，到她回家时，还经常赶上这些公司下班，一等电梯就要等很久，电梯门一开，乌泱泱的全是人。她恍然间觉得自己又在公司里上班，一点“家”该有的舒适和温馨都没有了。

然而，不满的不仅仅是像孟瑶这样的普通住户，对于在商住楼里开办公司的丁先生来说，同样一肚子苦水。丁先生告诉北京青年报记者，他开办的是一间广告公司，买下的这套商住房是这一层里面积的，是套160平方米的大四居。这套房子被他改造成了一个会议室，两个工作间和一个会客厅。由于还处于创业阶段，为了节省费用，他和合伙人才联合出资买下了这套房子，并改为公司所在地，他自己就生活在这里。虽然档次上不如写字楼，但一想到能同时解决家和公司这两种需求，还是很划算的。

但实际使用起来，办公效果却并不尽如人意。“‘邻居们’经常提着菜篮子买菜、出门遛狗、穿着睡衣拖鞋在楼道内走来走去，给上门谈生意的客户留下很不好的印象，不少人怀疑我们是没实力的‘皮包公司’，一次接触后就没了下文。不仅如此，邻居也因为我们雇佣了几名员工，平时有些吵闹，经常发生矛盾，简直是里外都受气。”

此外，虽然不少商住楼都设计了亮丽的大堂，精致的装修，但使用起来的不便利，让很多人怨声载道，尤其是商住项目的电梯，由于往来人员繁多，背景繁杂，电梯使用频率过高，坐电梯拥挤、等候时间长，令不少长期居住的业主对此心存不满。

商住楼生活成本高 不能买房落户

在京城的商住楼中，40年或50年产权的公寓数量最多，这些项目不仅产权年限少，最关键的“缺陷”是不能进行落户。许多商住楼位于位置较好的城区，周围名校林立，但买房人想靠买这类房子落户上学，却是不可能的。

而且，多数商住楼都是商业用电、商业用水，电费、水费均高于民用电，大约要贵一半。

在北二环看上一处商住楼的王女士，原本被项目超低的价格吸引，60平方米的面积，只卖220万元，单价仅合36000元，还精装修……在一堆单价6万元、7万元的房源中，找到这套“便宜房”令王女士“心潮澎湃”，恨不得立即付钱预定。

“我当天晚上就赶过去看了，这是一套大开间，房间朝北，室内就像酒店似的：一进门，左边是一个卫生间，右边是一个开放式的厨房，台面上有电磁炉可以做饭。再往里走就是一张床和一个写字台了，空间显得挺大的，一两个人住肯定没问题。”王女士表示。

但最后仔细了解，王女士才发现便宜的奥秘，这是一套商住楼，住进去之后，这个小区物业费每月每平方米3.5元，水费6.2元，电费1元，都比普通住宅高很多。

一年下来，高昂的使用费用，造成了许多买房人买得起，用不起的尴尬。

商住楼二手交易税费高 增值落后住宅一大截

商住项目另一个被广为诟病的就是在流通环节上的高交易税费。一位中介门店负责人表示，目前商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后，营业税是可以免交的，卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本非常高。以一套200万的商住楼为例，所有与住宅相同的税都要交，而且还是按上限缴，比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。此外，商住楼还有30%-60%的土地增值税，也有十余万元，加上中介费，一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。

此外，链家地产的一位负责人也表示，虽然各大中介公司都在做商住楼的买卖，但却并非主要业务，而且交易流通环节相对复杂，不少工作人员最头疼的就是该项业务。首先，商住楼的使用年限问题。由于这种产品的使用年限是40年甚至更短，业主往往使用十几年甚至几年后出手，买方会担心二三十年后有关部门如何处置商住楼盘；是不是补交土地出让金？还是此类项目用地到期后房子会被收回？都不得而知。抱有此顾虑的买房人往往在购买商住楼时会表现得畏首畏尾，因此，商住二手房在房地产市场上一直“不温不火”。

不仅如此，对于许多打算依靠投资商住楼获取升值利益的买房人来说，商住楼这几年的表现是令人失望的。与核心区的住宅项目动辄五六万，甚至有的老房子也卖到八九万不同，即便是在CBD，SOHO现代城、蓝堡等位置很好的商住楼，售价也还在三至四万元每平方米左右。

此外，商住房作为一项房地产投资产品，其回报率也是一个重要问题。如果商住房租不出去，那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担，业内人士表示，商住物业的管理费用本身就比较高，如果长期闲置在手中，“养护费”较高。