二手房成交数倍于新房 新房缘何卖不过二手房

“我的房子挂在中介那里两个星期，每天都有客户打电话问价格。而我卖的新房项目，不但要找渠道、做宣传，还要培训销售员珍惜每一个来售楼处的客户。”通州区某在售项目的营销负责人表示，相比之下，自己挂牌的二手房完全不愁买家，而自己操盘的新房，使了很大力气，也难以改变大多数客户观望的心态。

事实上，从数据上看，在“3·30”楼市新政满月之际，二手房的复苏速度确实远超新房。根据中介机构数据显示，上周北京二手房成交达4522套，环比前一周上涨了25.2%，为两年来值。而上周新房纯商品住宅成交仅为893套，环比微涨1.9%。 单周二手房的成交已经五倍于新房，增长速度也远超新房。而二手房经纪人也因为成交量的暴增，实现了收入的N级跳。

二手房经纪人 月入20万元

“没想到幸福来得这么猛烈。”链家地产中关村门店的二手房经纪人陈晓（化名）难掩内心的喜悦。

3月下旬到4月下旬，一个多月的时间里，陈晓就已经成交了五单二手房，其中最近成交的两单房源价格，一单成交价为1280万元，另一单840万元，不算底薪，光佣金的抽成，陈晓这个月就有20万元左右的收入。

这样的收入在2014年整整一年的时间里，都是陈晓想都不敢想的。“以前市场不好的时候，一个月都谈不成一单。”陈晓说，以前平均下来，一个月能有七八千左右的收入就不错了。

“3·30”新政落地即将满月，这一个月对陈晓和他的伙伴们来说，是忙碌并幸福的一个月。据链家地产相关负责人介绍，“3·30”新政后的半个月时间内，就有多个门店的经纪人佣金提成过20万元。

其实，在每天奔波在二手房市场排名前列线的陈晓看来，二手房市场的变化，从去年“9·30”新政后就已经逐渐显现，而接下来一连串的降准、降息、二套房认定标准改变、五改二等政策的出台和落地，让从事了4年多二手房中介事业的陈晓再次感受到了市场的暖意。

“跟进了那个业主半年多的时间，他一直想买房，但不是户型不满意，就是价格谈不拢。直到新政出台后，他担心房价上涨终于成交了。”谈起4月成交的排名前列单，陈晓就像敞开了话匣子，当谈到成交价格的那单生意，陈晓解释说，主要是因为买家有卖一套买一套的需求，因为都是在同一个小区内置换，所以买卖都交给了陈晓帮着负责，也让他得以赚到两份佣金。在陈晓看来，政策走向对这些高总价的二手房买卖双方来说，起着至关重要的作用。

“业主看政策不错，就有想提价20万的。”陈晓说，新政之后，有卖家提出来涨价，但是作为中间人角色的他，要不断在卖家和买家之间做工作，“让他们之间的心理预期都达到一个平衡，涨得太多不好卖，这时候也要赶紧劝说意向买家签约。”

新政后 二手回暖增速明显超过新房

新政后，中介员工的收入大幅提升，并非偶然现象，数据显示二手房成交在新政后出现了爆发式增长。

根据亚豪机构数据统计显示，“3·30”新政之后，4月1-23日北京新房住宅共实现成交3869套，成交面积40.83万平方米，相比上月同期均上涨30%。相比之下，二手市场的成交回暖表现得更为快速，根据亚豪机构数据统计显示，4月1-23日北京二手住宅共实现成交11384套，成交面积101.12万平方米，相比上月同期增长了62%、59%。根据链家地产的预计，4月二手房网签量将有可能超过16000套。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，“3·30”新政当中，相比“二套商贷四成、二套公贷三成”这一首付成数的变化，影响更大的当属“营业税免征年限由5年改为2年”的规定。这直接降低了二手房的购买门槛，节省了几万甚至几十万元的交易成本。

以一套符合条件的过户价格400万元的房屋为例，其直接能够节省22万多元的营业税，购房成本的大幅减少也直接刺激了购房需求的释放，使得二手市场成交回暖速度远远于新房市场。

价格更低 位置更好 让二手房受青睐

除了政策对于二手房的利好外，同一区域二手房价格更低，位置更好的优势，也让二手房的复苏遥遥于新房。

黄先生一直想在奥林匹克森林公园附近买一套大户型的房子。但在土地稀缺和面临高地价、高成本压力的背景下，可供黄先生选择的新房并不多。只有奥森公园北边的紫御华府一个新房项目。“价格对我来说太高了，单价超过8万元/平方米，户型还都是300平方米以上，一套下来至少2000多万。”黄先生对北青报记者表示，他随后又看了周边多个二手房社区，同样主打大户型平层的二手房倚林佳园，均价约为6万-7万元/平方米。即便是最贵的叠墅房源，也不过1000多万，而且距离奥森公园更近。

最终，黄先生选择买下了一套叠墅，他认为不仅是成本更低，即买即住也是他选择二手房的另一个重要原因。

链家地产市场研究部李巧玲表示，二手房与新房相比，二手房更低的价格、更好的位置，使其成为购房人的优先选择。陆续出台的利好政策使得二手房买房人购房犹豫度进一步降低，二手房房源成交周期也有所缩减。

二手房成交均价开始上涨

在业内看来，二手房成交量增长的势头还将延续。这也为二手房业主添加了涨价的动力。“买的人多了涨价就有动力了，而且涨价已经成了一种普遍的行为。” 思源经纪、房通网科技副总裁杨皓介绍道。

其实这一观点已经可以找到数据来佐证。据中原地产分析师张大伟介绍，4月二手房价格出现了上涨，环比3月同期上涨1.6%。尤其是学区房部分。李巧玲也表示，随着学区房成交旺季的来临，市重点和区重点学区房价格分别较上周上涨4.5和5.8个百分点，涨幅超过全市平均水平。

“二季度北京二手房购房需求仍会继续上扬。”业内人士分析，降准后银行流动性上升，北京二套房首付比例继续下调的落实范围有望增加，首套利率优惠也可能继续放宽，这些都将刺激改善性购房需求的提前释放，未来二手房市场成交会继续升温。

开发商

详解新房卖不过二手房之谜

“3·30”新政以及降准等利好一度让开发商兴奋不已。但事实却证明，真正的买家大多都扑向了二手房市场，对价格已然进行回调的新盘并不买账。眼下，让开发商纠结的是，他们既希望二手房卖得火爆，能够让一批卖房的业主手里有了钱进行改善，重新进入购买新盘；另一个担心，卖完旧房的人们会不会将大把的现金投入股市、基金、信托甚至海外资产配置等新投资方向。

北京湾副总张磊在接受记者采访时表示，在他看来，目前新房不受待见原因有几个。

首先，新房交房晚，往往要两年时间。而随着居住改善型业主很多都面临子女就学等情况，尽早入住成熟的社区，享受已经成熟的配套是当务之急。而新盘两年后入住还要面临着装修、等待配套成熟等因素，二者比较还是二手房划算。

其次，二手房活跃区域大都在城市核心区或者五环以内，而新盘大多在五环以外以及郊区县。随着城市土地的不断升温，核心区土地已经所剩无几，新盘大多在五六环以外以及郊区县，而且供应量大，未来很可能要好几年生活在一个大工地内。而城区二手房地段、交通、配套都是现成的。

第三，同一社区内，一二手房的价差会让买房人当时觉得二手房物超所值。目前，很多大盘新房未卖，二手房却异常活跃。如亚奥某大型社区，新盘卖60000元/平方米，而去年入住的二手房则卖52000元至55000元/平方米，而且享受的小区任何功能与新盘买家无异，买房人的感受非常好。

第四，一二手联动，肯定要先卖旧房。很多开发商由于房子难卖，都采取了跟二手房中介公司合作卖新房，就是看中了这些中介公司手里大量的客户源，但实际上，二手房业务员对二手房市场了解透彻，往往在推新盘稍微遇阻时，就会将客户引到二手房买卖上来，很多开发商赔了夫人又折兵。