楼市空置率库存量“超标” 2013年房价或上涨

　　当前我国住宅库存量确实处于历史水平，但不必过忧。至于鄂尔多斯和温州的房价大跌，具有一定的特殊性，不能视为全国房价泡沫崩灭的开始。全国一二线城市的去货周期已降至相对合理区间，房地产不仅不会崩盘，明年总体仍具有一定的上涨空间。

　　2008年开始，伴随房地产市场的下行，至2009年初时，一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”，他们根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，自然而然地推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上，并提出“大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。”

　　“2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米。”这是国家统计局的数据。空置面积的标准定义：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

　　统计局的空置面积，完全不合国际惯例：按照国际通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。所以，经过媒体炒作、社会质疑后，2009年后官方不再用“空置面积”称谓，而是改成了“待售面积”，它只说明尚未售出和租出的新建商品房的面积，表明短期内的市场供求情况，而与全社会的长期性的房屋空置无关。

　　实际上，1995年以来，随着我国商品房成交量的不断增长，待售面积也随之增长，只有2004年和2007年出现过小幅下滑。增长是正常的，因为伴随着市场交易规模的扩大，总有一些房源在推出后，需要一个去化周期，不可能一开盘立即卖光;另外，很多楼盘都会剩下一点尾盘，或者房子有缺陷，或者开发商不急于出售。

　　因此，看待售面积增减，意义并不大。至2012年10月底，全国商品房待售面积为3.3亿平米，比2011年底增加了约0.5亿平米。而上市公司的存货概念很宽泛，不仅包括可售房，还有未售的土地和工程。

　　为了更好地表现待售面积的合理与否，可以用“商品房待售面积除以年度商品房销售面积”，就可以知道二者之间的关系。1996-1997年，这一比值高达78%，表明积压严重，反映出那时中国楼市非常低迷。其后，这一比值呈下降趋势，说明房改之后，房地产市场渐渐步入快车道，市场供不应求。2007年，达到17%的历史性低点，那年楼市最疯狂。2008年楼市低迷，这一比值反弹，2009-2010年重新回落(市场回暖)，2011-2012年有所上升(市场降温)。2012年这一比值为30%，仍远优于2004年之前。哪来的高危库存?

　　因此，国家统计局的待售指标，并不能精准反映实际供求。笔者一般用典型城市的商品住宅待售量，来分析短期市场存货压力。从2011年二季度开始，全国20个典型的住宅库存持续增加，2011年12月至今，总体高位盘整，明年应呈减少趋势。一二线城市，与三线城市的走势有差异。一二线城市的库存于2011年12月之后持续小幅下滑，三线城市直至11月才出现顶部迹象，但还有待进一步印证。

　　虽然去年以来库存增长，当前仍处历史高位，但今年3月以来，成交量也在快速增长。其结果是，存货去化周期快速缩短。

　　2012年8月以来，一线城市和部分二线城市的住宅存销比再度回落至8-9月的水平。今年下半年以来，一线城市房价止跌反弹现象显著。而三线城市，当前住宅存销比略超15个月，高于2010年一季度的12-13月，所以我们可以看到，很多中小城市的房价水平，仍低于去年。