金九银十开局不力 合理定价和推盘节奏是关键

    九月和十月是传统农业的收获季节，特别是由于其中间隔中秋、国庆两节，家庭投资消费明显增加，“金九银十”也成为了一个随时间季节消费的金融概念。

    一段时间以来，“金九银十”已经成了各行业商家形容每年一度销售旺季的通用语，无论是商家、买家还是投资客，无论是楼市、车市还是金市，都对之充满憧憬。 那么，在经济增速出现明显

    下滑的今秋，“金九银十”的成色又如何呢?

    楼市：开局不力旺季可待

    9月上旬楼市表现平淡在经历了7、8月份的“淡季不淡”后，市场对于楼市在“金九银十”的传统销售旺季中的表现多了几分期许。不过，9月楼市开局表现却只能用平淡来形容，根据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据，9月上旬(9月1日—9月9日)，上海新建商品住宅成交21.7万平方米，仅较8月份同期提升了1.9%，与7月份同期的成交水平相比，更低了13.9%。从同比来看，虽然8月上旬成交水平要比2011年提升了36%，但依然不及2009年同期成交的一半。

    而在9月排名前列个完整的交易周(9月3日—9月9日)，上海楼市更是出现一波量价齐跌的走势。数据显示，当周上海新建商品住宅成交合计成交套数为1394套，合计成交面积为16.6万平方米，环比分别大幅回落了21.5%和22.1%。而成交均价也环比下降了2.4%，降至2.08万元/平方米，创近18周新低。

    与此同时，“金九”首周，商品住宅的供应市场也进一步趋于平稳，新增供应面积为21.51万平方米，环比下滑10.4%，这已是沪上楼市连续第3周出现供应量的回落，虽该供应量仍稍高于8月份整体单周供应面积均值，但与8月中旬创出的30.5万平米高位相比，回落了近3成。

    多重因素导致交投回落对于“金九”开局不力的表现，业内人士认为，这是多重因素共同作用的结果。首先，从市场层面来看，中原集团研究中心总监刘渊表示，所谓“金九银十”，是指楼市经历7、8两月的淡季后，成交在9、10两月出现爆发性的增长。然而，近期市场呈现“淡市不淡”的现象，9月继续出现成交大幅增长的可能性不高。

    其次，从供求结构和价格来看，8月供应量并未出现明显增加，而且项目主要针对的人群也一度从刚性需求转向改善型需求，由于存在供求结构性差异，现有库存量难以直接转化为成交量。同时，随着开发商资金链的缓解，以价换量现象逐步减少，价格微涨的项目比例增加，这也在一定程度上抑制了消费者购买能力的释放。

    特别是在刚性需求楼盘方面，8月份以来，上海地区的刚需楼盘的实际价格呈现出涨多跌少的局面。21世纪不动产数据显示，8月至今(截至9月9日)，今年一季度开始销售的，单价在2万元/平方米以下刚需盘中，共有62个楼盘成交了20套以上的房源，在这些楼盘中，均价较一季度上涨的楼盘占比高达62%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，随着前期购买力集中的释放及楼市项目价格日趋上涨，剩余潜在购买者对于当前市场的认知需要适应阶段。不过从目前的成交势头看，一旦交投双方后续磨合不佳，则所谓的“金九银十”或只是空谈。

    最后，近期市场对楼市调控加码预期的升温也是导致“金九”表现一般的重要原因。事实上，自7月两部委发出紧急通知，要求巩固调控效果以来，地方政策微调政策的现象明显减少，部分出现量价齐升的城市更面临收紧进一步收紧的压力，楼市成交量增长已经呈现出了放缓趋势。

    就上海而言，上海市住房保障和房屋管理局近日下发了《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》，明确要求区县房管部门、房地产交易中心在9月30日前完成住房限售政策执行情况检查，10月31日前完成商品住房预销售行为检查以及非居住商品房梳理，并上报市房管局。同时，从信贷方面看，虽然首套房贷8.5折优惠依旧是主流，但银行都对贷款客户的资质要求也有所提高。业内人士认为，中央层面政策收紧、部分银行首套住房利率上调，都对购房者的心理预期以及置业节奏都造成了一定的影响，从而在一定程度上抑制9月楼市的表现。

    合理供给仍是制胜法宝虽然“金九”开局算不上火爆，不过针对刚性需求的楼盘表现依然是值得关注的亮点。从9月首周成交情况看，成交套数排名前五的楼盘中，有4个楼盘成交均价在1.6万元/平方米以下。其中，嘉定主城区的白银时代尚苑位居榜首，成交均价为1.54万元/平方米，在自身特色品质、价格优势以及临近轨交11号线等诸多利好因素，开盘10天便成交102套，去化率达83%。而金山枫泾板块的格兰华庭表现也比较强劲，其每平方米单价为7327元，低总价的优势吸引了众多刚需客户，9月5日单日成交量就达到59套。

    事实上，8月份以来，刚需楼盘的成交力度就十分活跃，而改善型楼盘中的高价位产品需求量明显不足，开发商不得不通过降价来维持销售节奏。从近期上海地区的供应情况看，开发商正在积极地调整供应结构以应对这一变化。“金九”首周，入市项目均为公寓产品，其中预售报价在2万元/平方米以下的刚需楼盘供应套数为1422套，供应面积为14.6万平方米，在总供给中的占比分别为72.2%和67.9%。

    黄河滔表示，从7、8月间的楼市趋势看，未来“金九银十”量价仍有向上的可能性。但由于从长期来看，调控下当前楼市成交仍由刚性需求在支撑，而这一群体对价格最为敏感，一旦价格超出其可承受范围，就会极大降低他们的消费欲望，近两月的楼市成交的回落即是证明。刘渊也表示，在当前房地产从严调控的氛围下，自住型需求依然主导市场，房企若想在“金九银十”有所作为，合理的定价和推盘节奏仍是关键。