地产会客厅：地产十五年的那些事儿

　　本版块嘉宾主播：创赢财富基金总经理白羽萌女士

　　【嘉宾主播】 大家好，我是创赢财富基金的白羽萌,在福建地产营销届，有一个名字经常被提及并有着举足轻重的地位，他是公认的福建省排名前列大盘操盘手，他的专业、广博、才情在业界鲜少有人能及，他能文能书能商，他创办的公司被誉为业界的“黄埔军校”，这个名字叫--袁晓龙，曾执教三尺讲台，也曾于早年从事过印刷、摄影、公关传播、广告策划等行业，书法、喝茶、玩壶、听古琴、赛车、打高尔夫等均有涉猎，他身上有种坐而论道，起而行之的书生意气，又有种诙谐调侃，入木三分的江湖侠义；1999年他创办鼎力，在福州首次提出“板块论”；在天元花园的项目过程中，首次导入“整合营销”概念、举办福州地产史上排名前列项目说明会并创下福州地产届的多个排名前列，成功操盘的项目不胜枚举，从1999到2014年，整整15年的时间，15年里福州地产发生了哪些变化，15年里老百姓的购房需求又经历了哪些阶段？本期《地产会客厅》非常荣幸邀请到鼎力地产机构董事长袁晓龙与大家一起聊聊“地产十五年里的那些事儿”

　　欢迎袁总走进我们地产会客厅，也请袁总跟我们1007的听友们打个招呼：

　　【对话嘉宾】大家好，我是袁小龙。

　　【嘉宾主播】您所操盘的比如大名城、仁文大儒世家、大景城 (论坛)、天元花园等成功案例不胜枚举，您也是公认的福建排名前列大盘操盘手，大盘的营销推广中有哪些特别之处？如今的大盘比比皆是，如6000亩永泰江山大名城 (论坛)项目规模近半台江区，1300余亩融汇温泉城 (论坛)建成后也是一座都市温泉旅游产业新城，对于这些旅游综合体超级大盘的前景您持怎样的观点？

　　【对话嘉宾】：福州在15年前有150亩的项目就叫做大盘，但现在在福州1000亩都难称得上大盘，现在在永泰、贵湖、贵安等地区出现的超级旅游综合体大盘，他们都是在五千亩以上，甚至是八千亩，这种大型的项目看起来非常壮观，是真正的再造都市的卫星城。

　　这些大型综合体项目跟我们以往所看到以纯粹的住宅为主题定位开发的居住型的城市大盘有明显不同，今天我们看到的从永泰，贵安，闽侯，甚至到长乐，一直到罗源都出现了这种大型的卫星城市的综合体，他们在整个定位上就很明确地提出了自己的定位主张，比如说有些是滨海型的城市，有些是度假综合体，有的甚至就更直接就是温泉型的综合体，那这些项目都有几个特点：

　　排名前列是它的占地规模很大非常的大，都是在三千五千六千亩，这样超大级的占地规模。

　　第二是产业的综合性，项目的内容非常的丰富，它不仅是居住的功能，更主要他还有很多的度假，休闲，甚至是旅游。它不仅有特色，而且综合性更强，也就是说在这个楼盘里可以独立的生活，不需要其他城市配套来支持，所以他可以在远离我们的中心城市以外的地方独立的生活。比如贵安片区，不仅有五星级酒店、旅游、学校、医院，还有温泉sbr、儿童的欢乐谷等等一系列的综合性的城市配套，跟我们政府提的新型城镇化的方向是非常吻合的。

　　2、您是“福州板块论”的首位倡导者，您的观点也成为了福州楼市各板块的理论基础，经历这么些年的演变，福州目前各板块的表现如何？您最看好哪个板块的发展？购房者在选房或者投资时又如何在区域板块研判上作出正确的选择？很期待您分享一些您个人买房投资的经验。

　　【对话嘉宾】：现在大家都在买房，很明显，市中心的房价是越来越高了，最早市中心的房子就是两千多块钱，现在是两万多块，还有三四万的，这在福州已经是高级的豪宅了。因此我们买房的朋友就想在福州的近郊买一些更好适合自己的、性价比较高的房子。

　　于是，现在购房有几个方向：排名前列个就是顺着绕城高速往两个方向走，一个就是连江，从贵安隧道到贵安地区，取快，这是一个比较热的开发地区；

　　另外一个方向就是往永泰方向，因为两个片区跟福州的距离来说都是可以接受的，基本都在这个半个小时的车程，也就是从二环以外半个小时的车程40分钟的车程，它都属于城市近郊还可以接受的居住生活环境。

　　当然，如果往贵安方向走，它是一个以温泉为主题的休闲度假的居住板块，这里包括金源、融汇等，有很多大型开发商在那个片区开发，使他形成了一个连片开发的近郊板块，那么在城市配套上，不光是那一片未来将有7个五星级酒店，还包括了高夫的五星级酒店，包括金源、融汇的一系列，同时又有一中的加盟，读书不成问题，

　　【嘉宾主播】：而且小区内就有幼儿园，很多老人小孩也适合在这边。

　　【对话嘉宾】：再一个就是就是我们讲的很多老人退休了在那里不错，可以退休养老又可以照顾孩子，第二个是整个贵安区的城市的景观环境、道路也开始完善，包括鳌江边的鳌江公园也做了完善。

　　【嘉宾主播】：我听说如果是在贵安购房的话过路费是不用交的，是可以办理（免费）的。比如听说贵安新天地 (论坛)某某家庭车牌号通过办理后，从城里到贵安是不用收费的，这个也是非常不错的。那现在还有一个版块大家也比较看好，就是闽候区域。

　　【对话嘉宾】：闽候现在就是往荆溪这个方向，就是往世茂方向下去，这也是城市的一个新的版块。另外一个就是往旗山，那边有很多开发商在开发的楼盘。这个应该还是属于我们城市的，不属于这个城市的郊区部分，现在从大的板块上来看，从旗山到南屿，这都属于福州版块。

　　【嘉宾主播】：往旗山方向比如说三盛托斯卡纳 (论坛)、融侨小院 (论坛)，还有群升的楼盘，还有就是信通中心 (论坛)也都在那一块。

　　【对话嘉宾】：这个片区从我们现在的大福州的角度去看已经是属于城市，贵安和永泰属于城市近郊，那你说闽候的这个区域，像世茂御龙湾 (论坛)、荆溪这个地产板块上，它是属于我们城市发展道路，就是没有过闽江的，道路通达性和城市的连接性是较好的一个位置。从风景上，城市距离上，以及未来世茂做的这个城市综合体，他的整个区域一下子就提升了。

　　【嘉宾主播】：买房者要看自己往哪个方向，今天袁总给到大家的建议就是按照方向去选择。

　　【对话嘉宾】：对！不仅世茂御龙湾是一个方向，其次像奥林匹克，也就是阳光主体开发的奥体中心也是一个方向。

　　3、2014年开年以来，楼市一直处于低气压的状态、各地降价潮此起披伏、各家观点众说纷纭，各地救市信号摇曳多姿，那究竟福州的楼市走向将如何，下一个十年、十五年，全国楼市福州楼市将呈现怎样的状态？您是否做过一些大胆的预测？对于想买房的朋友您有怎样的建议？

　　【对话嘉宾】：我从19999年开始从事地产，到现在是十五周年，我们经历了地产的风波以及起起伏伏，其实房地产刚开始的2000年，就有人曾经提出过，所谓的地产的冬天，然后就有人提出什么拐点啊，冰点啊，这种的论调一直伴随着这个房地产发展的15年，可在这15年里我们看到的是什么？看到的是名城集团上市、泰禾上市了，阳光集团上市了，从很小的开发商就一直都走向大型的房企，还是发展得很健康的。

　　那我个人是认为呢，一个行业，所有的人都赚钱，这是不正常的，所有的价格都在涨，这也是不正常的，所有的投资者都没有风险，这往往预示它有风险。一个行业里面有的开发商赚钱了，他成长起来了，有的开发商不赚钱他的降价，我觉得这恰恰是，市场成熟的一个标志，而不是一股脑的都往上涨，一股脑的都往下降。

　　【嘉宾主播】：能不能这样理解，是不是说未来不是所有的人都适合做房地产这个行业，有可能经过一段时间的洗牌，有一些的可能不太适合从事这个行业的一些现在的目前还在做开发的企业就会剥离出去的，然后留下一些优秀的企业，他的利润可能没有过去的那么高，但是他会对楼盘的整个运营的会比之前更精致更有特色，

　　【对话嘉宾】：嗯，应该是这样的！在过去15年，地产经历了很初级的很粗放的发展阶段，开发商本身也是鱼龙混杂，那就是只要有人拿到地他都能做，接下去那就要考验开发商在这种市场背景下真正的的实力。

　　因为对于前十五年来说，排名前列是市场不成熟，政府也不成熟，开发商不成熟，购房者也不成熟。现在是逐渐开始走向成熟，首先就是购房者开始相对的开始理智了，所谓的理智那就是他已经买了，有了购房的经验，他知道如何去选择，这是排名前列个。

　　第二个那就是成熟的开发商，他知道他应该做什么产品，适合于我们现在的市场。他的定位更加的准确，同时呢，就是他的这个房屋的建造技术，以及它的配套设施也比过去的十几年来得更成熟，现在我们不要看着价格很高，但要知道前十年开发的房子虽然价格低，但它的产品的生命周期也很短，可能过年五年你的房子就不能住了，十年的房子那已经基本上是已经是古董，那么现在我们的开发商做的真正好房子，那么他是可以经得起时间的考验，真正的适合于我们现代人现代生活需要的诸多的要求，

　　【嘉宾主播】：有一天我看到袁总微信当中只有有一些照片，是永泰的一个盘，做得很精致，能不能给大家介绍一下这个盘，我觉得是它好是因为精装修。

　　【对话嘉宾】：我想提醒大家，以后买的越来越多的会是精装的房子，因为现在我们产品设计的技术、水平，以及装修的水平、设备的水平，都已经不需要自己花时间去想了。以前的产品户型设计本身不成熟，对装修的材料设备也不成熟，所以没法做到精装成品房出售，现在大家都做精装成品房出售，会设计完整的一个产品，这是房地产成熟的很重要的标志。

　　你在这种情况下你就会发现，好的房子不会降价，不好的房子他必须要降价，地段好的房子他不会降价，那地段不好的房子一定会降价，这就是市场规律。所以我们的购房者不要误听误判，听说有某个楼盘开始降价了就说房价开始下滑了。房价以及这个整个楼市是否下滑，跟某个楼盘打折没有任何关系直接关系，甚至没有任何关系，就像在很多商场里面有经常出现名牌打折，一线的奢侈品品牌也有在奥特莱斯等商店里可以打到二折，并不代表奢侈品，整个行业出现滑坡。我们在一些重要的节假日去香港购物，为什么？因为他折扣很大，所以说我们对于某些楼盘的降价、促销行为，不要误以为整个行业、楼市出现下滑。

　　如果一直持币观望很可能会错过一些好的买房机会。对于一些降价的楼盘还真的应该要认真去考虑为什么要降价的，原因是什么？凡是我认为只要是有降价出售的房子，不能说一定有问题，但在这个世界上没有什么这个天下掉馅饼的事，原来卖这个得两三万的房子现在要一万块钱卖给你，我认为这时候得好好想一下为什么？

　　【嘉宾主播】：所以今天袁总也建议大家说，如果有些房子他是精装修的，我们还是真的可以考虑这是节省大家的时间、装修成本，再加上他们这种楼盘有精装修可能是集团采购的情况下，这样它的成本也会比较低，，而且现在的建材商也会比较重视这样的合作。

　　今天很感谢袁总跟我们收音机前的听众朋友分享了15年地产的那些事儿，感谢袁总，收音机前的听众朋友，我们这一次的地产会客厅就结束了，欢迎下一次同样的时间来收听我们的地产会客厅，再见！