如何分辨楼市流传房价涨跌真相:得先看懂数据

　　财经评论人牛刀2013年初发帖“揭露”房价上涨的真相：“什么房价上涨，都是骗局。其实就是货币贬值。”牛刀表示，货币贬值，房地产根本就不会再有投资价值：“无论是对应平价购买力，还是货币贬值速度，这两年没涨就是住宅贬值了100%，因为这两年货币贬值幅度超过100%。尤其是，人民币兑美元汇率进入贬值通道后，资金会流入制造业，房地产根本就不会再有投资价值。”牛刀在2012年9月2日曾立帖为证，放言“半年后，房价泡沫破灭”，即在今年3月房价泡沫破灭，房价大跌。

　　而任志强则在2012年8月底以来多次表示，在2012年1、2月份进行全国楼市统计时发现，用当时的销售量消耗库存要用15个月左右的时间，如果按照这一速度，到2013年3月份库存就会消化得差不多。而同时，土地供应量却在持续下降。他在一番分析之后再次强调，库存持续减少，新开工面积却很少增加，因此在2013年3月份以后当库存消化得差不多的时候，房价会再次爆发。

　　谁说的比较接近真相呢？

　　很多人从愿望出发，而不是从事实、逻辑、规律出发去接受信息和观点，结果是越来越远离真相，自己的损失也越来越大。面对事实，需要不掺杂感情和利益色彩的“零度理性”。

　　任志强的判断是基于供需平衡角度，窃以为有道理。而且经过两年多的调控，各种被压制的需求将会获得爆发；再则是调控本身并没有改变房价上涨的事实，更多的人看清了真相，也会激发潜在需求变成真实需求。

　　再看牛刀的分析逻辑，仔细解剖，发现漏洞很多。

　　一是夸大了货币贬值幅度。这两年真实的货币贬值幅度达到100%了吗？

　　二是他说房地产没有投资价值，那么除了房地产，还有什么投资能够抵御通胀？牛刀没有指路。我开了个玩笑说，“也许眼下值得投资的就是牛刀了，其他任何行业任何资产，赚钱也可能是亏，因为都跑不赢通胀。”

　　三是房地产也并不像牛刀说的这两年没有上涨。2011年全国平均房价同比上涨6.9%。但这个平均同比和真实上涨还不一样。我们要学会真正看懂数字，就要先看明白数字是怎么统计出来的。在看待平均房价问题上，我们要知道它是全国总平均，是总销售额除以总销售面积的结果。但大家都知道，房地产的开发是不断地由中心向四周漫延的，越到后面，是越边缘地区的房价。因此，真实到具体楼盘的房价上涨要高得多。

　　四是人民币贬值的确有可能带动出口，但制造业已经严重过剩的情况下，人民币贬值会导致资金都流入制造业？制造业的利润会高过房地产并且会高过牛刀自己所说的通胀？

　　浪漫主义诗人跟学者一个的不同，是诗人可以漫无边际，学者却处处受到理性边界的制约。如果用诗性思维去做理性判断，最终结果可能会很悲催：眼睁睁看可以买别墅的钱到后来连个公寓都没得挑，本来可以买4室的未来同等地段只怕一个卫生间也买不到。

　　楼市未来增长空间仍会超出许多人意料，但闭起眼睛遍地黄金时代过去了。要拼眼力拼技术拼水平。2013年一线城市的房价可能涨幅可观，三四线城市房价上涨幅度有限，一些鬼城空城永远爬不起来。刚需不要对房价下跌抱有幻想，应及早入市，落袋为安。