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东边日出西边雨 地产信托乱象迷眼中寻求转向

2012-04-03 08:33:51 来源: 中国房地产报

  东边日出西边雨。这边厢“兑付风险压境”的警示还在压倒性地占据舆论上风,那边厢的新发地产信托产品却上演着一番火热的抢投“秒杀”行情。

  面对房地产信托市场今春以来的迷眼乱象,北京一家信托公司地产金融人士向记者表示,尽管环境依然未宽松,但迫于经营压力,高收益的融资类地产信托业务,信托公司依然对其有所倚重。 “年初银监会在巡查时,已经明确兑付风险自负,不管用何种方法,各家公司会竭力将兑付危机控制在零。而新发信托,在这种情况下,肯定也都是做足了风控,相反倒成了比较安全的高收益投资产品。”不过,相较2011年上半年的爆棚,今春房地产信托环比规模的下降也是不争的事实。作为对冲,该人士表示,地产信托基金化操作之外,平台类融资以及保障房融资类业务正逐渐被重视。

  “青山依旧在”

  “瘦死的骆驼比马大。并且,考虑到地产商的两极分化会更加严重,新一轮的地产格局整合也在临近。这中间,信托公司也存在着业务机遇。”一位信托从业人士认为,尽管利空的消息很多,但房地产信托并不会立刻退出市场,而该公司也正在拓展基金化的地产并购投资机会。

  持有相近判断的还有山东信托。其内部人士也表明,监管层只是在“事前报备”以及“风控自检”上有所严格,但严格并非严禁。“再差的市场也有好的投资产品,融资类地产信托的风险系数为3%的计提比例,算是占用净资本比例的业务之一,但带来的利润也是的。我们对开发商的资质、财务状况、抵押等有更严格的要求,在风险可控的前提下,业务不会断掉。”与此同时,前述北京的信托人士表示,在门槛严格的同时,其信托公司在项目选择上也有所调整。“住宅地产项目的市场风险还在继续累加,我们在增加商业物业项目与工业园区以及其他主题化的产业地产投资。”来自市场的不完全数据也显示,虽然部分地产信托遭遇提前清盘,但从资金投向来看,在今年的头三个月里,房地产依然是信托资金投向的重点行业。

  好买基金研究中心统计,今年1、2月份发行的房地产信托产品占比,分别为18.35%、22.15%;从投资规模上,用益信托工作室的数据也显示,1、2月份房地产信托和金融信托并列第二,占比均为21%。在上周的信托产品发行统计中,当周除基础设施领域外,投向房地产的资金规模,占总成立规模的26.07%。

  开发商层面,3月29日,名流置业公告称,为装修、改造旗下的一家百货店、一家酒店公司,将向中铁信托借款5亿元。除此之外,在去年荣登信托融资规模榜眼的万科,也表示将继续拓展该渠道,并在2月向深国商信托再次融资30亿元。

  政信合作再度升温

  不过,政策层对融资类业务的限制态度,也依然钳制着信托公司对地产信托的热情。“并且,由于近期票据信托、信托公司评级等事情的分心,以及部分信托公司对发展自主管理的投资性和资产管理类业务的无意愿、无经验,信托公司在业务分化的同时,也都在寻找新的利润创新点、业务增长点。”前述北京的信托人士表示。

  此背景下,自2009年的大爆发后,沉寂了两年的政信合作类信托再次呈现了升温趋势。

  “应该能看到平台类信托业务的机会。”对于这一判断,该信托人士直言与相关的监管政策松动有关。

  银监会已经在着手制定地方融资平台的分类与展期细则,再加上年初国务院、国家发改委“支持在建项目、重点项目”的表态,这些都被看作地方投资扩大与债务风险缓释的信号。

  “地方平台融资需求巨大,银行信贷依然紧缩,信托公司就会灵活上位。”该人士进一步称。

  这一判断已经在信托公司的实操中有所表现。用益信托工作室的集合信托产品周报数据显示,平台类基础设施的信托投资规模已经一枝独秀,规模占比甚至超50%。而短短三个月,可统计的平台类政信合作信托产品已超40个。

  以天津为例,长安信托发行的“天津城投应收债权买入返售集合资金信托计划”和中信信托发行的“中信盛景·天津区域发展基金集合资金信托计划三期(A1类受益权)”发行规模分别为20亿元和10亿元,融资主体均为天津城市基础设施建设投资集团有限公司。

  而在中信信托相关人士的披露中,这还不包括单一信托融资。“天津地方平台近期的融资大部分都要归功于信托。不过我们的业务也仅限于经济发达区域或省会级平台。”不过,上海一家国企背景的信托产品经理则认为,相对于债券市场融资,信托融资成本高昂,10%左右的投资收益,加上发行费用,成本都在12%以上。“最近城投债评级多为垃圾债,但认购也很火爆,有条件的,好点的平台都会优先选择债市融资,信托公司所谓的优质选择,也不得不谨慎。”

  保障房信托加码

  保障房信托也正成为关注的焦点。

  近日,平安信托发行的一款保障房信托产品,甫一认购,便遭“秒杀”。据了解,该信托计划用于贵州地区棚户区改造,规模1.5亿元,期限为30个月,年化收益率为10.5%至11.5%。

  北京信托发行的另一款保障房信托产品也大为受捧。该产品规模4.8亿元,用于天津团泊新城的回迁保障房项目建设,预期的年化收益率为12%。

  而前述上海的信托产品经理也透露,其所了解的一只上海同业发行的经济适用房信托产品,规模6亿元,投资期24个月,年化收益率10%。

  不难看出,保障房领域的信托产品,在慢慢摆脱鸡肋位置的同时,投资收益也大大超出投资客的预期。

  在用益信托统计数据中,占据单周收益率前三甲的也不乏保障房项目。即便是公租房,在中铁信托发行的“丰利1206期渤海租赁项目集合资金信托计划”中,年化收益率也高达8.5%~9%。

  “保障房项目并非完全的低利润,中间的可操作空间很大,尤其是经济适用房或一二级联动的棚户区改造回迁项目。这类项目往往配套了商业地产的开发和建设,为项目利润提供了保护伞。”前述上海信托人士表示,从政策风险方面考虑,保障房信托的风险也远远低于其他房地产信托项目,整体兑付风险要低于一般的房地产信托项目。

  而与平台类业务的开展相类似,该人士也表示,该类项目尽管不存在销售风险,该关键在于地方政府的财政收入水平与信用风险。“原则上,还是以大城市、龙头企业发起的保障房项目作为参与标准。”

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