福州楼市库存量井喷 房企打响去化库存战

　　近期，福州楼市可售住宅房源量始终在两万套上下徘徊，井喷的库存量，甚至超出了不少业内人士的预料。

　　"如果说持续增高的库存就像蓄势待发的洪水，那么开发商现在最应该做的，无疑就是不断快速去化'泄洪'!"一业内人士坦言。

　　于是，一场又一场旨在去化库存的"闪电战"在福州楼市已然打响。

　　销售"快字诀"

　　抢跑--未亮相的新盘忙公开

　　"天下武功，唯快不破。"事实上，早在"两万套风暴"尚未袭来时，许多开发商已经提前祭出了应对之法，一个字，快。

　　快如融侨观澜：3月17日，融侨观澜样板房首度亮相。据记者了解，融侨观澜项目即为2011-16号地块，是融侨集团于2011年5月27日成功竞得的，从成功拿地到样板房公开，再到之后的首度公开选房，融侨集团前后所耗费的开发周期总共不到一年。

　　同时，据知情人士透露，融信澜郡也将于近期进入全城推广阶段，该项目为2011-14号地块，同样于2011年5月27日由融信集团竞得。

　　另一方面，一些沉寂已久的项目也在近期大步迈入公开推广期。4月14日晚，位于原上海新村旧址之上的万科生活馆正式开放，福州万科旗下三大项目：万科广场、金域中央、福州万科城，迎来了初次亮相。其中，万科广场项目为福州万科在2010年2月4日拍下的2010-01号地块，而金域中央项目则是2010年8月24日成功出让的2010-35号地块。

　　□业内评析

　　"近期这些新盘集体亮相，绝非偶然。"天知营销副总陈洪兴谈道，现在不少手头留有项目未开的开发商都纷纷加快开发进程，进而获得预售许可，快速抢滩市场，"只要手头有足够的资金和人力，能赶在上半年入市的，不会拖到下半年，因为后市实在难以预料，所以至少在当前购房者心理预期有所回升，楼市调控未有大动作时，抢点亮相，快速进入实质销售阶段".

　　冲刺--已公开的项目赶开盘

　　而那些已经正式公开亮相的新盘，也终于赶在了近期完成了首度开盘秀。

　　世欧王庄 (论坛) ，正是典型范例。

　　4月21日，世欧王庄首度开盘，据公开资料显示，开盘当天1小时内，该项目即创下了8亿元的销售业绩，总成交套数逾300套，这样的成绩无疑给尚未开盘的新项目注入了一针强心剂。

　　无独有偶，融侨观澜在样板间开放之后不到一个月，即4月15日，迎来了"公开选房",也同样在2小时内热销1.7亿，当天加推的2楼全面售罄。

　　□业内评析

　　"其实，从2011年12月25日营销中心对外公开，到4月21日的首度开盘，世欧王庄并不比其他新盘更快，但是它贵在抢到这一波节点。"福州一知名代理公司负责人林先生表示，近一阶段楼市人气有显著提升，成交量在3月大涨之后，4月也维持在相对稳定的水平，在这种背景下，已经蓄客了四个多月的世欧王庄，也自然趁势发力，完成了意料之内的首度热销；而近期首度开盘的项目也均取得不俗业绩，在当前高库存的压力下，预计更多新盘将迎来开盘。

　　加速--已开盘的房子抓紧推

　　说到近期快速连续加推的楼盘，则更是大有普遍化、增多化的趋势。

　　数开盘频率，泰禾红峪 (论坛)必定上榜：先是3月17日，泰禾红峪76~106m两房、三房新品公开，据公开资料显示，当天劲销九成；在约半个月后的4月2日，泰禾红峪再次加推62~106m房源，再次去化95%;4月21日，其62~111m户型的婚房又一次加推--一个月左右的时间内，连续三次加推，如此之高的推盘频率也属今年罕见。

　　论开盘次数，阳光城领海赫然在列：早在今年开春后的2月12日，阳光城领海首度开盘，6小时便卖出了600余套房源；随即该项目又于2月19日应市加推，1小时内销售260套房源；3月24日，阳光城领海5开盘，3小时即火爆售罄；4月15日，其观江再度开盘入市，据了解，所推113~145m的196套房源，当天即去化八成。

　　□业内评析

　　"为了快速去化库存量，很多开发商都加快推盘的频率与速度，但是与以往普遍流行的'短蓄客，少推量，多开盘'的小步快跑相比，近期的开盘方式则呈现多元化，开发商开始针对自身特点，步子也迈得更大。"业内人士张先生表示，如有些楼盘每次开盘不再只推几十套，而是上百套甚至数百套的集体入市，因而近期各大楼盘"热销600套"、"劲销300套"等宣传也不绝于耳，开发商在房源推量上的加大，也在一定程度上反映了他们快速去化库存的迫切需求。

　　近期连续加推楼盘一览

　　泰禾红峪 3月17日76~106m新品公开 4月2日62~106m婚房加推

　　4月21日62~111m婚房加推

　　五四北泰禾广场4月15日开盘 3办公SOHO加推在即

　　融侨观澜 4月15日公开选房 3楼加推在即

　　融侨宜家 4月7日78~88m户型公开 4月14日68~88m精装小户加推

　　融信大卫城 (论坛)  3月17日30楼开盘 4月21日31最后一栋开盘

　　名城银河湾 2月18日7楼和8楼开盘 4月14日9楼和10楼加推

　　海西佰悦城 (论坛)  4月14日77、102、155mSOHO,66~344m写字楼开盘，二期新品SOHO加推

　　阳光城领海 2月12日开盘 2月19日应市加推

　　3月24日78~145m户型开盘 4月15日7开盘

　　优惠"稳字诀"

　　促销力度已达开发商心理底线

　　不过，与频频加大的推盘量相比，不少已降价的开发商在尝到以价换量的甜头之后，开始对下一阶段的促销优惠更加谨慎，讲求"快销售"之下，"稳促销"成为当前楼市又一共识。

　　"与购房者一样，开发商对楼盘也有自己的降价底线，当前已有不少开发商认为，这一轮以价换量已经达到了自己的心理价位。"一旦房子卖得动，开发商就不会降价。

　　以近期五四北一楼盘为例，在推出8888元/m的起价之后，该楼盘关注度得到很大提升。据项目负责人透露，近一周去化量已逾50套，但这种降价促销已基本是"一步到位",进一步下调的可能性不大。

　　但另一方面，在当前2万套库存压力与调控不放松的大环境下，涨价的概率同样微乎其微。

　　于是，采访中许多业内人士均表示，这一阶段的促销优惠力度，将与排名前列季度持平。

　　保证品质，走性价比路线

　　此外，楼市的"价格战"也逐渐由"比谁更低"的噱头之争转变为"比谁性价比更高"的实际之战。

　　据记者观察了解到，近期，无论是泰禾红峪还是融信大卫城，抑或三盛国际公园 (论坛) 等楼盘，一方面在推各种价格标杆的同时，另一方面则始终强调自身的地段、建筑、景观、配套等品质，力求打造"超值性价比"的市场形象。

　　"很多人以为，降价就能解决所有问题，其实不然。"融信大卫城相关负责人表示，当各种低价、特惠价在当前市场愈发普遍时，购房者的选择也在增多，同时也更加理性，所以，只有不断在实际产品品质与客户服务体验上进行提升，才能抓住真正的核心客户资源，同时，也能消除购房者对"降价是否会引发质量问题"的质疑。

　　□短评

　　不要等待撒腿开跑

　　从去年两会等到了今年两会，越来越多的开发商意识到了一点：与其等政府救市、等政策松动，不如从现在开始主动做些什么。

　　尤其在当下库存量攀至两万套，而楼市又重现活跃的特殊背景下，开发商也终于认清了现实，由小步前趋转为大步快跑。

　　但是，要真正实现高周转的"快跑"策略并不容易，并不是单纯地凭借降价就能做到，资金回款速度、开工交房速度、投资准确精度、销售团队的执行力等等，这些都是这场楼市"百米跨栏冲刺"的一道道坎。

　　一言以蔽之，要想跑得快且不跌倒，还得看房企的综合实力。