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房地产市场复苏之门的钥匙掌握在谁的手中?

2012-01-16 15:33:30 来源: 中华工商时报 作者:谭浩俊

  房价和地价能否回归理性轨道,钥匙掌握在地方政府手中。只要地方政府不再沉湎于土地财政,不再唯GDP,而是把工作重点转向发展实体经济、壮大实体经济。

  开发商手中也是有钥匙的。这把钥匙,就是不要再死扛房价,而是选择降价。

  据报道,根据诺亚财富的一份针对房地产行业的研究报告显示:2012年到期的房地产信托产品高达1172亿元,尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。分析人士认为,由于前两年发行的房地产类产品风险防范措施做得并不充分,虽然房地产信托市场风险整体可控,但也不排除个别产品会在时点上出现兑付危机。

  造成这种现象的主要原因,是由于房地产市场的持续低迷,使多数开发商陷入了"资金链"紧绷的困境,导致信托资金也出现了兑付资金来源不足的局面。这也意味着,在国家信贷政策不能对开发企业"网开一面"的情况下,开发商要想顺利度过眼前的困难,不出现因为"资金链"断裂而破产的结果,的希望,就是房地产市场能够尽快走出低谷,不再处于目前的严重低迷状态。

  显然,要走出低迷,并不是一件容易的事,它需要各方的共同努力,需要找到开启房地产市场复苏之门的钥匙。关键是,这把钥匙掌握在谁的手里,手握钥匙者愿不愿意放弃一些自己的利益、作出一些积极的姿态,主动开启房地产市场的复苏之门。不然,房地产市场低迷的现象还要持续,相关矛盾和问题还会继续爆发。最终的结局,不是共赢,而是共输。

  这把钥匙,首先掌握在地方政府手中。应当说,房地产市场出现今天这样的局面,地方政府应当承担很大的责任。正是在地方政府强烈的政绩驱动和"土地财政"拉动下,地价和房价才出现了严重脱离实际的上涨,房地产才会变成超过实体经济的"支柱产业".俗话说,系铃还须解铃人,房价和地价能否降下来,房价能否回归理性轨道,钥匙掌握在地方政府手中。只要地方政府不再沉湎于"土地财政",不再用眼前利益替代长远利益,不再唯GDP,而是把工作重点转向发展实体经济、壮大实体经济,用实体经济保障经济的稳定发展、保障人民生活水平的提高、保障社会消费能力和购买能力的提升,那么,不仅整个经济社会发展会越来越和谐,房地产市场也会步入健康、有序发展轨道,不再出现或冷或热的现象。

  反之,如果地方政府继续沉湎于"土地财政"、即时政绩,那么,就会给开发商以政府会"托市"的假象,就会让开发商继续死扛房价,最终,房地产市场就无法摆脱低迷状态。接踵而来的,就是各种各样的风险、矛盾和问题。

  这把钥匙,掌握在开发商手中。众所周知,房地产市场从"暴利时代"走到"风险时代",仅仅经历了一年多时间。一年来,尽管开发商借助前两年"天量信贷"带来的充裕资金以及地方政府推行"土地财政"留下的较大利益空间,与调控政策展开周旋,死扛房价。但是,随着调控政策力度的不断加大和市场出现严重低迷,多数开发商开始由"天堂"进入了"地狱",出现了"资金链"越来越紧的问题,以至于像绿城这样的"大开发商",也不得不依靠卖地保证"资金链"不断裂,避免破产。

  显然,房地产市场能否从低迷走向复苏,开发商手中也是有钥匙的。这把钥匙,就是不要再死扛房价,而是选择降价。虽然降价可能会让开发商少赚甚至亏损,但是,比起"资金链"断裂后的破产,后果还是要好一些。关键是,开发商能够交出这把钥匙吗?

  与地方政府和开发商相比,相关职能部门手中也握有一把钥匙。这把钥匙虽然没有地方政府和开发商的那么"灵"、那么快捷,但是,如果用得好,同样也能开启房地产市场的复苏之门。一方面,如何保持政策的连续性和高压态势,对地方政府和开发商都能起到积极的制约与影响作用;另一方面,在保障房建设、资金供应、土地供应、规划控制等方面继续围绕调控,提出更加明确的目标和要求,出台相关的政策和措施,能够对房价产生有效的引导作用。

  那么,面对地方政府可能施加的压力以及保持经济稳定增长的要求,相关职能部门将如何反应、如何对政策作出合理调整和优化呢?这是值得认真思考的问题。基本的观点是,职能部门必须坚决按照中央的要求,坚定不移地加强对房地产市场的调控,坚定不移地下达保障房建设任务,坚定不移地对土地供应、资金供应等采取限制和控制措施。只有这样,开启房地产市场复苏之门的钥匙才能有效。

  而从目前的实际情况来看,另一把钥匙的作用也是不能忽视的,那就是相关研究机构和专家、学者能否顺应房地产市场调控的要求,做出有利于房价回归理性的分析和研究,提出有利于房地产市场健康发展的建议和要求,而不是站在利益集团一边,房价一降,就发出诸如房地产市场要崩盘、银行无力承受、影响经济发展等负面呼吁。否则,会严重影响开发商的降价预期,影响政府的调控决策。

  眼下,尽管房地产市场仍然处于严重低迷状态,但是,由于房价已经出现松动,开发商已经意识到再死扛房价的后果,地方政府则在保障房建设任务、土地供应等压力下开始对"土地财政"有了一些新的认识,加之购房者则经过较长时间的等待观望后,购房热情也开始有所恢复。如果能够趁热打铁,将房价泡沫挤干,让房价回归理性,那么,房地产市场的复苏之门也就可以顺利开启了。

  总之,不管谁先使用钥匙,都能将房地产市场的复苏之门打开。毕竟,调控的目的不是把房地产市场搞死,而是让房地产市场变得更健康、更有序、更规范。这一点,不应当有任何的怀疑。切不可因为眼前利益、局部利益和集团利益,而使房地产市场调控变成一个多方共输的局面。

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