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弟弟出资借哥哥名买房后却被侄子起诉遭腾房

2012-09-03 16:44:52 来源: 北京晚报

     自己花钱买了房子,且一家人住了近30年,李守义万万没有想到竟被已故兄长的两个儿子告上了法庭,要让他腾房。李守义后悔当初用哥哥的名字买房,“可难道自己年近五十了,还要领着妻儿住到大街上去吗?”

  儿子不管亲爹 父亲死后来要房

  据李守义讲,他母亲很早就去世了,现在父亲去世已经十多年了,半年前哥哥李守全也去世了。

  “我哥李守全找了一个外地媳妇,婚后生育了这两个儿子,孩子一直跟着他妈生活在外地,我哥每月寄生活费。他们夫妻俩感情不太好,两个儿子因为不跟父亲一起生活,父子之间的感情也不好。后来我哥岁数大了,需要人照顾了,我曾经去外地找过俩侄子,可他们竟跟我说:‘我们早就跟他断绝父子关系了!”

  李守义叹道:“后来,我哥两次因急诊住院治疗,我让亲戚通知了他的俩儿子,可是他们还是没来北京看望,直到我哥过世。”

  办理哥哥丧事时,李守义通知了两个侄子。这次他们倒是来了,参加完丧事当天就离京回去了,“哥哥的所有后事都是我料理的。”

  借哥哥名买房 被侄子起诉腾房

  说到这房子,到底应该属于谁?原来,李守义居住的房屋是他父亲单位的,李守义自打出生起就一直在此居住,只不过原来是平房,后来单位拆迁,在原地盖起了楼房,李守义一家跟着搬进了楼房。

  “搬进楼房时,我们一共有五口人。我父亲、我们一家三口,还有我哥李守全。”李守义说,他父亲在世时父亲是这房屋的承租人,产权人是父亲的单位。后来父亲去世了,因为哥哥李守全是家中老大,就改李守全为承租人了。“再后来单位房改,要求买房,我哥和我商量,这房子由我来购买。因为我一家三口一直在这儿住,在北京也没别的房子了,而我哥一家就他一个人住在北京。我们说好,我买房后,我哥可以在这儿住。”

  到父亲单位计算房价时,听到有人说:“为什么不让你哥哥买呢?他的工龄那么长,不用交太多的钱;你的工龄短,可要多交钱。”回去后,李守义哥俩一商量,都觉得少交点钱当然好。“所以,我就以我哥的名义办理了购房手续,我出了全部房款。我哥还给我写了一份证明,说明这房子是我出资购买的,产权属于我。”

  但凭着房产证上注明的“李守全”的名字,李守全的两个儿子背着李守义办理了房屋过户手续,并且拿到了新的房本。随后,他们就到法院起诉,要求叔叔一家立即腾房。 (文中当事人为化名)

  法律诊断1

  出资借名买房 应归弟弟所有

  这房子究竟算谁的?涉案房屋应当属于谁?北京市中淇律师事务所张海霞律师认为,这要看双方的约定、出资人以及居住使用人等情况。

  从事实上来看,该房屋原来是李守义的父亲承租,李守义一家和他哥哥都在此居住,买房时,兄弟俩都符合购买条件,并且产权单位也同意卖给李守义,那么李守义是具备购房条件的。

  李守义与其兄李守全购房时有约定,该房屋由李守义购买,产权归李守义所有,只是借用了其兄的名字,房屋产权与哥哥无关。李守义有其兄书写的事实说明,能够证明该房屋是李守义出资购买的,所有权归属李守义。

  从购房出资和购房手续上来看,都是李守义办理的,其兄李守全并未出资,也未参与办理购房手续。购房后,产权证一直由李守义保管,这是物权所有的公示凭证,其兄并未过问。

  在居住使用上,李守义一家一直实际居住于该房屋内,而李守全的妻儿从未在该房屋内住过。

  张海霞律师认为,根据上述事实情况,同时依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。“由此可见,涉案房屋应属于弟弟李守义所有。”

  支招: 提起确权之诉

  张海霞律师认为,李守义的当务之急是提起确权之诉,列其兄的两个儿子为被告,请求法院确认诉争房屋归属自己所有。

  李守义应当提交的证据包括:

  1.其兄为他写的那份证明。用以证明是李守义借其兄之名购房,该房实际产权人是李守义而非其兄。

  2.李守义当年购房时的出资证据,包括购房发票和银行票据等。

  3.李守义一直实际居住在该房屋内近三十年的证据,包括户口簿,水电费,信件邮寄证明等。

  4.该房屋原属于李守义父亲的单位,李守义及其兄都具有购买资格。

  5.其他能够说明该房屋真实的购买经过的证据,包括证人证言等,也都可以递交到法院。

  “当然,如果李守义不能举证证明该房屋是借名购买,而仅能够证明购房时自己出资,就变成了一种债权纠纷,那么结果就不一样了。”张律师说,当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

  2

  房屋若归弟弟 腾房之诉当驳

  关于腾房问题,张海霞律师认为,根据物权法规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权人对物享有所有权的首要权能就是占有。

  “所以,如果该房屋通过确权之诉判定归属弟弟李守义所有,腾房之诉也就无从谈起,哥哥李守全的两个儿子的诉讼请求应当被法院驳回。”

  支招:中止腾房之诉

  对于腾房之诉,张海霞律师认为,李守义可向法院提出中止审理申请,待确权之诉终审判决后,再恢复审理腾房之诉。

  确权之诉的结论如果判定诉争房屋归属李守义所有,那么依据我国《物权法》的规定,李守义作为所有权人,首要权能就是占有所有物。而李守全的儿子关于腾房的诉讼请求应当被驳回。

  3

  不属哥哥遗产 侄子不能继承

  张海霞律师认为,如果该房屋判定归属李守义所有,那么其兄李守全去世后,该房屋并不属于其遗产范围,自然他的两个儿子也不能继承该房屋。

  另外张律师特别提示,李守全的儿子们因没为其父尽过赡养义务,在继承其父的其他遗产时,应当不分或者少分。而李守义虽然不是其兄李守全的排名前列顺序继承人,但因为他对其兄尽了全部的赡养义务,在分配哥哥的遗产时,可以适当多分。这在我国《继承法》第十三条中有规定:对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。

  同时《人民法院关于贯彻执行<继承法>若干问题的意见》第30条规定,对被继承人生活提供了主要经济来源,或在劳务等方面给予了主要扶助的,应当认定其尽了主要赡养义务或主要扶养义务。

  还有一个问题,李守义的哥哥使用了工龄,那么工龄可否作为遗产来分配?张律师说,工龄是一种福利待遇,无法计算金钱价值,所以,仅使用了工龄购房的,不能换算为金钱而使工龄成为遗产被继承。

  支招:合法继承遗产

  张海霞律师认为,李守义可向法院提起继承之诉,要求继承哥哥的合法遗产。

  虽然李守义是其兄李守全的第二顺序继承人,法律规定排名前列顺序继承人存在时,第二顺序继承人不发生继承,但因为李守全的排名前列顺序继承人包括其配偶和儿子都未对他尽到扶养和赡养的义务,而李守义一家为哥哥尽了全部的赡养义务,因此,李守义可作为合法继承人。

  律师提示

  进行产权登记 保留借名协议

  张律师特别提示,房屋作为不动产,价值相对较大,按照房屋登记部门的要求进行产权登记,以保护自己的物权。

  如果确实发生了借名登记问题,应当与被借名人写书面协议,明确约定谁是出资人、谁居住使用、谁借谁之名购房、实际产权人是谁;并且要保留所有相关证据。

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