偿债高峰遭遇销售低谷 今年房企资金链更脆弱

　　降价跑量是正道企业并购或频现

　　持续两年有余的房地产调控渐入佳境。从2011年下半年开始，楼市交易持续走低，2011年初还不差钱的房地产开发企业如今纷纷感受到了资金的压力。相关统计数据显示，2012年将迎来房地产企业偿债高峰，各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。有机构预测，房地产企业的偿债高峰在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房企资金链从2012年二季度起将进一步恶化，甚至将比2008年的最差水平更糟。在此情况下，出货仍是2012年上半年房企的首要目标，与此同时，转让项目、转让股权等企业间的合作重组仍将是2012年房地产行业的重头戏。

　　房企万亿债务密集到期

　　“大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续到期，这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。”世联地产集团市场研究部总监吴志辉告诉记者。

　　更大的行业压力来自于偿债高峰与销售资金回笼低谷的重合。莫尼塔(上海)投资发展有限公司对上市房企整体的现金流量表进行深入分析后发现，自2009年以来房地产企业新一轮的经营扩张周期和2010年以来日渐收紧的地产调控政策产生了重叠，销售回款的速度逐渐追不上企业因经营扩张而不断增加现金支出的速度。“虽然至2011年3季度，剔出预售影响后的现金比率仍好于2008年最差水平，但处于持续恶化过程。”莫尼塔地产行业分析师施琪告诉记者。

　　施琪预计，融资低谷在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房地产企业资金链的情况，在流动性风险持续增加的背景下进一步恶化。加上2009年2季度以来的大量借款即将在今年集中到期，上市房地产企业可能自2012年1季度开始持续面临较大的资金压力，并于今年2季度出现现金缺口。

　　上半年将加速降价出货

　　“开发商资金链在上半年将出现加速恶化可能。在市场仍未出现实质性回暖之际，开发商将采取降价销售回笼资金的收缩策略，从而加剧市场价格下跌。”施琪预计，今年上半年在持续面临资金压力的情况下，降价出货仍是房企不得不面对的现实。

　　在企业出现偿债高峰的同时，房地产市场销售低迷之势不但没有扭转，反而愈加低迷。春节期间（1.22—1.28）上海市商品住宅成交仅16套，同比下滑33.3%；北京楼市春节7天出现3年来零成交；龙年新春广州楼市7天仅售24套商品房；济南楼市冰封，春节没成交一套房；春节杭州楼市7天仅成交1套商品房；春节长假7天，南京住宅认购量仅35套，成交只有11套，认购水平创下近5年来同期新低……伴随龙年的到来，房地产市场并没有因为龙年的鞭炮声而红火起来，全国主要城市商品住宅成交呈现出一片冷清。

　　“2011年楼市整体走势也让开发企业意识到必须加速销售，以"现金为王"。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从房企的角度来看，2012年，房企将会把成交量放在突出的位置。张宏伟认为，从当前市场格局来看，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，楼市调控政策收紧、市场流动性收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位地降”及合理定价成为当前楼市调控下跑量的关键，多位分析人士均认为，今年上半年楼市仍将面临价格下行压力。

　　此外，在2012年企业并购重组将频频出现。施琪认为，在资金链持续紧绷的背景下，小型房地产企业由于其经营和融资能力不足，可能会面临较大的资金风险。而资金链和经营保持健康的大中型房地产企业，或得益于土地和产权交易以及可能来临的并购潮，市场将面临一场更为彻底的行业大洗牌。

　　世联地产的吴志辉也认为，今年的市场形势下房企分化将更为严重。以招保万金为代表的龙头房企预收账款较高，且企业规模的收缩早于市场，因此企业的偿付能力较强。另外，以国有房企为代表的有大股东输血的房企市场生存能力也较强。因此，今年房企间“弱肉强食”的兼并重组将以更高的频率出现。